租賃準(zhǔn)則 | 經(jīng)營(yíng)租賃的這些細(xì)節(jié)，你知道多少？

01 前言

各位小伙伴們，大家好呀！

今天，我們繼續(xù)新租賃準(zhǔn)則這一話題。

之前的文章都是站在承租人的視角展開的，似乎都快忘記了租賃業(yè)務(wù)還有另一個(gè)主角——出租人。

本篇文章開始，我們來聊一聊出租人的會(huì)計(jì)處理。

首先需要說明的就是，站在出租人的角度，企業(yè)仍然需要對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃與融資租賃進(jìn)行區(qū)分。

02 經(jīng)營(yíng)租賃

我們先來學(xué)習(xí)相對(duì)簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)租賃：

在租賃期內(nèi)各個(gè)期間，出租人應(yīng)采用直線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將經(jīng)營(yíng)租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收人。

如果有其他的方法能更好地反映，因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的消耗模式的，出租人應(yīng)采用該方法。

比如按照資產(chǎn)的使用工時(shí)或生產(chǎn)量等。

實(shí)務(wù)工作中，普遍使用的還是直線法確認(rèn)租金收入。

會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款

貸：租賃收入/其他業(yè)務(wù)收入

經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)看著簡(jiǎn)單，但是接下來的這些細(xì)節(jié)問題，看看你能答對(duì)幾個(gè)？

1、免租期內(nèi)是否需要確認(rèn)租金收入？

2、出租人承擔(dān)了部分承租人的費(fèi)用，是否需要在租金收入中扣除？

3、出租人發(fā)生的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的初始直接費(fèi)用，能直接計(jì)入當(dāng)期損益嗎？

4、可變租賃付款額該如何確認(rèn)租賃收入？

5、經(jīng)營(yíng)租賃發(fā)生變更時(shí)如何進(jìn)行處理？

接下來，我們來逐條講解上述問題。

03 細(xì)節(jié)問題

一、關(guān)于免租期

出租人提供免租期的，在整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)租金收入。

如果租賃期為多年，有些小伙伴可能會(huì)犯一個(gè)錯(cuò)誤。

即，將免租期僅分?jǐn)偟降谝荒甑淖赓U中。

二、出租人承擔(dān)了承租人的某些費(fèi)用

出租人應(yīng)將該費(fèi)用自租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內(nèi)進(jìn)行分配。

三、關(guān)于初始直接費(fèi)用

出租人發(fā)生的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)資本化至租賃標(biāo)的資產(chǎn)的成本，在租賃期內(nèi)按照與租金收入相同的確認(rèn)基礎(chǔ)分期計(jì)入當(dāng)期損益。

這段話有兩個(gè)細(xì)節(jié)，準(zhǔn)則并沒有解釋得特別清楚：

1、資本化計(jì)入何科目？

這部分內(nèi)容暫未查詢到特別權(quán)威的答案，目前看到兩種做法

①、實(shí)務(wù)中普遍的做法是計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目。

②、在中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的輔導(dǎo)用書中，提到了另一種做法。根據(jù)租賃標(biāo)的資產(chǎn)的不同，分別計(jì)入固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)等會(huì)計(jì)科目。

我認(rèn)為兩種做法并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，大家按照自己的習(xí)慣處理即可。

2、什么叫做與租金收入相同的確認(rèn)基礎(chǔ)

這里的確認(rèn)基礎(chǔ)實(shí)際上包含了兩個(gè)含義：

①、收入采用直線法確認(rèn)，初始直接費(fèi)用也應(yīng)采用直線法攤銷；如果收入采用了其他方法，則初始直接費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)采用其他方法

②、初始直接費(fèi)用的攤銷期，與租金收入的確認(rèn)期限相同，即收入與成本是同步的。

四、可變租賃付款額

出租人取得的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的可變租賃付款額，如果是與指數(shù)或比率掛鉤的，應(yīng)在租賃期開始日計(jì)入租賃收款額。

除此之外的，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

“與指數(shù)或比率掛鉤”這一詞是不是看著有點(diǎn)眼熟，我們一起回顧一下往期知識(shí)點(diǎn)：

知識(shí)鏈接：租賃準(zhǔn)則 | 一篇文章徹底搞懂“租賃負(fù)債”是個(gè)啥？

這里的處理原則與承租人相同，只有與指數(shù)/比率掛鉤的才計(jì)入租賃收款額，參與后續(xù)的分?jǐn)偂?/p>

而其他的可變租賃付款額，則直接在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

五、經(jīng)營(yíng)租賃的變更

經(jīng)營(yíng)租賃發(fā)生變更的，出租人應(yīng)自變更生效日開始，將其作為一項(xiàng)新的租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，與變更前租賃有關(guān)的預(yù)收或應(yīng)收租賃收款額視為新租賃的收款額。

啥意思呢？來看個(gè)小案例

這種情況下，出租人確認(rèn)前六個(gè)月的租賃收入6萬元，余下的6萬元預(yù)付款當(dāng)作全新的整間商鋪?zhàn)赓U的預(yù)付款。

一句話總結(jié)，經(jīng)營(yíng)租賃的變更就應(yīng)當(dāng)像與前任分手一樣，干凈利落，不拖泥帶水，不藕斷絲連。

等后續(xù)學(xué)習(xí)到承租人的租賃變更時(shí)，我們就能深刻體會(huì)到什么叫做，剪不斷理還亂，一個(gè)頭兩個(gè)大。

04 總結(jié)

最后，我們通過一張思維導(dǎo)圖總結(jié)一下本文的全部?jī)?nèi)容。