解密商場(chǎng)“生命線”，規(guī)劃好商業(yè)動(dòng)線才能拉滿客流！

派小沃POWER DESIGN

商業(yè)動(dòng)線，指人流在商業(yè)空間中的行動(dòng)路線，是商業(yè)建筑的生命線，其對(duì)消費(fèi)者在購(gòu)物中心內(nèi)的游逛體驗(yàn)、商戶的客流量和成交率，以及項(xiàng)目的整體商鋪價(jià)值都有重要影響。

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什么是好動(dòng)線

進(jìn)了大型購(gòu)物中心，看過(guò)平面導(dǎo)視圖，確認(rèn)了目標(biāo)店鋪，而卻在途中仍然感到懵圈？可見，能夠引領(lǐng)顧客高效找到目的地，并有節(jié)奏地、流暢地逛遍每一個(gè)店鋪的動(dòng)線才是好動(dòng)線。

我們通常以可見性、可達(dá)性作為兩個(gè)主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。其中可見性是動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本要求，容易被看見的商鋪?zhàn)饨鸶撸岣呖梢娦约词翘岣哒麑由啼伨眯裕员苊馍虡I(yè)死角的出現(xiàn)；可達(dá)性則是指顧客通過(guò)動(dòng)線直接到達(dá)全部店鋪的可能性，高可達(dá)性是動(dòng)線設(shè)計(jì)的終極目標(biāo)，是降低顧客迷失感，營(yíng)造輕松商業(yè)空間的前提。

任何標(biāo)準(zhǔn)都必須是可量化的，若要高效、準(zhǔn)確地對(duì)動(dòng)線設(shè)計(jì)的可見性、可達(dá)性進(jìn)行復(fù)核，就要引出“回環(huán)度”這一概念了。

可達(dá)性回環(huán)度越高，動(dòng)線設(shè)計(jì)越優(yōu)秀

可達(dá)性回環(huán)度指數(shù)= 顧客自然行走路徑長(zhǎng)度/平面路徑總長(zhǎng)度×100%

顧客自然行走路線長(zhǎng)度是指顧客在不進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，不走重復(fù)道路前提下，形成的最長(zhǎng)路徑程長(zhǎng)度，該路徑應(yīng)該是封閉的，沒有交錯(cuò)與接口的。而平面動(dòng)線總長(zhǎng)度則是平面公共區(qū)域全部可達(dá)人行路徑（除疏散通道）長(zhǎng)度的總和。

前文提過(guò)，動(dòng)線設(shè)計(jì)的首要目的就是讓顧客不走回頭路，一次性有節(jié)奏地逛遍平面內(nèi)所有店鋪。因此，研發(fā)君將可達(dá)性回環(huán)度作為衡量商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)水平的首要指標(biāo)；回環(huán)度越高，顧客在自然行走的過(guò)程中逛遍平面內(nèi)全部店鋪的可能性就越高，動(dòng)線設(shè)計(jì)則越合理，如圖所示：

顧客自然行走路徑長(zhǎng)度=紅線長(zhǎng)度=412m

平面動(dòng)線總長(zhǎng)度=紅線+藍(lán)線長(zhǎng)度=412+39=451m

可達(dá)性回環(huán)度=412/451×100%=91.3%動(dòng)線可達(dá)性優(yōu)秀，設(shè)計(jì)合理性高！

可見性回環(huán)度，超大型購(gòu)物中心的專屬衡量指標(biāo)

伴隨近年商業(yè)項(xiàng)目體量與平面的不斷擴(kuò)大，建筑師在控制合理的店鋪進(jìn)深的前提下，一些項(xiàng)目中輔動(dòng)線、復(fù)合動(dòng)線的應(yīng)用已無(wú)可避免，而平面路徑總長(zhǎng)度的增加導(dǎo)致可達(dá)性回環(huán)度指數(shù)急劇下降，以天津某大型購(gòu)物中心項(xiàng)目2F平面為例（下圖）：

