全面降準(zhǔn)！5000億資金來了！房貸利率又要降？

房地產(chǎn)企業(yè)融資和再融資迎來重大突破。

11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時(shí)指出，即日起將恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

過去十幾年都不允許的融資動作，現(xiàn)在破天荒的放開了。5條新規(guī)不僅是資本市場涉房政策又一次重大變化，也標(biāo)志著對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重大轉(zhuǎn)型。

降準(zhǔn)來了，LPR下調(diào)還遠(yuǎn)嗎？

當(dāng)然，這幾天值得關(guān)注的重磅新聞遠(yuǎn)不止如此。

11月以來，市場一個(gè)重大轉(zhuǎn)向就是搶救房企。

23日， 中國人民銀行、銀保監(jiān)會公布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策一出，忽如一夜春風(fēng)來。

兩天之內(nèi)，五家大行與10余家房企陸續(xù)簽約，予以數(shù)千億級別的授信額度，一時(shí)賺足市場眼球。

25日晚間，央行宣布全面降準(zhǔn)，決定于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%，共計(jì)釋放長期資金5000億元。

對于本次降準(zhǔn)，市場實(shí)際上已有預(yù)期。11月22日國常會上也明確釋放出降準(zhǔn)的信號。

降準(zhǔn)已至，市場接下來將高度關(guān)注貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）的變化。此次降準(zhǔn)后，凈息差將面臨收窄壓力，未來LPR繼續(xù)調(diào)降的概率大幅增加。部分專家認(rèn)為，12月份5年期以上LPR有望回落。基于目前市場疲弱的情況，為了穩(wěn)地產(chǎn)，5年期LPR繼續(xù)下調(diào)的需求也十分必要。

若未來5年期LPR利率進(jìn)行一定程度的調(diào)降，那么房貸利率的調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局11月發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份70個(gè)大中城市符合新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的城市，從23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下調(diào)，或許意味著，會有更多城市房貸利率將邁入“3時(shí)代”。

而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，其監(jiān)測范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6城，三四線城市12城。從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1%；而從二套主流利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。

高位站崗，業(yè)主欲哭無淚

前面說了這么多，可能對于大多數(shù)人而言，對房企有沒有錢不關(guān)心，對銀行的錢也不關(guān)心，大家普遍只關(guān)心自家的房貸是不是可以降下來？

通常來說，降準(zhǔn)是促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本穩(wěn)中有降，對房企的意義比較大；而降息才是直接降低買房成本，對購房者更為友好。

自2019年8月起，個(gè)人住房貸款就只與LPR掛鉤機(jī)制。

今年以來，五年期LPR已經(jīng)做出了三次調(diào)整。第一次為1月份從4.65%下調(diào)至4.6%；第二次為5月份從4.6%下調(diào)至4.45%；第三次為8月份從4.45%下降到4.3%，基本每次的降息力度都非常大。

除了部分城市，全國首套房商貸利率的下限是4.1%。 當(dāng)然，成都屬于“部分城市”范圍內(nèi)，目前首套房最低的商業(yè)貸款利率基本穩(wěn)定在4.3%。

對于新買房的購房者而言，這降息紅利還是享受到了。但在前兩年購房的業(yè)主，對此就有些耿耿于懷了。

“房子買了，但是卻高位站崗了，看著現(xiàn)在4.3%的貸款利率，心里酸得不行。”一對2021年買了新房的小夫妻告訴全妹兒。

作為全國房貸利率最高的城市之一，熟悉成都樓市的朋友都清楚，從2020年初-2020年末，成都首套房貸利率水平就保持在5.6%-5.8%，在2021年年初甚至高漲到了6.13%，在全國主流城市中名列前茅。

很多買房人都是在這個(gè)高位站崗的。那些置業(yè)的購房者，凡是申請了房貸的，幾乎都踩在了利率的高點(diǎn)。按照貸款100萬，30年等額本息還款，6.13%的利率和4.3%的利率，每月還款差距還是千元以上。

