房地產(chǎn)重大變化！再也不怕買到爛尾房了！

房地產(chǎn)的邏輯可能要變了。

回憶回憶，以往大家買新房的流程是什么樣的？

開發(fā)商先在工地外面建一個(gè)售樓處，再做點(diǎn)宣傳頁，買房的人到售樓處看看沙盤，聽地產(chǎn)銷售介紹一下房子的情況。

心動(dòng)了想買？那就先交定金（訂金）、簽合同、辦貸款。自家的房子影子都還沒看到，房貸就先背上了。

兩三年后，房子竣工了，開發(fā)商拿到房地產(chǎn)權(quán)證，也就是“大產(chǎn)證”，把鑰匙交給你、你再去辦理房產(chǎn)證。

到這個(gè)時(shí)候，雖然法律上按揭的房子仍然抵押給銀行，但房子終歸是看得見摸得著，你也拿到紅彤彤的房本了。

但故事也可能走向其他方向：

1. 二狗辛辛苦苦上了幾年大學(xué)，談了個(gè)女朋友，丈母娘放話——有房結(jié)婚，沒房免談。于是，6個(gè)錢包齊上陣，湊出了首付，按照上面的流程辦了房貸、交了首付。

結(jié)果，前兩天工地上還熱火朝天的，這兩天一點(diǎn)動(dòng)靜沒了。二狗一打聽，開發(fā)商跑路了，房子爛尾了。

2. 買房的時(shí)候二狗千挑萬選，跑遍全城，最后相中了這家樓盤。這家樓盤的銷售說——“濱江水韻，翠攬?jiān)凭场薄败壍乐希ㄟ_(dá)全城”“草木葳蕤，綠意盎然”……

二狗聽得云里霧里。總之就是這個(gè)樓盤景色宜人、交通便利、學(xué)區(qū)炸裂。

兩年后交房，二狗興沖沖地走進(jìn)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里有一個(gè)人工湖，面積不如農(nóng)村老家門前的水塘；地鐵一直傳言有規(guī)劃，遲遲也沒落地。

至于“草木葳蕤，綠意盎然”，大概是小區(qū)外一片雜草地。

3. 樓盤銷售當(dāng)初跟二狗說了，2年后交房，到了時(shí)間點(diǎn)房子還沒完工，工地上一直有幾個(gè)工人在“磨洋工”，就是不著急。

二狗急了，想維權(quán)，拿出合同一看，人家寫得明明白白——逾期在365天之內(nèi)，買受人無異議并同意在此期間為免責(zé)寬限期。

發(fā)現(xiàn)沒？二狗們的悲劇就出在期房上。如果現(xiàn)房銷售，上面這些問題就都不存在了。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位。

會(huì)議結(jié)束后的短短一個(gè)月，山東、河南、安徽、四川四省開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

本來一手交錢一手交貨是常識(shí)，但是房地產(chǎn)還真是特殊。

咱們的預(yù)售制是從香港學(xué)來的。上世紀(jì)50年代，霍英東在香港首創(chuàng)“賣樓花”模式，在房子建成前銷售，并將每層住宅按單元單獨(dú)銷售。

這個(gè)政策既讓房企回籠資金的速度加快了，也降低了購房的資金門檻，于是香港的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

1956年，香港政府出臺(tái)《預(yù)售樓花同意書》，相當(dāng)于以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制度。

上世紀(jì)90年代，我國商品房供給短缺，借鑒香港的樓花模式，開始預(yù)售制試點(diǎn)。

這一試點(diǎn)就慢慢讓預(yù)售制成為了主流，一直延續(xù)到今天。2020-2022年商品住宅現(xiàn)房銷售占比為10.2%、10.4%、13.9%。

預(yù)售制度的優(yōu)點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)快，有利于房企擴(kuò)大投資，提高房子的供給。但現(xiàn)在的情況是，全國城鄉(xiāng)房屋建筑達(dá)6億棟，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率達(dá)96%。

供給不再緊缺，預(yù)售制的優(yōu)點(diǎn)我們已經(jīng)不需要了。相反，我們需要的是更加公平、透明的房地產(chǎn)營銷環(huán)境。

地產(chǎn)商是不歡迎現(xiàn)售制的。原來一邊拿著銀行貸款、一邊拿著銷售回款，再加上各種融資，開發(fā)商們一直做著“空手套白狼”的生意。

現(xiàn)在得拿出更多的真金實(shí)銀來搞開發(fā)，資金成本更高了，賺錢也就更難了。

好在推不推行現(xiàn)售制開發(fā)商們說了不算，購房人的需求在那兒擺著，白紙黑字的文件也在那兒擺著。

目前，海南最為“激進(jìn)”，新出讓土地建設(shè)的商品住房一律實(shí)行現(xiàn)房銷售制。

時(shí)代變了，現(xiàn)售制是大勢(shì)所趨！