顧客自然行走路徑長(zhǎng)度=紅線長(zhǎng)度=472m

平面動(dòng)線總長(zhǎng)度=紅線+藍(lán)線長(zhǎng)度=472+522=994m

可達(dá)性回環(huán)度指數(shù)=472/994×100%=47.5%

動(dòng)線可達(dá)性較低，需進(jìn)一步衡量可見性！

在這種情況下，我們最低限度也應(yīng)該保證回環(huán)度指數(shù)（可見性）的較高水平，使顧客在自然行走的過(guò)程中幾乎可以看到全部店鋪前臉位置（即使需要通過(guò)較短的路徑轉(zhuǎn)換才能到達(dá)），以平衡商鋪間的價(jià)值差距，避免死角、死鋪出現(xiàn)。回環(huán)度指數(shù)（可見性）是商業(yè)平面尺度擴(kuò)大到一定程度后的權(quán)宜之計(jì)，在衡量超大型購(gòu)物中心動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)參考價(jià)值更高，其計(jì)算公式為：

可見性回環(huán)度指數(shù)=顧客自然行走路徑長(zhǎng)度/可見全部店鋪前臉路徑長(zhǎng)度×100%

其中，顧客自然行走路徑概念不變，可見全部店鋪前臉路徑長(zhǎng)度是指顧客依次看到全部店鋪前臉?biāo)哌^(guò)的路徑長(zhǎng)度之和。理解不了？舉例解釋：對(duì)于有中庭的雙街型路徑來(lái)說(shuō)，不論站在哪一側(cè)兩邊的店鋪都看的到，所以計(jì)算其中一邊就可以了（下圖中，可見全部店鋪前臉路徑長(zhǎng)度=紅線+藍(lán)線長(zhǎng)度之和）。

顧客自然行走路徑長(zhǎng)度=紅線長(zhǎng)度=472m

可見全部店鋪前臉路徑長(zhǎng)度=紅線+藍(lán)線長(zhǎng)度=472+66=538m

可見性回環(huán)度指數(shù)=472/538×100%=87.7%

動(dòng)線可見性水平較高，商業(yè)價(jià)值平衡

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動(dòng)線設(shè)計(jì)，切分進(jìn)深是第一步

商業(yè)空間的合理尺度

先不談主力店與次主力店這類大鋪，常見的店鋪進(jìn)深在15-20m之間，超過(guò)20米即為深鋪，局部出現(xiàn)可接受，但大范圍出現(xiàn)便會(huì)嚴(yán)重影響后期運(yùn)營(yíng)。通過(guò)計(jì)算往來(lái)共4-6股人流寬度最小值2.8-4.2m(考慮人體擺幅)+1.2m的距櫥窗視距可知，人行通道尺寸范圍為4-6m，不含大型推廣中庭，動(dòng)線內(nèi)中庭進(jìn)深合理尺寸在6-8m，超過(guò)則會(huì)造成兩側(cè)店鋪間距過(guò)大，可視性與可達(dá)性將會(huì)降低。請(qǐng)記住以上3個(gè)數(shù)值，動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本邏輯將以此展開。

沿進(jìn)深方向進(jìn)行切分

接下來(lái)，在暫不考慮地塊面寬，動(dòng)線長(zhǎng)度的前提下，將地塊沿進(jìn)深方向進(jìn)行切分，看看依照商業(yè)空間的常用尺度，薄厚不同的用地各自究竟可以容納幾排鋪，幾條路，如下圖。地塊的總體進(jìn)深與店鋪排數(shù)、通道排數(shù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系是動(dòng)線設(shè)計(jì)的核心原則，任何忽略進(jìn)深尺度的動(dòng)線設(shè)計(jì)行為都是耍流氓。

45-60m≈店鋪（15-20m）+動(dòng)線(15-20m)+店鋪(15-20m)

