從貸款數(shù)據(jù)看樓市風(fēng)險(xiǎn)偏好與心態(tài)轉(zhuǎn)變

最近地產(chǎn)數(shù)據(jù)看起來(lái)很不錯(cuò)，樓市似乎已迎來(lái)“陽(yáng)春”。然而，貸款數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)暴跌，這背后究竟隱藏著什么？今天，咱們就來(lái)聊一聊樓市這個(gè)令人困惑的現(xiàn)象。

公布的一季度居民貸款數(shù)據(jù)出現(xiàn)暴跌，可是3月份的樓市又呈現(xiàn)出“大陽(yáng)春”的景象。這兩者的反差巨大，讓許多人懷疑數(shù)據(jù)是否出了問(wèn)題，或者說(shuō)這場(chǎng)“大陽(yáng)春”根本就是假的。別急，咱們先做一些基本的常識(shí)驗(yàn)證。

央行只公布了一季度的數(shù)據(jù)，我們可以自己做個(gè)減法。一季度住戶(hù)貸款是2967億，1~2月份是負(fù)的1942億，那么3月份就是正的4909億。再看中長(zhǎng)期貸款，大約是2953億。對(duì)比2月份，數(shù)據(jù)雖然有所增長(zhǎng)，但談不上多好。我之前在視頻中也提到，3月份二手房成交量上升，但貸款并沒(méi)有明顯跟上，這顯得很反常。

在房地產(chǎn)最瘋狂的2020年，成交量的上升會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，進(jìn)一步激發(fā)居民加杠桿的沖動(dòng)，最后體現(xiàn)在居民貸款的增長(zhǎng)上——這是一個(gè)完整而合乎邏輯的鏈條。但現(xiàn)在，這個(gè)鏈條斷了。房子還在成交，居民貸款卻不漲甚至下跌，這說(shuō)明市場(chǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)已經(jīng)變了。

對(duì)此有各種解釋?zhuān)热绠?dāng)下成交主力是低總價(jià)的核心城市房源，不能代表全國(guó)；或是二三線(xiàn)城市仍在拖后腿等等。這些說(shuō)法都有道理，但關(guān)鍵問(wèn)題是：為什么這次成交回暖沒(méi)有帶來(lái)加杠桿，反而出現(xiàn)主動(dòng)去杠桿的現(xiàn)象？

過(guò)去買(mǎi)房，大家盡量壓低首付、拉滿(mǎn)杠桿、拉長(zhǎng)周期。現(xiàn)在卻完全相反：購(gòu)房者能多付首付就多付，能少貸款就少貸，能全款就全款，能貸15年就不會(huì)貸30年。因?yàn)榇蠹也辉傧嘈盼磥?lái)的收入能消化掉當(dāng)下的負(fù)債，現(xiàn)在的“剛需”是“優(yōu)勢(shì)剛需”——他們不再賭市場(chǎng)會(huì)反彈，而是能接受市場(chǎng)繼續(xù)一定程度的下行。

比如一套100萬(wàn)的房子，過(guò)去首付15萬(wàn)到20萬(wàn)就能拿下，現(xiàn)在購(gòu)房者至少會(huì)付50萬(wàn)，只貸50萬(wàn)，有的甚至付更高比例的首付。大家覺(jué)得這樣更有心理安全感，哪怕房?jī)r(jià)跌20%甚至30%，也不至于恐慌。而如果加了五六倍的杠桿，很多人可能就不買(mǎi)了。

當(dāng)下二手房的成交主力正是這類(lèi)小面積、低總價(jià)的“老破小”房源。在這種情況下，貸款不增加甚至減少，就很好解釋了。只看成交量，會(huì)覺(jué)得市場(chǎng)在回暖；但看貸款數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好已經(jīng)變了。

過(guò)去房地產(chǎn)靠信用擴(kuò)張推動(dòng)，現(xiàn)在正慢慢轉(zhuǎn)變成靠現(xiàn)金、靠存量、靠保守決策運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)。對(duì)于樓市的這種變化，你有什么看法？歡迎大家在評(píng)論區(qū)一起討論。