郁亮的黑鐵時代：萬科降價被罰

文/地金君

萬科被罰了，這次是因為蘇州的一個項目。

假期前夕，為了迎接即將到來的人流高峰，許多樓盤都推出了不同程度的促銷活動，最普遍的方式就是打折降價。不過，如此“大方”的讓利行為不僅沒有讓樓盤迎來銷售“喜報”，反而引起了監管部門的注意，并致使部分開發商被通報處罰，比如蘇州萬科。

5月7日，昆山市住房和城鄉建設局發布的一則通報文件顯示，昆山嘉寶網尚置業有限公司、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。

來源：昆山市住房和城鄉建設局

對于上述項目，昆山市住建局已要求開發商立即整改，且暫時關閉網簽，待整改結束后予以開通。

企查查股權穿透后發現，昆山長泰置業有限公司是萬科旗下的項目公司，后者通過蘇州萬科持股60%。另一個被罰的昆山嘉寶網尚置業有限公司是光大嘉寶旗下的項目公司，后者通過上海嘉寶持股100%。

據悉，昆山市住建局已將上述不良行為記入開發商年度誠信檔案，并稱將進一步加強房地產市場檢查，對房地產開發企業存在違法違規銷售行為的，一經發現，將從嚴處理。

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萬科推出“特價房”

業內稱售價太低易違規

公開信息顯示，被通報的夢之悅花園和尚濱花園均為項目備案名，兩個項目實際推廣名稱分別為嘉寶夢之悅和萬科常春藤。

據了解，嘉寶夢之悅項目位于昆山市花橋板塊，本次出現降價銷售的房源為工抵房，原價一套近190萬元，優惠之后可以降到140萬元，最高降幅近50萬元。據銷售人員稱，“五一”期間購買還送車位。

萬科常春藤則位于昆山錦溪板塊，本次促銷是專門針對89平方米的三房戶型推出了“特價房”。根據昆山萬科常春藤微信公眾號，一套原單價1.8萬元/平方米的房源，“五一”期間特惠單價為1.5萬元/平方米，“巨惠”32萬元，前15名還贈送車位。

從這兩個項目往年的去化情況來看，效果都不怎么好。

如萬科常春藤，資料顯示，該項目臨近有“大虹橋后花園”之稱的淀山湖，自駕約40分鐘就可到達上海虹橋商務區，因此項目主力客群多為從上海外溢的購房者。但項目自2017年10月開盤后，至今仍未去化完畢。

地產金融視界從各平臺的網友討論中發現，部分購房者對萬科常春藤的評價并不高。一位意向購房者表示，萬科常春藤性價比不高，同樣的單價，環滬可以選擇千燈鎮，距離上海更近。另一名網友也稱，千燈鎮比錦溪出行便利，且配套更好。還有萬科常春藤的業主稱，無論是降價前還是降價后，萬科常春藤都沒有很明顯的性價比優勢，這也是項目五年來一直沒有賣完的原因。

來源：平臺截圖

鏈家網數據顯示，萬科常春藤目前仍有48套房源在售，均價1.7萬元/㎡左右，成交周期為23月，流動性較差。對比同板塊內其他樓盤，萬科常春藤的均價在48個掛牌小區內排名第21，略高于錦溪均價。此外，該項目附近沒有大型的商業配套，車位也比較緊張，是住戶居住的痛點。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，降價賣房需要合法合規才可以。雖然現在的房價主要是市場在調節，但是開發商在銷售的時候，依舊還要遵循商品房預售的相關規定，不能在房價預售備案后擅自大幅度降價。

“根據《商品房銷售明碼標價規定》，商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。所以，開發商應當嚴格按照申報價格對外銷售，降價可以，但是如果比備案價低太多就會違反上述規定。”王玉臣律師稱。

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三年內凈利潤腰斬

萬科“以價換量”保分紅

值得注意的是，這不是萬科旗下唯一一個在“五一”期間推出特價房的樓盤。

同樣在江蘇范圍內，無錫萬科旗下每個在售項目都推出了10套特價房源，且還有萬元購房優惠券，另外還享5個月無憂退房的“購房保障”。而在另一邊的廣東范圍內，東莞萬科旗下有項目還針對個體戶給出特定的優惠，最高可享42萬元優惠。

多地區項目“以價換量”的背后，是萬科平淡的銷售數據。

5月6日，萬科披露2023年4月經營簡報。數據顯示，今年前4個月萬科銷售簽約面積約832萬平方米，同比增加4.84%；銷售簽約金額約1348.6億元，同比降低1.81%。其中單月4月，公司實現簽約面積206.3萬平方米，同比增加28.22%；實現簽約金額334.7億元，同比增加8.53%。

此外年報數據亦顯示，萬科在2022年就處于“增收不增利”的狀態：營業收入為5038.38億元，同比增加了11.27%；但歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為197.62億元，同比下降11.7%，創下2016年以來的新低。

拉長時間線看，2020年度萬科歸母凈利潤和扣非歸母凈利潤，均在400億元以上，分別為415.16億元、402.38億元。到2022年，公司歸母凈利潤就只有226億元，扣非歸母凈利潤更是不到200億元。這也意味著，3年時間里，萬科凈利潤慘遭腰斬。

作為國內知名房地產巨頭，萬科對于房地產市場的判斷向來頗受市場關注。

郁亮作為萬科的領軍人物，他的一些論調，也被中小開發商視為“風向標”。

早在五年前，郁亮就曾逆勢大喊“活下去”；2022年2月，郁亮又拋出“黑鐵時代”論斷，稱萬科將“破釜沉舟，背水一戰”；后來半年過去，在萬科2022年9月的媒體交流會上，郁亮又口風一轉，稱“市場已不用恐慌”，并再次給出定義，“房地產市場短期內已經觸底”。

盡管郁亮目前的觀點為：“在市場差的要有信心”，但現實是，萬科的確面臨著增長難題。

此前萬科公布的2023年一季報顯示，今年一季度，萬科實現營業收入約684.74億元，調整后同比增長9.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.46億元，調整后同比增長1.16%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約6.46億元，調整后同比繼續下降40.92%。

3月8日，萬科曾召開臨時股東大會，公司董事會秘書朱旭提到，未來三年的股東回報規劃計劃每年以現金分紅的方式，分配的利潤不少于當年實現的可分配利潤的30%，且這次披露的未來三年的股東現金分紅規劃是“底線要求”，即使極端情況下萬科也會守住分紅30%的底線。

在這一“底線”要求下，也就不難理解，萬科旗下項目為何紛紛選擇“以價換量”。

對于房企當前普遍選擇降價賣房一事，王玉臣律師對地產金融視界表示，房價可以降，但是需要有序下降，不能驟降。“如果都降價，可能會造成高價購房的業主房屋市價下跌，進而導致一部分業主會集體維權，嚴重者可能影響地方的和諧。尤其是大跌的情況下，還可能引起購房人恐慌退房，甚至有的可能停止償還銀行房貸，引起一系列連鎖反應。”

對于房地產市場的發展趨勢，克而瑞研究中心指出，需求端剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，二季度市場的整體成交仍將進一步走低。不過，熱點恒熱，而低能級城市仍難有起色。

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