科技建造拓展代管代建市場 行業(yè)分化下碧桂園或迎新機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)此番經(jīng)歷寒冬時(shí)間之長，超出所有人的想象。過去一年，銷售低迷、疫情反復(fù)、信心不足、房企大面積暴雷。不過，在這場近20年來未有的行業(yè)大考中，“示范生”碧桂園憑借強(qiáng)力而穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控和奮力自救的決心，交出了讓人放心的答卷。

3月30日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）披露2022年業(yè)績報(bào)告。雖無可避免地受到行業(yè)深度調(diào)整的影響，但碧桂園銷售業(yè)績依然展現(xiàn)出足夠韌性，并憑借精細(xì)化的財(cái)務(wù)資金管控，去化率及回款率保持高位，負(fù)債水平及結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，后續(xù)發(fā)展動(dòng)能十足。

經(jīng)營穩(wěn)健：韌性突顯、現(xiàn)金充足

財(cái)報(bào)顯示，碧桂園在2022年實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入約4303.7億元，毛利約328.8億元，歸屬股東的核心凈利潤約26.1億元。在大多數(shù)房企虧損甚至徘徊在生死邊緣的2022年，碧桂園核心凈利潤仍然為正，反應(yīng)了企業(yè)的韌性。

行業(yè)深度調(diào)整并不是驟然而至的，發(fā)展邏輯的根本性變化早已悄然發(fā)生，唯有財(cái)務(wù)高度自律、管理高度精細(xì)，才有可能為高速運(yùn)行中的列車留有足夠長的剎車安全距離。

據(jù)了解，碧桂園自2018年便開始實(shí)行“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展策略，經(jīng)過多輪的“降本增效”，在規(guī)模發(fā)展與財(cái)務(wù)安全之間取得良好平衡。2022年，碧桂園圍繞“保交付、保資產(chǎn)、保安全和保信用”展開資源鋪排，將全面預(yù)算管理納入戰(zhàn)略高度，堅(jiān)持“現(xiàn)金流是前提，利潤是核心”的方針，將經(jīng)營目標(biāo)、利潤、現(xiàn)金流、資源、費(fèi)用等全部納入其中，形成系統(tǒng)的經(jīng)營策略和計(jì)劃，并定期跟蹤經(jīng)營數(shù)據(jù)，制定改善措施。

集團(tuán)管理層此前也曾提到關(guān)于可動(dòng)用現(xiàn)金的核心管理措施，短期上進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動(dòng)鋪排，留足安全墊，以應(yīng)對(duì)外部的不確定性；在中長期，通過鋪排未來12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，將未來可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入考量，并做了極致的壓力測試。

得益于前瞻性的降負(fù)債安排和合理的財(cái)務(wù)管理措施，碧桂園的財(cái)務(wù)基本面持續(xù)優(yōu)化，杠桿水平持續(xù)走低。2022年12月 31日，集團(tuán)現(xiàn)金余額約人民幣1475.5億元，相比2022年中期維持穩(wěn)定，資金保障能力良好。凈借貸比率降至40%，是近十年以來的最低值。

現(xiàn)金流相當(dāng)于企業(yè)的“血液”，充足的現(xiàn)金流既代表著企業(yè)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也意味著企業(yè)有能力進(jìn)行持續(xù)的投資。值得一提的是，在行業(yè)下行的近兩年，碧桂園的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正，2022年凈流入達(dá)356.2億元，厚實(shí)的“安全墊”幫助其在行業(yè)大浪淘沙之時(shí)活到“決賽圈”。

直面困難：多元融資、精準(zhǔn)投資

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集度高、建設(shè)周期長、資金回籠速度慢等特點(diǎn)，因此多元融資渠道暢通對(duì)地產(chǎn)企業(yè)安全來說極為重要。碧桂園是目前行業(yè)為數(shù)不多能夠完成多品種融資發(fā)行的優(yōu)質(zhì)民營房企。2022年公司在政府監(jiān)管部門支持下，合計(jì)發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品近100億元人民幣，完成3次股權(quán)融資共獲約115億港幣，獲超十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。監(jiān)管層和金融機(jī)構(gòu)以積極支持融資表達(dá)了對(duì)這家龍頭房企發(fā)展前景的信心。

在行業(yè)波動(dòng)期，控股股東、管理層始終與公司站在一起，持續(xù)在二級(jí)市場購買公司債券及優(yōu)先票據(jù)。大股東還為公司提供了50.55億港幣的免息無抵押借款。

碧桂園穿越周期的“穩(wěn)”，在投資方面也得到了充分的體現(xiàn)。2022年，碧桂園進(jìn)一步收縮投資力度，但是出手更為精準(zhǔn)，高度聚焦低溢價(jià)率、高確定性城市，分別在佛山、張家口、蘭州等地新獲取9個(gè)項(xiàng)目，71%分布在一二線城市。

莫斌透露，2023年碧桂園已重啟拿地，通過新增土儲(chǔ)布局的調(diào)整，計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)，將公司一二線對(duì)三四線的貨值比例提升至50比50。