0-120m≈店鋪（15-20m）+動(dòng)線(15-20m)+雙面店鋪(30-40m)+動(dòng)線（15-20m）+店鋪（15-20m）

以上兩個(gè)案例為最常見購(gòu)物中心平面進(jìn)深范圍與切分方式，各類進(jìn)深地塊均可通過(guò)以上方式預(yù)先對(duì)店鋪、通道等商業(yè)空間尺度進(jìn)行把控，梳理出商業(yè)平面的縱向邏輯。接下來(lái)，通過(guò)與地塊面寬之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，商業(yè)動(dòng)線的選型與設(shè)計(jì)將迎刃而解。

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由簡(jiǎn)到繁的動(dòng)線推導(dǎo)過(guò)程

商業(yè)項(xiàng)目定位不同，體量大小不一，而動(dòng)線設(shè)計(jì)就是伴隨進(jìn)深和面寬兩個(gè)變量的逐步加大而越發(fā)復(fù)雜的過(guò)程；這里我們沿著這條由簡(jiǎn)到繁的主線為大家講述7種商業(yè)動(dòng)線的特點(diǎn)與不同地塊間的匹配關(guān)系，幫助設(shè)計(jì)人心中有數(shù)，快速判斷。

單街型動(dòng)線

單街型動(dòng)線常被應(yīng)用在地塊進(jìn)深較小的項(xiàng)目或在大型購(gòu)物中心的局部出現(xiàn)，其最大特點(diǎn)即是動(dòng)線只由一條人通道構(gòu)成（單街），通道內(nèi)不設(shè)中庭，店鋪沿單街兩側(cè)布置。單街型動(dòng)線主要有單街單線、單街環(huán)形、以及由二者組合而成的單街組合3種。

單街單線示例

適用條件：進(jìn)深≈30-40m，面寬≈80-100m。單層面積≈2000-4000㎡細(xì)長(zhǎng)型地塊

這類地塊受進(jìn)深限制較大，為保證兩側(cè)店鋪的最小進(jìn)深要求，只能夠通過(guò)壓縮動(dòng)線尺度寬度到4m左右，放棄中庭設(shè)置，形成由單線構(gòu)成的最簡(jiǎn)單商業(yè)動(dòng)線。單街單線動(dòng)線尺度狹窄，不具有跨層可視性，且轉(zhuǎn)折較少，單調(diào)乏味，同時(shí)不能形成環(huán)路；故只應(yīng)用于受地塊進(jìn)深條件限制情況或局部使用。

單街環(huán)形示例

適用條件：進(jìn)深≈60-70m，面寬≈60-70m。單層面積≈3500-5000㎡長(zhǎng)寬比接近1:1的小型塊狀地塊

此種小型商業(yè)地塊多見于社區(qū)型商業(yè)Mall，60-70m的進(jìn)深與面寬尺度均比較尷尬，既不夠在中部再設(shè)置2排鋪，也不能將動(dòng)線橫向拉開形成線型，在這種情況下，中部設(shè)置≈20*20m中庭，通過(guò)單街繞中庭形成封閉環(huán)形單線動(dòng)線，既保證了跨層可視性與商業(yè)氛圍，同時(shí)可達(dá)性回環(huán)度與可視性回環(huán)度均接近100%。

單街組合示例

適用條件：進(jìn)深≈30-70m，面寬≈120-150m。單層面積≈5000-10000㎡局部進(jìn)深尺度較小地塊

通過(guò)適應(yīng)地塊條件中可以看出，該類地塊局部進(jìn)深尺度具有明顯變化，通過(guò)單街環(huán)形與單街單線所構(gòu)成的啞鈴形或中字形動(dòng)線，恰好可將商業(yè)中“薄”與“厚”的部分分區(qū)處理，同時(shí)保證可見性回環(huán)度處于較高水平。

