成都新政后，購房者：我又可以了！

這幾天，新政的事情成為成都人民熱議的焦點，令大家沒想到的是政策力度會如此之大。不少業內人士都表示，此次調整是為了刺激消費，提高市場積極性。

政策就不放了，重點就是四點：

1.除高新南外，一二圈層之間限購資格打通

2.取消搖號順位，不再按社保年限排位

3.棚改資格不再單獨區分，僅區分無房家庭和普通家庭

4.三種情況不再公證搖號：首次開盤的“雙限地”、200平以上房源、報名人數不足2倍的樓盤

最讓全妹兒感興趣的是第四條，新房銷售滿足一定條件可取消搖號，意味著新政后，滿足條件的項目開發商可以自行決定銷售方式，這相當于掌握了營銷主動權。

這里先講一個情況。

11月16日，國家統計局發布了《2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。

無論新房還是二手房，同比還是環比數據，全國降價城市都在持續增多，市場仍在探底。

部分城市表現出較強韌性，新房市場如成都、杭州、北京，二手房市場如成都、上海和北京。把新房、二手房的同比、環比數據全部疊加來看，今年截至目前，樓市表現最穩健的就兩個城市，成都和北京。

且成都整體表現更優于北京。尤其是新房和二手房同比漲幅，均超過7%，均領漲全國。

樓市越凄慘，越能襯托出成都的火爆。

有一組堪稱“恐怖”的數據：

新房，連漲10個月，有5個月漲幅全國第一

二手房，連漲10個月，有6個月漲幅全國第一

成都真正走出了獨立行情。且大概率會是今年的“全國銷冠”。1-10月，成都商品住宅總成交高達1203萬㎡，穩居大王寶座。

但萬萬沒有想到，二級市場的銷售這么好，但大量房企卻不敢在一級市場拿地了。

從2020年10月，成都誕生了第一批“限地價、限房價”的土地，開啟了雙限地時代。2021年集中土地供應的背景下，三批次拍出的所有地塊都貼上了房子的價格。與此同時，“雙限地”項目開始陸續入市，成都進入“雙限”時代。（雙限地：既限制了拍賣最高地價，也限制了未來住宅的清水最高銷售均價，甚至連精裝價格都有明確規定）

隨著市場大環境的改變，“雙限地”項目也從最初的的低定價、高配建逐步轉換為高定價、低配建。今年出讓的雙限地普遍定價超2.5萬，還有十幾宗地塊清水限價3萬以上且大多“輕裝上陣”，幾乎沒有額外配建要求。

但是即便這樣，很多房企也不買賬，成都最近的一次土拍——10月26日的第三批次集中供地，情況很微妙。

首日的土拍結果就涼氣逼人：供應了24宗土地，其中3宗流拍、1宗溢價成交、20宗底價成交，總成交金額約165億元。

令人大吃一驚的是，成交的21宗土地當中，有17宗地是由成都本地國企拿下。

一個極端假設是，如果成都本地國企不拿地，這一次供應的24宗土地，會有20宗地流拍，流拍率會高達83.33%。

三輪土拍，48宗地塊，4宗地塊流拍，僅有2宗溢價，平均溢價率只有0.2%，沒有一宗地塊進入抽簽環節。

4宗流拍不算多，但天府新區、金牛區也出現了流拍，不得不讓人警覺。

看似與“漲聲一片”的統計數據相違背的種種現實窘境，陣陣寒意傳來，因為一級市場的冷清會逐漸傳導到二級市場。

所以，這次新政的出臺很大程度上可以幫助存量雙限地項目去化。對部分具有限制條件的地塊、面積房源賦予了房企一定的權限，能夠提升房企拿地信心，加深房企對市場的看好情緒，更有利于市場平穩健康發展。

支撐房價上漲的邏輯背后，本質上是需求。包括成都在內，熱點城市大戶型和高價豪宅盤熱銷，對這些有收入支撐的需求，根據市場需求適當放開，有利于支撐需求面。

這次新政毫無疑問對于新房來說是一個大利好，但大家不必把關注點都放在“網紅熱盤”身上，這些盤基本都不愁賣，與政策利好關系不大，甚至與大部分購房者關系也不大。

我們更應該關心的是以后雙限地開盤將會怎么賣？

畢竟，即使雙限地定價走高，但也與周邊的產品存在價差，或者與前期產品價格持平。單就價格維度來看，還是存在一定吸引力的。

而針對其房源取消搖號政策，可能預示著政府對新房價格的管制會松動。對于一些項目來說，廢除搖號又放松管制價格，投機者趁機下手就將會迎來又一波購房潮，在沒有管控的情況下很容易引起收“茶水費”等腐敗現象，又或者開發商會通過其他方式變相抬高價格。

而上周末就已經有不少購房者在網上吐槽某些開發商已經連夜開會商量了“對策”：比如某些接近200的戶型調整為200以上戶型，提前繳納誠意金選房、全款優先選房、捆綁車位賣房等。

當然，新政目前出臺時間不久，短時間內看不出具體影響。

而據全妹兒所知，這兩天入市的中國鐵建·武侯樾府正好屬于新政后“首次開盤的雙限地項目”，項目將采取現場誠意登記的方式取代網絡報名登記，大家可以關注一下開盤的后續情況。