城郊別墅PK市區(qū)大平層，哪個更香？

■文章來源：魔都財觀

一直以來，別墅與平層之爭，似乎從未停歇！

特別是經歷這幾年的疫情，長時間的封控更是無限的激發(fā)了很多人的“別墅夢”！

今天我也想來聊一聊這個話題，就是同等預算，是舍棄地段買更偏遠的別墅，還是舍棄別墅夢買地段更好的市區(qū)平層？

因為如果是同等地段，這個問題似乎沒有意義：

北京的大平層拼不過四合院，上海的大平層也拼不過老洋房！市場已經給了我們答案。

對于同等預算，是買郊區(qū)別墅還是市區(qū)平層？今天跟大家聊聊這個話題。

1

房子的內核，究竟是什么？

房產 大佬李 嘉誠 曾經說過，買房三要 素， 缺一不可， 分別是： 地段、地段、還是地段！

地段對于房子的重要性不言而喻，無論是對于居住便利性來說，還是對于房子的升值潛力來說，都具有決定性的作用。

地段的重要性，我想不必我過多的闡述，長期關注房地產的朋友，對地段的重要性應該有較強的認知。

我想問大家一個問題：你知道支撐房價長期上漲的原因是什么嗎？

也許你會說是通貨膨脹；也許你會說是貨幣超發(fā)；也許還有人會說是地價不斷的上漲導致的；可能也會有人說是炒房客炒出來的房價泡沫……

這里我想跟大家說一個根本性的原因，就是城市化帶來的源源不斷的外來人口與城市化過程中產生的更多高收入人群聚集！

正是這兩個因素以及這兩個因素的疊加效益，成為房價螺旋式上漲的強大根基。

可能你又要問：這和地段有什么關系？

關系大了去了！

城市化的過程中，更多的外來人口和更多的高收入人群往哪里聚集，哪里當然就是房價漲的最快的地方！

這不是正是我們強調的地段地段還是地段嘛！

問大家一個扎心的問題：來自農村的朋友們都知道，老家的宅基地很大，建筑風格甚至可以自己隨意選擇。

比起一二線城市高昂的房價來說，在老家建房子的成本更是不值一提，那大家為什么不回老家建“別墅”？

而是不遠千里來到一線城市，不惜花幾百萬甚至千萬買一個鴿子籠？

我想答案應該在大家的心里，大家心知肚明。

對于絕大多數人來說，我們背井離鄉(xiāng)來到大城市，當然是為了獲得更多的資源，包括醫(yī)療資源、教育資源、商業(yè)配套，為了獲得更多的鏈接以及更多的機會。

而匯聚這些資源、鏈接、機會的，無疑就是在核心城市大家都看好的地段，也是這些地段值錢的所在！

我們也一直強調，大家在核心城市買房子，買的絕不僅僅是房子本身那幾磚幾瓦，而是房子背后所代表的地段價值，以及房子背后的種種紅利！

2

真正稀缺的別墅， 和你沒什么關系！

看到這里，可能很多吹捧別墅的朋友不樂意了，市區(qū)平層有地段，而郊區(qū)別墅具有稀缺性啊！

也一定會搬出“限墅令”來說事：國家都不容許造別墅了，別墅未來越來越稀缺！

俗話說，物以稀為貴！

當然，這話說的非常有道理！

先別急，我們來看看事實是，早在2003年，國土部下達 《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，嚴格限制別墅用地的供應。

但是請注意！

國土部對于別墅的明確定義是“獨門獨院、兩至三層”，這意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯(lián)排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅屬于高檔住宅。

這也就意味著只有獨門獨院的獨棟別墅不在批復，而聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅屬于高檔住宅，并不是真正的別墅，屬于“偽別墅”！

所以， 我們認為：

真正稀缺的別墅，至少需要具備兩個要素，一是需要是真正的獨棟別墅；二是需要有較好的流動性！

較好的流動性意味著后面會有更多的人會來買你這個別墅，那一定不能是遠的沒有配套的遠郊別墅，至少是有強規(guī)劃的近郊別墅。

因而，具備這些的稀缺別墅也早已價格不菲，和絕非大多數普通人，并沒有什么關系！

3

家底不夠厚，勸你少做“別墅夢”！

中國人骨子里，似乎就有著很深的別墅情節(jié)。

追溯一下中國人的居住史，千百年來，中國人住的都是有天有地的房子。

所以從骨子里來說，我們天生就遺傳了住“別墅”的基因，也形成了根深蒂固的別墅情結。

而我想告訴你，如果你家底不夠厚，我勸你輕易別做“別墅夢”！

前幾天，剛好有個朋友，就在市區(qū)大平層和近郊別墅之間糾結和搖擺，最后還是選擇了市區(qū)大平層！

他給我分享了他最終選擇市區(qū)平層的原因：

一是更低的持有和居住成本。

別墅產品無論是疊加、聯(lián)排亦或所謂的類獨棟，在裝修成本上，一定會遠遠的高于平層產品！

還有看似美好的別墅生活其實需要非常高昂的成本去支撐的，無論是在物業(yè)管理費、水電煤氣費、園藝打理、居家保潔等，還是因為遠離市區(qū)多出的交通成本、時間成本，都不是普通人可以承受的。

二是更好的流動性。

很多人在糾結買市區(qū)平層和郊區(qū)別墅時可能并沒有想過，你此次的購房大概率不是終極置業(yè)，未來一定會面臨置換！

而在流動性方面，市區(qū)平層的流動性方面一定是要顯著好于郊區(qū)別墅的。

三是更充沛的現金流。

不知道你想過沒有，房產作為我們普通人具有絕對占比的資產，它是可以帶來現金流的，帶來現金流的方式有兩種：出租和抵押。

市區(qū)平層由于人口基數大會更容易出租，這個很好理解！

而在抵押貸款方面，一般常規(guī)來說，市區(qū)公寓銀行給到的抵押層數會在8層左右，而遠郊別墅產品，銀行抵押的層數一般不會超過7層！

也不難看出，我這個朋友考慮的非常理性和現實：都與錢有關。

4

順便聊聊即將開拍的 “明湖之光”

繼2022年首輪土拍后，寧波 第二輪集中土拍即將開拍，時間定于6月29日。

其中，商業(yè)涉宅用地僅9宗， 而集萬千寵愛于一身的東部新城東片區(qū)D1-4-1#/2#/3#地塊，則堪稱“土拍之光”。

通過 航拍，我們看到這塊地天生不凡，就在明湖東畔，天生一線湖景豪宅的基因。

■東部新城東片區(qū)D1-4-1#/2#/3#地塊航拍圖

通過航拍視頻，我們還可以看到——

向西一直延伸到東部新城，其實還有大面積未開發(fā)土地；向東，是明湖悅府、水岸春暉、寧玥府、柳岸曉風、金珺府 （在售中） 。

因而，這 塊地毛坯均價限4.35萬/㎡，毛坯最高限價超過5萬/㎡，如果再加上裝修包，未來價格注定刷新寧波豪宅天花板。

因而，這塊地最好的宿命，就是做大平層。

寧波向來不乏有錢人，就不知道是誰來打造了。

那么，你希望是哪個開發(fā)商？

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