大悅城控股詭異巨虧，“明股實債”被戳中了

4月接近收尾，上市房企2022年報披露也到最后關頭，能拖到這個節點或延后的，十有八九都不太好看。

近日，大悅城控股公布了2022年財報，如其年初業績預告的，遭遇近年來罕見巨虧，對其原因的解釋，跟很多房企一樣，“行業下行”成了說出來錯不了的最大背鍋者。

早些年前，大悅城控股的前身是“中糧地產”，彼時吸收合并大悅城資產重組上市，按中糧集團高層戰略謀劃，此舉要實現“1+1>2”預期合力，在融資、市場、人才、土地獲取等深度融合，創造良好協同效應，不斷增強盈利能力。

2019年3月初，中糧地產更名為大悅城控股，對外解釋“為符合公司目前的業務實際情況和未來戰略方向及發展規劃，擴大公司規模化效應”。

大悅城控股完成重組上市且更名的2019年，核心業績斐然，果然給力，比如營收同比增幅52.4%，歸母凈利同環比增幅15.27%。

大悅城控股當年這份答卷，一度被業內視為A股地產央企重組大整合的范本，有潛力成長為地產央企巨無霸。

綜合近4年的歷史表現看，大悅城控股2020年起就很詭異了，2020年營收增長13.76%，但歸母凈利虧損3.87億元，同比暴跌118.9%，扣非后虧5億元，同比跌得更厲害，2021年營收增幅10.84%，歸母凈利1.08億元，又同比增幅127.8%。

2022年，大悅城控股業績又遭暴跌，取得營收約395.8億元，同比減少7.12%；歸母凈利虧損28.8億元，同比暴跌2781.4%！

業績大震蕩、“過山車”背后，讓外界越看越對大悅城控股產生疑惑，又有何玄機？

對原因的解釋，除了行業下行之外，大悅城控股還特別提及，公司優化庫存和推盤策略加快去化和資產周轉，部分項目銷售價未達預期，對聯合營企業投資虧損同比增加。

據披露，大悅城控股去年投資收益虧損約-21.6億元，占公司總利潤近500%，以存貨為核心的資產減值損失-15.3億元，占總利潤355%。

問題是，大悅城控股去年凈虧損-22.2億元，歸母凈利卻虧損28.8億元，少數股東損益卻得利6.6億元。在股吧交流平臺上，有投資人質疑其2022年股東權益占比和虧損分配“劈叉”，有明顯的“明股實債”嫌疑。

截至2022年底，大悅城控股總權益475億元，其中歸母權益154億元，占比32.4%，少數股東權益321億元，占比67.6%。再看合并利潤表，該房企在去年凈虧損22.2億元基礎上，按權益比例計算，少數股東損益虧損應更多，反而獲利6.6億元。

從財務風險角度看，同期末，大悅城控股凈負債率84%，比上年末90%略降了4個百分點，但在大型地產央國企中依然較高，扣除合同負債后資產負債率74.13%，比上年末增加3.72個百分點，現金短債比2.31，被上一年末有所增強。

不過，大悅城控股為保現金流的代價也不低，雖 在手現金365.3億元，一是去年經營凈現金流27.1億元，同比增幅132%，但細看，去年經營現金流入477.4億元，比前一年1143.4億元減少630多億元，但拿地等總支出也大幅減少，而融資現金流入流出跟上年對應數據基本相同，凈融資91.4億元，比前一年多近20億元。

這說明，大悅城控股受行業影響，房地產經營業務收縮也比較明顯，比如去年只拿了8幅地塊，耗資96億元，相比前一年新增16個項目，耗資316億元，簡直是被腰斬。 截至去年底，大悅城控股剔出一級開發、舊改等凈土儲貨值1905億元。

作為手上核心招牌的“大悅城”商業，大悅城控股目前在營項目29個（含輕資產和非標產品），總商業面積304萬方，其中包括18個大悅城購物中心（含輕資產），總商業面積265萬方，在建、籌備項目（含輕資產）17個，商業面積約172萬方。

去年，大悅城購物中心銷售額254億元，較2021年近260億元、同比增幅40%相比，有所下降，勢頭回落，但全年客流依然保持了2億人次。

背靠中糧集團的大悅城控股，今年能否重振地產央企雄風？

來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

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