紹興房產(chǎn)糾紛律師：已經(jīng)抵押的房產(chǎn)能不能買賣

郝小青

浙江德凡律師事務(wù)所專職律師

擅長(zhǎng)領(lǐng)域：證券糾紛、刑事辯護(hù)、合同糾紛、公司法務(wù)。

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事實(shí)經(jīng)過(guò)：2019年，原告A作為購(gòu)買方，被告B作為轉(zhuǎn)讓方，簽訂《售房定金協(xié)議書》一份，約定被告向原告出售位于上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋（下稱系爭(zhēng)房屋），轉(zhuǎn)讓總價(jià)款385萬(wàn)元。原告向被告支付定金20萬(wàn)元。

2019年3月26日，原、被告在中介的見證下簽署《還款說(shuō)明》一份，約定：借款人B向渤海信托借款事宜，擔(dān)保方森強(qiáng)金融，現(xiàn)B以賣房還款，A幫B結(jié)清因此筆借款而產(chǎn)生的所有費(fèi)用。

同日，原告及案外人程某作為甲方、被告作為乙方又簽訂《支付房款補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定：甲方同意代乙方償還抵押貸款，以消除系爭(zhēng)房屋上的抵押權(quán)，乙方同意甲方代為其償還的貸款視為系爭(zhēng)房屋房款的一部分。鑒于上述情形，雙方達(dá)成如下協(xié)議：1、甲方代為乙方償還渤海XX股份有限公司、糖果金融、興業(yè)銀行陸家嘴支行貸款。2、乙方確認(rèn)甲方支付的上述款項(xiàng)作為購(gòu)房款的一部分……該協(xié)議由原告A及被告B簽字。

2019年3月28日，原告向渤海XX股份有限公司轉(zhuǎn)賬匯款97,234元；2019年3月29日，原告向渤海XX股份有限公司轉(zhuǎn)賬匯款46萬(wàn)元，合計(jì)轉(zhuǎn)賬557,234元。

法院判決：駁回原告A的訴訟請(qǐng)求。

法理分析：原、被告就系爭(zhēng)房屋簽署《售房定金協(xié)議書》后，因系爭(zhēng)房屋上存在案外人抵押權(quán)登記，原、被告簽訂《支付房款補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告代被告償還抵押欠款，償還欠款視為已付房款，系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。原告提出被告欺騙其有能力解除查封等，并不構(gòu)成法律規(guī)定的合同無(wú)效的事由，對(duì)原告要求確認(rèn)原、被告簽署的《支付房款補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。對(duì)于原告匯給渤海XX股份有限公司的錢款，系原告基于《支付房款補(bǔ)充協(xié)議》自愿對(duì)自身權(quán)利義務(wù)作出的處分，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)后果，該項(xiàng)訴請(qǐng)，依法予以駁回

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