首單央企租賃住房REITs來襲，公寓市場是否會有大變局？

2022年9月22日，有巢住房租賃（深圳）有限公司作為原始權益人的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”在上交所的項目狀態為“已申報”！管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為中信證券-華潤有巢租賃住房基礎設施1號資產支持專項計劃，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司 。

圖片來源：上交所

華潤置地擬分拆基礎設施REIT上交所上市

2022年9月22日，華潤置地(01109.HK)宣布，于2022年9月22日，華夏基金及中信證券向中國證監會及上海證券交易所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。基礎設施REIT的相關資產為(i)位于上海市松江區泗涇鎮的保障性租賃住房，即泗涇項目，由泗涇項目公司擁有；及(ii)位于上海市松江區松江工業區東部園區的保障性租賃住房，即東經濟區項目，由東經濟區項目公司擁有。于公告日期，公司間接持有泗涇項目公司及東經濟區項目公司的100%股權。

就建議分拆而言，華夏基金(作為公募基金管理人)將設立公募基金作為公開上市的基礎設施證券投資基金。目前預計公募基金將募集人民幣11.20億元。于建議上市時，公司將作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約34%。就建議分拆而言及根據適用中國法律及法規的規定，資產支持專項計劃將由資產支持專項計劃管理人設立。于建議上市完成后，公募基金將動用所得款項認購資產支持專項計劃的全部權益，其后，資產支持專項計劃將動用認購款項向集團收購該等項目公司的全部權益。于有關收購完成后，該等項目公司將由基礎設施REIT持有100%權益，并將不再為公司的附屬公司。因此，基礎設施REIT將不會成為公司的附屬公司，亦將不會并入公司的財務賬目。

公募基金管理人、該等項目公司及有巢深圳將訂立營運管理服務協議，據此，有巢深圳將作為項目顧問向該等項目提供營運及管理服務，包括行政支援。基礎設施REIT將就此等服務支付管理費。

官方信息顯示，“有巢”為華潤置地旗下長租公寓業務平臺。2021年，“有巢公寓”年內長租業務實現營業額人民幣3.13億元，在營項目30個，房間數2萬間，儲備項目16個，房間數3.25萬間。

華潤置業方面表示，REITs將為公司提供另一種以股權為基礎的融資方式，使公司的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴。且能夠盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響，增強公司的滾動投資能力及可持續營運能力。

此外，華潤置業方面還表示，本次申報的公募REITs若能夠上市，將為華潤及基礎設施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。上市完成后，該筆基礎設施REIT將于中國擁有一個個別及獨立的上市平臺，使其可直接進入中國資本市場，并增強其探索新融資及集資渠道以發展其業務的可能性。

內地市場現存的三只保障性租賃住房REITs的原始權益人，都不是以住宅開發為主業的房地產企業，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的典型房企。