雙街型動(dòng)線

雙街型動(dòng)線由兩條人行通道（雙街）與位于動(dòng)線中線的數(shù)個(gè)中庭、連橋共同構(gòu)成，雙街型動(dòng)線具有良好的跨層可視性與商業(yè)氛圍，目前已成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，如進(jìn)深條件允許，應(yīng)盡量選用雙街型動(dòng)線。雙街型動(dòng)線主要有雙街單線、雙街環(huán)形、雙街十字、雙街環(huán)形拼接4種。

雙街單線（理想動(dòng)線）示例
適用條件：進(jìn)深≈45-70m，面寬≈150-200m。單層面積≈8000-15000㎡進(jìn)深尺度符合兩排鋪的矩形地塊

到了這里，我們正式升級(jí)開始進(jìn)入雙街境界，雙街單線以其營(yíng)造的清晰位置感與節(jié)奏感、接近100%的可達(dá)性及可見性回環(huán)度、良好的商業(yè)氛圍、便于與中庭空間結(jié)合等特點(diǎn)成為商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)的理想模型，可以說(shuō)，任何的動(dòng)線設(shè)計(jì)都是在盡可能追求與雙街單線模式的無(wú)限接近。

雙街環(huán)形示例

適用條件：進(jìn)深≈100-150m，面寬≈100-150m。單層面積≈15000-20000㎡進(jìn)深尺度符合4排鋪的矩形、梯形地塊

在平面進(jìn)深達(dá)到100m以上后，基于商業(yè)空間的尺度要求，顯然需要布置4排店鋪才能滿足需求，當(dāng)面寬與進(jìn)深比例接近1:1時(shí)，可通過(guò)雙街環(huán)形動(dòng)線形成收尾相接的回路，在化解大進(jìn)深的同時(shí)，保證了回環(huán)度的較高水平，根據(jù)店鋪進(jìn)深、建筑密度要求等條件不同，中島區(qū)域還可靈活出現(xiàn)室外公共空間等處理方式。

雙街十字（限制應(yīng)用）示例

適用條件：進(jìn)深≈100-150m,面寬≈150-200m單層面積≈15000-20000㎡大進(jìn)深且同時(shí)擁有多個(gè)高價(jià)值沿街面

針對(duì)大進(jìn)深的商業(yè)平面，除雙街環(huán)形外，還有另一種解決思路，即是通過(guò)交叉的兩條雙街動(dòng)線將商鋪引導(dǎo)在兩個(gè)方向上，但雙街十字的動(dòng)線會(huì)導(dǎo)致可達(dá)、可見性回環(huán)度均大幅銳減，不利于平衡平面商業(yè)價(jià)值；因此，此種方式僅適用于同時(shí)擁有多個(gè)高價(jià)值沿街面的項(xiàng)目，商業(yè)動(dòng)線與周邊步行街區(qū)形成一定程度的融合，弱化的導(dǎo)向性可以由街道、城市記憶進(jìn)行一定彌補(bǔ)；除此之外應(yīng)嚴(yán)格限制該種方式的使用。

平面動(dòng)線沿面寬方向分為3段，共由2個(gè)雙街環(huán)形+1個(gè)巨大中庭拼接構(gòu)成▼

平面動(dòng)線沿面寬方向分為2段，共由2個(gè)雙街環(huán)形拼接構(gòu)成▼

雙街環(huán)形拼接示例

適用條件進(jìn)深≈100-150m,面寬≈200-350m單層面積≈20000-50000㎡輻射全市的超大型購(gòu)物中心，矩形平面

近年來(lái)，部分招商能力成熟，經(jīng)濟(jì)背景雄厚的品牌地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先后在一、二線城市核心區(qū)域染指單層面積超30000㎡，總建面達(dá)150000-200000㎡的大項(xiàng)目。這些商業(yè)“航母”受制于進(jìn)深合理尺度限制（總平面進(jìn)深＞150m將會(huì)出現(xiàn)＞4排的商鋪，動(dòng)線也將無(wú)可避免地趨于發(fā)散而失去控制）；故只能在面寬方向進(jìn)行延展。而當(dāng)平面面寬接近300m時(shí)，又會(huì)受到200m的步行疲勞臨界點(diǎn)影響，需要在150m-200m之間位置設(shè)置相應(yīng)的轉(zhuǎn)換空間將冗長(zhǎng)的動(dòng)線適當(dāng)“破開。