據(jù)這對夫妻介紹，他們購買的是期房，明年10月才能交房，這意味著每個(gè)月還貸的同時(shí)還得付每月1000多元的房租。如果房貸利率能降到4.3%，這部分房租就算是省下來了。

“所以每月多出的這1000多元，對我們來說是相當(dāng)重要的。”

在這種情形之下，小夫妻開始尋找起“自救”的方法。“需要轉(zhuǎn)貸嗎？年利率直降到4.1%……”以前看到這樣的廣告，他們都會直接無視，但現(xiàn)在卻開始留心了。

打開微信好友列表，夫妻倆向全妹兒展示了保存的幾個(gè)號稱可以“轉(zhuǎn)貸”的中介聯(lián)系方式，包括而不限于提供“經(jīng)營貸”、“轉(zhuǎn)公積金貸”等五花八門的方法。

那么，這些“降利率”的方式，在現(xiàn)實(shí)中真的可行嗎？

風(fēng)險(xiǎn)大，網(wǎng)傳“轉(zhuǎn)貸”方式需謹(jǐn)慎

事實(shí)上，經(jīng)營貸已存在多年，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款，用來盤活個(gè)體企業(yè)資金。而中介口中的“以貸換貸”則是購房者經(jīng)過貸款公司一番包裝后，將年利率在3.6%-3.84%的經(jīng)營貸與年利率在4.9%，甚至5%以上的房貸進(jìn)行置換。

不用想，原本用于還經(jīng)營企業(yè)的貸款，如今被用來還房貸，這就是妥妥的違法操作。

銀行人員也透露，“監(jiān)管部門明令禁止經(jīng)營貸流入樓市，關(guān)于‘經(jīng)營貸’的審查工作一直都很嚴(yán)格，各家銀行也都有對經(jīng)營貸申請的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，比如，為了防范部分借款人為申請經(jīng)營貸臨時(shí)成立虛假公司的風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行會要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持續(xù)經(jīng)營記錄，此外，在借款人申請經(jīng)營貸時(shí)，銀行會調(diào)查其名下公司的經(jīng)營狀況、資金流水、實(shí)際經(jīng)營地點(diǎn)等情況，確保合法合規(guī)才會放款。”

而放款成功也并不代表“一勞永逸”。在貸后檢查方面，銀行工作人員會重點(diǎn)檢查資金流向，也會通過下戶等多種方式關(guān)注公司的實(shí)際經(jīng)營情況，“一旦發(fā)現(xiàn)問題，銀行將要求個(gè)人立即返還貸款資金，可能還會追究相關(guān)法律責(zé)任以及影響到個(gè)人征信，風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。”

所以，這東西咱們還是別想了。

其次，“商轉(zhuǎn)公”是把已經(jīng)辦理好的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款，進(jìn)行轉(zhuǎn)換的目的在于公積金貸款的利率很低，轉(zhuǎn)換完以后可以節(jié)省較多利息，屬于官方認(rèn)可的手段。

但目前，“商轉(zhuǎn)公”對于申請人的公積金貸款額度及所在城市公積金貸款額度都有很高的要求，有資格申請的人并不多。

而成都公積金中心此前也明確表示暫時(shí)不支持此項(xiàng)業(yè)務(wù)。所以溫馨提醒各位，若有房產(chǎn)中介聲稱“花錢可辦”，均是假消息，大家謹(jǐn)防上當(dāng)受騙，造成不必要的損失。

最后，“轉(zhuǎn)按揭”也是近期成都樓市比較熱門的詞匯。是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接，比如借款人在甲銀行按照房貸利率5.88%辦理了住房按揭貸款，后來通過各種方式，結(jié)清了甲銀行的貸款，后又在乙銀行以當(dāng)下的房貸利率重新貸款重新走貸款辦理流程，目的就是降低貸款利率。

但據(jù)多家銀行工作人員反映，均表示沒有收到相關(guān)通知，也就是目前并沒有政策引導(dǎo)這種操作方式，可行度不算高。

最后，你的房貸利率“高位站崗”了嗎？你覺得還款壓力大嗎？歡迎來留言區(qū)說一說你的心聲。