福州當年的紅盤，從1.7萬降到5千多，深度剖析！

對于福州樓市，傳統意義上的主城區是指鼓樓，臺江，倉山，晉安，馬尾，2017年雖然長樂并入主城區，但是傳統意義上，購房者還是優先考慮五區；

這幾年新房進入了下行周期，中心城區到外圍板塊，都有不同程度的波動，作為剛需外溢的板塊降幅比較明顯。

連續幾天，看到很多中介都在推一套二手次新房，我們從多個維度來剖析這套房源，希望能給購房者提供一定的參考價值。

PART 1

圖片為當時宣傳海報

馬尾的快安板塊，大多數是剛需外溢群體，板塊臨近臺江金融街和東區，由于東江濱大道路況較好，理論上說這個板塊能符合剛需外溢。

板塊的峰值出現在2017年，那個時候馬尾名城的幾個樓盤要賣到3萬左右的單價，隨后幾年，樓市有一定的回調，這里的預期也逐步減弱；

在2019年的時候，樓市尚有余溫，世茂首次進軍馬尾，在快安板塊東面拿下一幅約31.82畝地塊（馬宗地2019-02）；

樓面價約7130元每平米，容積率為3.2，一共4棟樓，其中一棟是安置房。

該地塊由世茂和遠洋聯合開發，在同年7月30日開盤，當時均價為17282元每平米，首次開盤主要戶型為78和89平米的三房，后者多一個衛生間。

如今看當時的宣傳海報，似乎有點搞笑，在快安東面的地段居然也能稱之為紅盤，用地段說話。

那個時間點，剛需可選擇的板塊不多，比如城南，三江口，閩侯高新區等，快安也是可選板塊之一，偏向于自駕群體。

同時，那也是中介剛開始賣新房不久，有較高的積極性，很多中介都在帶看這個樓盤，在那個時候賣得中規中矩吧，也逐漸完全了去化。

在前期的時候這個樓盤保持在1.7萬左右，到了尾盤有一定程度的優惠，但整體來說力度不算特別大。

PART 2

區位示意圖

那個時候1.7萬左右的價格，對比周邊樓盤二手房，是在可接受范圍內：

東江灣離銀河灣大概300多米的直線距離，當時銀河灣一期已經交付的房源中，二手房成交區間在1.8-2.1萬之間；

不過銀河灣一期是屬于一線看江的產品，戶型也算有點浪費，剛需地段三房兩衛的戶型面積在117-122平米，也有超過130的戶型也只做三房兩衛。

世茂遠洋東江灣的三房兩衛戶型在89平米左右，從單價到總價上看都更適合那個時代的剛需外溢群體。

不過，東江灣有比較明顯的不利因素，比如周邊城市界面相對會弱一點，臨近主干道有較大的抗性，同時該樓盤里有一棟安置房。

但整體上說，同樣是三房兩衛戶型，相較于馬尾快安板塊名城地產在售的次新房，在價格上有一定的優勢。

在2019年的時候，有提及2號線東延段，當時中介宣傳說離地鐵很近，實際上該樓盤離在建的下德站步行距離約900米，勉強算是地鐵房吧。

那個時候買入東江灣的購房群體，在售樓部看了區位圖后，對于未來的預期應該是比較理想的，只是他們沒有在售樓部周邊了解城市界面吧。

這里再提醒一下，現在購房者買房的時候，大多數中介會車接送送，記住，中介接過來就好，然后自己要學會在樓盤周邊多做了解；

因為開發商的宣傳沒有寫入合同，有的屬于要約邀請，在商業上說這是合理的，很難追究違約，自己要查一下什么配套會落實。

PART 3

圖片來源于中介

前幾天，留意到中介在推一套房東割肉的二手房，87平米報價是50萬，根據中介透露的消息，49萬也能成交。

看到這套房源，第一眼的感覺是時間過得真快啊，因為交付時間是2021年10月，很多業主在裝修后入住的時間點是2023年左右；

記得當時有個從事裝修的朋友在2023年初幫忙房東處理收尾工作，也一起去看了這個社區。

整體來說，社區還算不錯，人車分流，綠植分布也比較到位，就是容積率高一點。

我們通過中介了解到這套房源位于5樓，理論上說不算特別低的樓層，大部分群體還是可以接受的。

正常來說，現在這種市場，二手房的成交價會低于掛牌價，那么就算按中介給的49萬計算，單價大約是5千6。

雖然是低樓層房源，按照當時的銷售情況，如果在峰值期間買入的話，憑經驗判斷應該在1.6萬左右的單價，或者更高；

房東可能還沒享受到這套房子，就要以三折多的價格出售了。

既然房東都這樣割肉了，我們也要來看看房子的優點：

這個地段雖然不是非常好，但是對于居住在東區或者金融街板塊的自駕群體來說，每天上班的通勤時間是可以接受的。

快安板塊，不是桂湖，葛嶺之類的鬼城，周邊有基本的生活配套，能滿足日常所需。

可以這里理解，如果你50萬買入這套房子，坐電梯的時候，鄰居問你買了多少錢，你說50萬，鄰居可能在風中凌亂：

因為他還了這么多年的房貸，現在銀行里的貸款，都不止這個數了！

一句話，50萬的總價，買到了主城區的三房兩衛，還要啥自行車啊。

這里說個冷知識，位于南通板塊，和東江灣同期在售的春江天璽，當時均價為15530元每平米，而這個樓盤，還未看到如此低價的房源。

結語

開春之后的小陽春還在繼續，既出現在一線城市，在二線城市也能感受到，目前看到的情況是以價換量。

對于純自住的剛需來說，既可以留意一下市場上低價的新房（這需要綜合對比），也可以留意一下這么類型的二手房：

地段好的老舊小區，以樓梯房為主，市中心的三房總價在八九十萬的比比皆是，這種房源社區居住體驗感差了點，但是地段很好；

這種地段的房子，即使不是學區房，但師資和學習氛圍都很好，關鍵是配套齊全，上班可以依賴電動車。

還有一種就是地段差一點的次新房社區，但要綜合考量一下通勤成本，對于新福州人來說，要懂得入鄉隨俗；

在大城市的上班族，一般能忍受一個小時的通勤時間，在福州就不一樣了，因為主城區很小，最好控制在半小時以內，不要超過45分鐘這個上限。

整體來說，現在市場上有性價比的房源，對于剛需還是比較友好的，你們可以從租售比衡量，當買一套房子的月供小于租金時，就值得考慮。

我們還是相信樓市會回到正軌的，現在看到很多傳統媒體在報道關于樓市回暖的消息，這也是一種信號，剛需群體可以根據自身需求，多了解一下意向房源。