佳兆業(yè)大膽復(fù)牌 債務(wù)危機(jī)真的解除了嗎？

因?yàn)橐咔椤⒔?jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化、財(cái)務(wù)人員流失等原因，赴港上市的房企中，有17家因?yàn)闊o(wú)法刊發(fā)年度、半年度業(yè)績(jī)股票停牌。佳兆業(yè)卻成為港股市場(chǎng)上首個(gè)復(fù)牌的出險(xiǎn)房企。

3月9日晚間，佳兆業(yè)公告了2021年全年業(yè)績(jī)和2022年上半年業(yè)績(jī)，同時(shí)于3月10日9時(shí)在港交所恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。開(kāi)盤(pán)后不久，公司股價(jià)跌超40%，資本市場(chǎng)顯然不太看好佳兆業(yè)的回歸。

一年半虧損超200億

據(jù)佳兆業(yè)2021年年報(bào)顯示，截至2021年12月31日止12個(gè)月，公司收入約為355.447億元，同比減少36.3%；毛利約為46.283億元，同比減少70.9%；毛利率“腰斬”，從28.5%下降到13.0%。

2022年上半年，公司收入約為134.314億元，同比減少55.3%；毛利約為23.108億元，同比減少75.1%；毛利率由30.9%下降至17.2%。

對(duì)于營(yíng)收“縮水”的原因，可以看出主要系營(yíng)收中“占大頭”的物業(yè)銷(xiāo)售減少，物業(yè)銷(xiāo)售減少則又源于交付面積減少。2021年，佳兆業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收益同比下滑40.3%至約305.657億元；2022年上半年，佳兆業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收益同比下滑59.0%至約113.472億元。

利潤(rùn)方面，2021年，佳兆業(yè)公司擁有人應(yīng)占年度虧損約為127.267億元；2022年上半年，公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損約為76.726億元。換而言之，一年半時(shí)間內(nèi)，佳兆業(yè)總共虧掉了200多億。

對(duì)于巨額虧損，佳兆業(yè)在報(bào)告中列出的原因可以概括為幾個(gè)方面：降價(jià)促銷(xiāo)導(dǎo)致毛利率下滑、預(yù)期信貸虧損撥備、投資物業(yè)公平值虧損、匯兌損失。

期內(nèi)，公司現(xiàn)金流惡化，負(fù)債千億。于2021年12月21日，佳兆業(yè)包括短期及長(zhǎng)期借款及永續(xù)資本證券在內(nèi)的總借款為1330.565億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有163.705億元。需要注意的是這163.705億中，現(xiàn)金及銀行結(jié)余只有30.602億元，其余全是受限制現(xiàn)金及銀行存款。因此該年度佳兆業(yè)現(xiàn)金短債比從2020年的1.56驟降至0.03。

2022年6月30日，佳兆業(yè)總借款為1328.41億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為108.841億元，其中現(xiàn)金及銀行結(jié)余為33.221億元，仍然入不敷出。

銷(xiāo)售減少、現(xiàn)金流枯竭、償債無(wú)力，在2021年11月由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)擔(dān)保的產(chǎn)品“暴雷”后，佳兆業(yè)的房子變得更難賣(mài)了，陷入惡性循環(huán)。2021年，佳兆業(yè)錄得合約銷(xiāo)售約923.52億元；2022年上半年，佳兆業(yè)錄得合約銷(xiāo)售約104.97億元，連2021年一半都不及。

基于此，兩份財(cái)報(bào)開(kāi)元信德會(huì)計(jì)事務(wù)所都給出了有關(guān)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大不確定性。

債務(wù)重組何時(shí)落地？

雖然佳兆業(yè)是港交所上市的出險(xiǎn)房企中較早復(fù)牌的，但并不意味著真正脫離險(xiǎn)境。據(jù)港交所規(guī)定，對(duì)于連續(xù)停牌18個(gè)月的證券，交易所可以對(duì)其摘牌。佳兆業(yè)選擇此時(shí)復(fù)牌，更像是為了避免被交易所摘牌所做出的舉措。

橫在佳兆業(yè)面前的，是巨量債務(wù)。據(jù)佳兆業(yè)2022年半年報(bào)，公司總借款中，約1065.371億元須于一年內(nèi)償還，約人民幣81.901億元須于一年至兩年內(nèi)償還，約63.298億元須于兩年至五年內(nèi)償還及約104.34億元須于五年以后償還。

半年報(bào)還顯示，于2022年6月30日，佳兆業(yè)并未按預(yù)定還款日期償還數(shù)額約為231.585億元的若干銀行及其他借款。因此，于2022年6月30日，本金總額約為871.475億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

為了還債，佳兆業(yè)已經(jīng)對(duì)部分資產(chǎn)進(jìn)行了處置，同時(shí)與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)展開(kāi)合作，但顯然還不夠。“豐厚”的家底或許可以用來(lái)抵債。佳兆業(yè)2022年半年報(bào)顯示，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)于全國(guó)51個(gè)城市合共擁有220個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備近2740萬(wàn)平方米，在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約1641萬(wàn)平方米，占本集團(tuán)整體土地儲(chǔ)備的60%。此外，佳兆業(yè)仍有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積約5394萬(wàn)平方米。

更重要的是，佳兆業(yè)仍未發(fā)布債務(wù)重組方案乃至債務(wù)重組進(jìn)展。據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)報(bào)道，2022年11月，佳兆業(yè)已推遲與境外債權(quán)人的債務(wù)重組談判，因佳兆業(yè)希望先等待內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性消退。

據(jù)悉，佳兆業(yè)高級(jí)顧問(wèn)譚禮寧已接管與債券持有人的談判，他希望能推遲談判，直到房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施變得更明朗，原定于10月開(kāi)始的談判可能要到明年上半年才開(kāi)始。

如果消息屬實(shí)，佳兆業(yè)與債權(quán)人之間的談判與博弈，及重組方案的落地，還需假以時(shí)日。另一方面也需要注意的是，佳兆業(yè)能否在本月31日前順利披露2022年年報(bào)亦有待觀察。

8年前，佳兆業(yè)曾經(jīng)從債務(wù)危機(jī)中起死回生，因此被業(yè)界稱(chēng)為“不死鳥(niǎo)”；8年后，“不死鳥(niǎo)”還能再度飛翔嗎？