因此，超大型購(gòu)物中心動(dòng)線設(shè)計(jì)通常采取2-3個(gè)雙街環(huán)形（S-2）拼接的方式，在保證較高可視性回環(huán)度水平同時(shí)，構(gòu)成各段獨(dú)立循環(huán)，總體間而不斷的狀態(tài)；這類項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)不再一味追求連續(xù)性，而是通過(guò)分區(qū)主題化，主力店吸引等運(yùn)營(yíng)策略進(jìn)行匹配。

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主力店對(duì)動(dòng)線的影響

主力店強(qiáng)大的進(jìn)深消化能力

主力店尺度巨大，進(jìn)深通常可達(dá)到50-70m，對(duì)大型購(gòu)物中心的動(dòng)線影響是決定性的，通常在動(dòng)線設(shè)計(jì)之前與運(yùn)營(yíng)部門的溝通也就在于了解主力店的預(yù)招商情況、數(shù)量及面積需求等重要信息。例如萬(wàn)達(dá)、紅星等主力店資源穩(wěn)定的開發(fā)企業(yè)，即可通過(guò)一側(cè)的多個(gè)主力店消化大部分進(jìn)深，在進(jìn)深120-150m厚地塊條件下實(shí)現(xiàn)理想動(dòng)線形態(tài)（雙街單線）。

修正地塊的先天不足

面對(duì)類似下圖所示的不規(guī)則地塊，1-2個(gè)主力店的合理落位即可極大修正平面邏輯，優(yōu)化動(dòng)線設(shè)計(jì)，是方案設(shè)計(jì)師與招商運(yùn)營(yíng)部門共同努力的結(jié)果。

導(dǎo)致輔動(dòng)線出現(xiàn)的原因

在主力店資源與招商不明朗的情況下盲目追求動(dòng)線簡(jiǎn)化，造成建筑平面與運(yùn)營(yíng)需求不符，是輔動(dòng)線出現(xiàn)的最主要原因；尤其容易在主力店占比較低的中間樓層出現(xiàn)。主力店缺位留下的巨大空間只能通過(guò)增加輔動(dòng)線串聯(lián)小鋪進(jìn)行彌補(bǔ)；輔動(dòng)線通常尺度狹小，不具備跨層可視性，相關(guān)聯(lián)鋪位可視性、可達(dá)性極低。

因此，在動(dòng)線設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)全面考慮主力店落位與上下層平面之間的對(duì)位關(guān)系，避免局部樓層平面動(dòng)線失控。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，無(wú)論是大型購(gòu)物中心還是大中型零售超市，還是小型商業(yè)空間，人流動(dòng)線絕對(duì)是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的重要一環(huán)。人流動(dòng)線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，也與主力店的位置安排有關(guān)。那么主力店該如何根據(jù)動(dòng)線規(guī)劃合理分布呢？

1多主力店原則，層層都有核心主力店有的購(gòu)物中心每層甚至于有數(shù)個(gè)主力店

購(gòu)物中心都是多層，通過(guò)多主力店的設(shè)置，使購(gòu)物中心的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。有的購(gòu)物中心一層有數(shù)個(gè)主力店，某些層級(jí)一層甚至于有三家以上的主力店。

2將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購(gòu)物中心的中部

當(dāng)?shù)貕K形狀為長(zhǎng)條形時(shí)，一般購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。

3將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布

購(gòu)物中心造型除了長(zhǎng)條形的直線帶狀之外，“L型”和四方型的也比較常見，這兩種平面造型的購(gòu)物中心，其基本的動(dòng)線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購(gòu)物中心中間，而一般承租戶則圍繞著主力店呈發(fā)散狀分布。

