租賃準則：輕松搞定租賃變更【承租人篇】

01 前言

各位小伙伴們，大家好呀！

本篇文章，我們進入租賃準則專題的最后一個話題——租賃變更。

租賃業(yè)務(wù)有兩個主角：承租人與出租人。

我們在學習租賃準則時需要時刻注意自己的視角。

我經(jīng)常看到一些討論，討論的一方說“融資租賃”如何如何。

而另一方壓根不正眼瞧對方在說什么，擺出一副姿態(tài)說道：現(xiàn)在新的租賃準則已經(jīng)沒有“融資租賃”的說法了。

這就是完全忽略了出租人視角導致的尷尬場面。

這篇文章，我們先來聊一聊【承租人】的租賃變更。

02 租賃變更

租賃變更，是指原合同條款之外的租賃范圍、租賃對價、租賃期限的變更。

比如：增加或終止一項或多項租賃資產(chǎn)的使用權(quán)，延長或縮短合同規(guī)定的租賃期等。

這句話中有一個極易被忽略的詞：合同條款之外

如果原租賃條款本身就約定每年的租金是變動的，或者約定了續(xù)租選擇權(quán)等條款。

這些合同內(nèi)條款也會導致租賃對價或期限發(fā)生變化，但是并不稱之為租賃變更。

也就是說，租賃變更必須得是“意料之外”的事件才行。

根據(jù)處理方式的不同，我們可以將租賃變更分為兩種。

03 作為一項單獨租賃處理

租賃發(fā)生變更且同時符合下列條件的，承租人應(yīng)當將該租賃變更作為一項單獨租賃進行會計處理：

①、該租賃變更通過增加一項或多項租賃資產(chǎn)的使用權(quán)而擴大了租賃范圍或延長了租賃期限；

②、增加的對價與租賃范圍擴大部分或租賃期限延長部分的單獨價格按該合同情況調(diào)整后的金額相當。

簡單來說就是：加量又加價，量價還相當！

究其本質(zhì)，變更部分是一項全新的租賃業(yè)務(wù)，與原租賃無關(guān)

啥叫按該合同情況調(diào)整后的金額？

雖說要求量價相當，但是租賃變更導致新增加的租賃業(yè)務(wù)，在價格方面可以放寬一些要求。

為什么呢？

因為老用戶擴租或延長租賃期，能為出租人節(jié)約一部分的成本；

比如：營銷成本、房屋空置的機會成本等。

如果將相同場所租賃給新的租戶，出租人可能還要發(fā)生一些額外的成本。

04 不作為一項單獨租賃處理

不作為一項單獨租賃處理又可以繼續(xù)分為兩種情形：

情形一：租賃范圍縮小或租賃期縮短

這種情形的本質(zhì)是，有一部分的租賃被提前終止了。

承租人的會計處理，分兩步走：

①：按比例終止確認使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負債

初始計量時

使用權(quán)資產(chǎn)=租賃負債

=100,000x(P/A，6%，10)

=736,000元

前五年的會計處理按照一般的租賃業(yè)務(wù)處理即可，這部分我們略過。

第五年年末，因為租賃變更，導致所租賃商鋪面積減少50%。

此時，我們將租賃變更時點的使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負債的賬面價值各減少50%，差額計入資產(chǎn)處置收益。

變更時點

使用權(quán)資產(chǎn)賬面價值

=736,000*（5/10）

=368,000

租賃負債賬面價值

=100,000x（P/A，6%，5）

=421,240

得到分錄如下：

②：重新確認租賃負債，并對應(yīng)調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)。

按照租賃變更后的租賃期、折現(xiàn)率、付款金額等信息，重新確認租賃負債的金額。

變更后

租賃負債目標賬面價值

=60,000x（P/A，5%，5）

=259,770

租賃負債目前賬面價值

=421,240*50%

=210,620

將當前剩余租賃負債的金額，調(diào)整至目標租賃負債金額。

同時，相應(yīng)調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)的賬面價值。

情形二：其他租賃變更

除去上文提到的兩種情形，其他租賃變更就剩下增加或延長租賃期，但是量價不相當?shù)那闆r了。

這種情況下，租賃負債與合同資產(chǎn)都是增加的，我們直接重新計算租賃負債，并對應(yīng)調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)，也就是情形一的步驟②。

無論是哪一種情形，共同的一個處理步驟是：

按照租賃變更后的租賃期、折現(xiàn)率、租賃付款額等信息，確認目標租賃負債。

然后再被動調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)。

為什么使用權(quán)資產(chǎn)如此卑微？

其內(nèi)在規(guī)律與我們前期學習的內(nèi)容是契合的

即：使用權(quán)資產(chǎn)本身是個很“虛”的東西，其計量是建立在租賃負債的基礎(chǔ)之上的。

05 總結(jié)

最后，我們通過一張思維導圖總結(jié)一下本文的全部內(nèi)容。