10萬億經營貸，要兜不住了

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（來源：智超講財商）

| 不良資產頭條、每日經濟新聞

個人經營貸，本意是?支持中小企業和個體工商戶的經營發展，部分借款人和金融機構惡意串通，將經營貸資金挪作他用。其中相當一部分資金流向樓市，直接催生橫跨金融、房地產、實體經濟的多重風險，導致近三年新增的10.59萬億經營貸暗藏隱患。

一場嚴查經營貸的監管風暴悄然來臨。

2026年開年至2月27日，兩個月的時間內，國家金融監督管理總局及各地方監管局針對商業銀行 “違規經營貸”（含個人經營貸管理不審慎、違規發放、資金挪用/流入限制性領域等）罰沒總額為1016.87萬元，個人罰款總額為21萬元。

經營貸為何能用于買房？又為何蘊含著大量的金融風險？

10萬億存量暗藏風險

經營貸的風險累積，始于2020年。

數據顯示，截至2023年底，全國商業銀行經營貸余額已高達22.18 萬億元，較2020年底的11.59萬億元激增10.59萬億元，三年實現近乎翻倍的增長。

從上市銀行看，19家頭部機構2023年經營貸規模合計達5.67萬億元，同比增幅高達30.7%。

規模狂飆的背后，部分中小銀行經營貸不良率已突破6%，遠超行業平均水平。

此外，2020年違規發放的經營貸多為3-5年期限，2025-2026年進入集中續貸期。

而當前房價持續下行，房產評估價大幅縮水 —— 深圳某業主房產評估價從700萬跌至480萬，跌幅達31%，另一位業主的商鋪評估價從600萬驟降至200萬。

多名銀行人士向每日經濟新聞記者確認，由于房價持續下調，銀行一般要求客戶降額續貸，或者轉到其他額度高的銀行。這就意味著，部分將住房按揭轉稱經營貸的業主購房者面臨巨大的資金缺口，若不能償還，于銀行來說，多了一筆不良貸款，于購房者來說將面臨房子被法拍，成為被執行人。

經營貸為何能用于買房？為何蘊含著大量的金融風險？

起底違規經營貸

所謂經營貸，即提供給小微企業和個體工商戶的貸款，用于解決企業經營中的資金需求。

2020年時，各地為了恢復經濟紛紛降低了經營貸的利率。比如建設銀行三年期的年化利率是3.9%；農業銀行一年期以上的產品是3.5%；中國銀行一年期以上的產品是3.6%；工商銀行三年期的產品貸款利率是3.3%。

經營貸利率比按揭還低，直接導致購房者使用經營貸購房，或者將原來的按揭轉成經營貸款。

舉例來說：同樣貸款300萬元，可以看到利用經營貸買房可以少還六十幾萬元，這樣的利差成了推高房價的“動力”。

深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用經營貸炒房的“熱城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳發布支持企業共渡難關若干措施中，里面就提出了幫助企業降低融資成本。

但最先反應的卻是深圳的樓市。2020年2月開始深圳房價開始大漲，到了3月份，深圳的二手房價同比大漲9.7%。

而經營貸買房也早已形成了一套完整的產業鏈：

具體做法是，成立一家公司，公司法人或股東可以將個人名下房產作為抵押，以企業經營需要資金為由向銀行申請貸款，一般可貸出房產評估值的七成。

深圳各區一度出臺各類貸款貼息政策，在6-12個月不等的時間里，享受貼息貸款利率，經營貸能從正常年化利率4.75%做到約1.9%。盡管在2020年4月后相關政策收緊，但經營貸與房貸之間的利差，仍然吸引投資者不停地“加杠桿”。

這樣的背景下，雖然2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到了去年的28%。

銀行暗中“助推”

經營貸增長、違規流向樓市背后，是銀行激烈競爭的底色。

有銀行業人士表示，近幾年銀行信貸投放在個人、普惠金融等類別上競爭激烈，同業競爭壓力比較大，相應的審貸標準也是相對放松。有的時候審批就“睜一只眼閉一只眼”，申請經營貸，存續期滿一年以上的公司就行，申請前發生了股東變更什么的都不會卡太緊。

至于資金流向，銀行人士稱，要想監管到每一筆資金很難，很多中介機構會提供相應的預付款單、相關合同，申請者申請經營貸的手續看上去都合乎流程。

“但錢到了申請者手里，具體怎么用就難查了，銀行打款到申請者企業的合作方，比如說企業賣塑料就打款給原料化工廠，有了合同錢就打過去了。但如果分散地過幾次手，錢是不是用到企業經營，會不會深圳申請東莞炒房什么的，那得跨行跨地區地查，這么多申請的人銀行沒有這么多人手”，某銀行人士說。

三年前很多中小微企業經營都很困難，關門的不少，有銀行個貸經理甚至私下稱，經營貸拿去炒房都風險可控，做生意的話指不定就成壞賬。

信貸中介的灰色操作

在違規經營貸發放過程中，信貸中介也起著至關重要的角色，每日經濟新聞的2025年又進行了一輪深度調查：西部地區的某信貸中介大廳人頭攢動，業務繁忙。

但如果你不是個體工商戶，不是小微企業主，甚至壓根兒沒有從事實體經營，但在一些信貸中介的“包裝”之下，經過辦執照、“養”流水、找實體等造假“三件套”，“零幀起手”也可以獲批經營貸。

信貸中介公司內的繁忙景象 圖片來源：每日經濟新聞

此外，某社交平臺上，多地信貸中介的廣告刷屏。

監管嚴查經營貸

違規經營貸為何蘊含著大量的金融風險？

首先，大量經營貸淪為 “炒房貸”，導致銀行信貸資產與房地產市場深度綁定。一旦房價繼續下行，抵押物價值進一步縮水，將引發大規模續貸違約，直接推高銀行不良貸款率，甚至引發區域性金融風險；

其次，經營貸資金違規流入樓市，人為推高房價，加劇房地產泡沫，違背 “房住不炒” 定位，破壞房地產市場的良性循環；

最后，經營貸本應支持實體經濟發展，但違規挪用導致資金 “脫實向虛”，讓真正需要資金的小微企業和個體工商戶融資難、融資貴問題雪上加霜。

其實監管部門早在2021年就已發文要求加強3年以上期限經營貸的風險管理，如今更是針對續貸高峰期，要求銀行嚴格核查借款主體資質、抵押物價值，守住風險底線。

據每日經濟新聞報道，近期某銀行印發內部方案，全面加強貸款詐騙風險防范工作。

“我們已經加強了中介管理。”該行相關業務負責人對記者透露，該行著重加強了合作方中介的準入、合作、退出全流程管理，并逐步對合作方中介進行名單制管理，將合作期間誘導或聯合借款人騙取銀行貸款的合作方中介納入黑名單。

除了強化中介管理，部分銀行甚至公開表示不與中介合作。

2025年3月，宿州農商銀行聲明，不與任何貸款中介機構或個人開展普惠貸款業務營銷合作。

同時建立中介黑名單制度，將誘導騙貸的中介納入禁入名單。更有銀行推動風控從 “形式審查” 轉向 “實質穿透”，通過大數據分析企業水電費、社保、稅務等非財務指標，動態監測資金流向達 3-6 個月。

監管還強調，銀行需強化貸款 “三查”，嚴禁向臨時成立的公司、“僵尸企業” 發放經營貸，規范第三方合作行為，通過信貸資金閉環運營，確保經營貸真正回流實體經濟。