這種動(dòng)線規(guī)劃原則的精髓在于：將主力店設(shè)置在中央地帶，就能形成一個(gè)平面的商業(yè)核心，同時(shí)積極利用這個(gè)核心的人流吸引作用，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果，不僅促進(jìn)了一般承租商戶的經(jīng)營(yíng)，也促進(jìn)了主力商家的經(jīng)營(yíng)，使購(gòu)物中心商業(yè)元素之間實(shí)現(xiàn)良好的整體互動(dòng)。

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疏散距離制約動(dòng)線設(shè)計(jì)

疏散距離是制約動(dòng)線設(shè)計(jì)的終極強(qiáng)條。疏散距離與建筑厚度存在緊密的互動(dòng)關(guān)系，是購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要素之一。在這一條上導(dǎo)致方案翻車、開發(fā)工期推延的項(xiàng)目案例不是個(gè)案。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)紛繁，疏散要求各異；對(duì)于購(gòu)物中心消防設(shè)計(jì)，主張采用模塊化的設(shè)計(jì)思路，而不是碎片化地搜羅規(guī)范條文；對(duì)不同條件的購(gòu)物中心應(yīng)采用針對(duì)性的疏散模型與商業(yè)平面進(jìn)行匹配，才能保證商業(yè)價(jià)值與消防安全的平衡，促使項(xiàng)目最終落地！

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國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心動(dòng)線規(guī)劃案例

西單大悅城

總建筑面積11.5萬(wàn)㎡，單層面積1.5萬(wàn)㎡

可見性：項(xiàng)目平面商鋪可見性一般，環(huán)形動(dòng)線不夠流暢，視線有死角。

可達(dá)性：平面動(dòng)線可達(dá)性一般，垂直動(dòng)線因設(shè)置了飛天梯，提升了高樓層的可達(dá)性。其中直達(dá)六層的飛天梯有效地帶動(dòng)了高樓層的人流。

上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)

總建筑面積24萬(wàn)㎡，單層面積12萬(wàn)㎡

可見性：通過(guò)交叉的兩條雙街動(dòng)線將商鋪引導(dǎo)在兩個(gè)方向上，可見性一般。

可達(dá)性：十字型動(dòng)線可達(dá)性也一般，需要配合多個(gè)高價(jià)值沿街面的項(xiàng)目并加強(qiáng)導(dǎo)視。

杭州萬(wàn)象城

總建筑面積24萬(wàn)㎡，單層面積3萬(wàn)㎡

可見性：可見性最佳的位置是中庭，T字型動(dòng)線產(chǎn)生了兩條主動(dòng)線，一定程度上影響了商鋪可見性。

可達(dá)性：T字型動(dòng)線可達(dá)性一般，主動(dòng)線被分割。

東方新天地

總建筑面積12萬(wàn)㎡，單層面積6萬(wàn)㎡

可見性：一字型動(dòng)線兩旁商鋪可見性較好，基本無(wú)視覺死角；項(xiàng)目進(jìn)深較深，開辟了多條T字型副動(dòng)線，在一定范圍內(nèi)副動(dòng)線商鋪可見性也較好。

可達(dá)性：主動(dòng)線兩側(cè)商鋪可達(dá)性較；T字型動(dòng)線兩側(cè)商鋪可達(dá)性稍低。

深圳KK Mall

總建筑面積8.3萬(wàn)㎡，單層面積1.6萬(wàn)㎡

可見性：一字型動(dòng)線商鋪可見性較強(qiáng)，基本無(wú)視覺死角。

可達(dá)性：動(dòng)線長(zhǎng)度適宜，可達(dá)性較好。

沈陽(yáng)中街恒隆廣場(chǎng)

總建筑面積18㎡，單層面積2.25㎡

可見性：項(xiàng)目平面可見性一般，內(nèi)環(huán)部分阻擋了視線。

可達(dá)性：主動(dòng)線可達(dá)性較好，副動(dòng)線可達(dá)性較弱。

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