地產(chǎn)中介“二當(dāng)家”去年虧損9663萬，租賃業(yè)務(wù)成了壓艙石

4月20日晚間，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家發(fā)布2025年年度報告。年報數(shù)據(jù)顯示，我愛我家去年實現(xiàn)營業(yè)總收入104.8億元，同比下滑16.4%；實現(xiàn)住房總交易金額（GTV）約2520億元，同比下滑12.4%。

在利潤方面，報告期內(nèi)，我愛我家歸屬母公司所有者凈利潤為-9663.1萬元，同比大幅減少231.63%。繼2022年、2023年連續(xù)虧損，2024年扭虧為盈之后，我愛我家在去年再度由盈轉(zhuǎn)虧。

我愛我家是地產(chǎn)中介領(lǐng)域規(guī)模第二大的企業(yè)，僅次于貝殼。從業(yè)績表現(xiàn)來看，我愛我家業(yè)績下滑的核心原因在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)受市場環(huán)境拖累顯著。

我愛我家近三年主要會計數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)，數(shù)據(jù)來源：公司年報

我愛我家在年報中明確解釋，虧損主要源于三大非經(jīng)常性因素的疊加影響：一是自持的云南地區(qū)部分投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動虧損約5349萬元；二是新房業(yè)務(wù)相關(guān)應(yīng)收賬款凈額1.92億元，對應(yīng)計提減值準(zhǔn)備約4172萬元；三是總部大樓相關(guān)固定資產(chǎn)折舊費用約3251萬元。

資產(chǎn)價值縮水和營收賬款壞賬兩項合計約9521萬元，是導(dǎo)致我愛我家年度虧損的直接原因。從季度表現(xiàn)來看，我愛我家2025年前三季度時間是盈利的，1-3季度歸母凈利潤分別為627.1萬元、3213萬元、392.7萬元，累計盈利約4232萬元，但年末的計提資產(chǎn)減值等操作直接吞噬了全年利潤。

我愛我家三大核心業(yè)務(wù)分別為：經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（二手）、資產(chǎn)管理/相寓、新房業(yè)務(wù)。

其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是我愛我家的核心收入來源，2025年該業(yè)務(wù)實現(xiàn)GTV約1998億元，同比-13.7%。實現(xiàn)收入36.3億元，同比下滑11.4%，毛利率16%，同比下降4.23個百分點，主要受二手房價格下跌、交易活躍度不足影響，傭金收入承壓明顯。

但從運營效率來看，公司的社區(qū)深耕策略成效顯著，2025年單店成交額達(dá)1.02億元/間，這一數(shù)據(jù)優(yōu)于行業(yè)內(nèi)其他頭部企業(yè)，意味著單店覆蓋的社區(qū)“房、客、人、店”資源半徑顯著擴(kuò)大，客戶黏性與服務(wù)效率得到提升。

2025年，相寓實現(xiàn)營收50.1億元，是我愛我家旗下營收最高的業(yè)務(wù)板塊。截至去年底，相寓在管房源規(guī)模達(dá)33.7萬套，相較去年同期增長11.2%；平均出房天數(shù)為8.8天，出租率穩(wěn)定在95%。

值得注意的是，2025年相寓業(yè)務(wù)收入同比有所下降，主要由于我愛我家推出的新產(chǎn)品“相寓優(yōu)選”采用“凈額法”核算收入所致——凈額法僅將預(yù)期有權(quán)收取的傭金、手續(xù)費部分確認(rèn)為收入，而非按交易總額確認(rèn)，若調(diào)整回該部分收益，相寓業(yè)務(wù)毛利率達(dá)14.9%，同比提升2.2個百分點。相寓的租賃業(yè)務(wù)成為我愛我家的業(yè)績穩(wěn)定器。

靠租賃業(yè)務(wù)來平滑公司業(yè)績曲線，成為頭部地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的共同特點。

我愛我家表示，面對過去一年租金回落、需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的市場環(huán)境，相寓仍能實現(xiàn)“質(zhì)效雙升”的良好發(fā)展態(tài)勢，主要得益于主動求變，以產(chǎn)品升級與運營精細(xì)化積極應(yīng)對行業(yè)挑戰(zhàn)。公司重點推出“相寓優(yōu)選”新產(chǎn)品，主打“租金無差價、空置期短、專屬管家服務(wù)”優(yōu)勢，在業(yè)主資產(chǎn)收益與租客居住體驗之間實現(xiàn)雙向賦能。

新房業(yè)務(wù)是受行業(yè)調(diào)整影響最為顯著的板塊，2025年新房找房熱度同比下降11%，改善型客戶成為主力需求，58.4%的購房客戶有改善需求，且以“賣小換大、賣舊換新”為主。受此影響，我愛我家新房業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)收入9億元，同比下降21.8%，成為三大業(yè)務(wù)中降幅最大的板塊；實現(xiàn)GTV約為343億元，同比-10.0%；毛利率約為10%，同比下降約1.92個百分點。

我愛我家表示，新房業(yè)務(wù)收入的下降主要受到行業(yè)銷售規(guī)模和銷售價格下降的影響所致。報告期內(nèi)，公司新房業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款繼續(xù)保持下降趨勢，截至2025年底，公司新房業(yè)務(wù)相關(guān)的應(yīng)收賬款凈額已經(jīng)下降至約1.92億元，其中一年以內(nèi)應(yīng)收賬款金額約為1.59億元，二年到五年應(yīng)收賬款金額僅為0.33億元，經(jīng)營風(fēng)險顯著降低。

截至報告期末，國內(nèi)運營門店總量2475家，其中直營門店2046家，加盟門店429家，經(jīng)紀(jì)人總數(shù)約3萬人。

2025年，房產(chǎn)中介行業(yè)呈現(xiàn)“頭部集中、弱者出清”的格局，行業(yè)集中度持續(xù)提升，頭部企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢、多元布局與高效運營，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期能力，但短期盈利能力承壓。

從行業(yè)整體來看，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年全國經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少3.8%，線下門店持續(xù)縮減，中小中介企業(yè)因資金實力弱、運營效率低逐步退出市場，已經(jīng)從“勝者為王”的時代到了“剩者為王”階段，企業(yè)現(xiàn)金流、可持續(xù)運營能力成為比利潤更重要的指標(biāo)，頭部企業(yè)有更大的希望穿越周期。