新任碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍在主席報(bào)告中表示，公司整體投資將會(huì)圍繞人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、庫存情況等城市核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實(shí)現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

目前，碧桂園是全國布局最為廣泛且均衡的房地產(chǎn)企業(yè)。年報(bào)顯示，集團(tuán)位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約9555億元，另有潛在權(quán)益可售資源2528億，合計(jì)約1.2萬億，權(quán)益可售資源分布合理，75%位于長三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈，可支撐公司未來的發(fā)展需求。

“客戶體驗(yàn)紅利將是最后的紅利。”莫斌此前在集團(tuán)內(nèi)部年會(huì)上提出，碧桂園將把全周期競爭力壓縮聚焦到產(chǎn)品力和成本力上，具體包括工程質(zhì)量及按時(shí)完美交付、圍繞“住有宜居”優(yōu)化產(chǎn)品定位選型以及物業(yè)服務(wù)三個(gè)方面。

在房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復(fù)期，保交付成為化解行業(yè)困境的關(guān)鍵一環(huán)。在2022年現(xiàn)金流極為緊張的情況下，碧桂園依然積極調(diào)動(dòng)各方資源，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度，全年按時(shí)按質(zhì)交付近70萬套房屋，交付量高居行業(yè)榜首，且遠(yuǎn)超同行。同時(shí)，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量滿意度提升15.4個(gè)百分點(diǎn)、維修服務(wù)滿意度提升8.7個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了頭部企業(yè)的實(shí)力和擔(dān)當(dāng)。

布局未來：科技建造+代管代建

《孫子兵法》有云：“兵形象水，兵無常勢，水無常形，能因敵變化而取勝者，謂之神。”當(dāng)時(shí)代的大環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)也需要積極做出改變，以應(yīng)對(duì)巨變的時(shí)代。

楊惠妍在報(bào)告中表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了全新的時(shí)代，市場從過去的高速增長期逐步進(jìn)入平穩(wěn)期，商業(yè)模式和競爭格局也發(fā)生了極大變化，企業(yè)唯有主動(dòng)求變、突破自我，方能適者生存、走向未來?！?/p>

緊跟國家政策方向，碧桂園在2018年便成立了聚焦建筑機(jī)器人研發(fā)制造的廣東博智林公司。在業(yè)務(wù)應(yīng)用端，2022年6月，碧桂園進(jìn)一步整合資源成立科技建筑集團(tuán)，聚焦科技建造方式革新，積極推動(dòng)建筑機(jī)器人施工技術(shù)的應(yīng)用落地。

經(jīng)過四年多的核心技術(shù)積累，博智林在研發(fā)應(yīng)用方面持續(xù)取得進(jìn)步。截至2023年1月，博智林已有33款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋30個(gè)省份超600個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)應(yīng)用施工面積超1000萬平方米。

在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，莫斌詳細(xì)介紹了外墻噴涂機(jī)器人、地坪研磨機(jī)器人和涂料施工機(jī)器人等三款主力建筑機(jī)器人。其中，外墻噴涂機(jī)器人可替代人工進(jìn)行高空作業(yè)，相較傳統(tǒng)施工綜合工效提升約3-5倍，綜合成本降低約20%；地坪研磨機(jī)器人用于混凝土地面的打磨和拋光，相比傳統(tǒng)人工在漫天揚(yáng)塵下施工，可實(shí)現(xiàn)無揚(yáng)塵自動(dòng)研磨，并長時(shí)間連續(xù)作業(yè)。即將迭代完成的四合一多功能涂料施工機(jī)器人，可實(shí)現(xiàn)復(fù)雜構(gòu)造的乳膠漆自動(dòng)化噴涂，相較傳統(tǒng)施工綜合成本可降低約45%，預(yù)計(jì)將在今年三季度投入商業(yè)應(yīng)用。

科技智慧建造體系也將為碧桂園代管代建業(yè)務(wù)拓展新空間。2022年，隨著央企、國企、地方城投企業(yè)拿地增多，以及地產(chǎn)紓困加速，代建需求也水漲船高，成為未來市場新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。據(jù)介紹，碧桂園布局代管代建市場已經(jīng)超過7年，累計(jì)承接項(xiàng)目超過150個(gè)，累計(jì)在管面積近1300萬方。

當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售端已出現(xiàn)積極信號(hào)，全國商品房銷售結(jié)束了一年多的負(fù)增長，迎來緩慢復(fù)蘇行情。民生證券研報(bào)稱，市場對(duì)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位認(rèn)知將更清晰，優(yōu)質(zhì)房企將因稀缺性和系統(tǒng)重要性獲得重估，強(qiáng)烈建議關(guān)注碧桂園等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的行情和機(jī)會(huì)。中銀國際則認(rèn)為，無論是在財(cái)務(wù)方面還是在運(yùn)營方面，碧桂園在民營開發(fā)商中仍然相對(duì)強(qiáng)勁，保持“買入”評(píng)級(jí)。

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