清華五道口研討會丨不動產新業態資產管理趨勢前瞻

導讀

近日，清華五道口全球不動產金融論壇舉辦行業閉門研討會，聚焦“不動產新業態的資產管理”，圍繞存量時代下的資產盤活、資管轉型與多層次REITs市場展開研討。會議總結，房地產市場初現改善跡象，不動產行業向主動管理轉型，全周期資管與多元合作成關鍵，政策需加力鞏固企穩態勢、推動資產證券化發展、構建不動產資管新生態。

本次會議由清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心主辦，中國證監會原主席肖鋼，中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光出席會議。中國證監會債券監管司閆云松，中國國際金融股份有限公司研究部執行負責人、董事總經理張宇，泰康之家助理總裁兼首席財務官張惠豐，萬國數據服務有限公司投資并購總監金翔宇，京東產發相關負責人作主題分享。本次會議還邀請到華潤置地、新城控股、九州產投、中信商管、長城地產、黃河實業，以及國壽投資、國壽資本、光大永明、長城財富保險、信達資本、中保投資、博楓資管、工銀瑞信、建信基金、嘉實基金、中航基金、高和資本、益友天元律所、戴德梁行、世邦魏理仕等各類資產方、資金方、金融機構和專業服務機構共60余位領導及專家參會研討。

【圖為會議現場】

清華五道口全球不動產金融論壇秘書長、金融MBA教育中心主任魏晨陽主持會議并在開場發言中表示，不動產金融研究中心已形成涵蓋課題研究、政策建言、閉門研討、專題調研、專業傳播的智庫研究體系，在過去一年聚焦行業預期修復、城市更新、REITs市場建設等關鍵領域，完成多項專題研究，形成一系列高質量研究成果與政策內參，持續為行業發展提供專業支撐。立足當下不動產行業轉型新階段，他指出，不動產新業態正呈現三大深刻變革：一是新角色，空間載體向算力、康養、物流等實體新經濟轉型；二是新模式，由開發銷售轉向長期精細化運營；三是新金融，依托長期資本與REITs構建可持續金融循環。

【圖為魏晨陽發言】

在主題分享環節，五位來自不同領域的專家圍繞存量時代下的資產盤活、行業轉型與多層次金融工具應用等核心議題，分享他們的深刻洞察。

宏觀層面，專家建議應積極把握行業改善跡象，以多層次REITs探索新業態資產管理。

證監會閆云松以“多層次REITs市場的若干思考”為題，系統梳理多層次REITs市場的戰略價值、發展趨勢以及公私募REITs市場的關系。在存量時代大背景下，多層次REITs對盤活資產作用關鍵，它通過募資平臺的搭建，讓沉淀資產變得可交易、可定價、可持續產生現金流。展望不動產證券化發展趨勢，隨著物聯網、區塊鏈、AI等技術更迭，資產證券化將邁向3.0時代，“資產證券化”可能向“現金流系統證券化”演進迭代。新技術能更便利地管理運營資產的數據信息，對零散資產的現金流進行有效估值，將帶動資產范圍持續擴容。他認為，機構間REITs可以是資產最終的退出途徑之一。權益型不動產證券化聚焦資產培育與策略配置，既可成為機制成熟、獨立運行的重要市場，也可在條件成熟時向公募市場銜接轉化。因此，成熟的多層次REITs市場應同時擁有公、私募兩套層次，以對接市場中的不同資金與需求。

【圖為閆云松發言】

中金公司張宇結合當前市場形勢，就行業周期、潛在風險及企業轉型分享了見解。近期房價跌幅收窄，頭部城市成交量價顯現積極跡象。他指出，當前房地產市場周期性下行壓力主要來自庫存問題，大部分城市庫存及去化周期仍偏高，不過京滬二手房掛牌量有見頂回落跡象，值得進一步追逐觀測。目前市場仍面臨諸多干擾回穩的潛在因素，除庫存高位壓力外，也須警惕地方供地沖擊、城市分化加劇及房價慣性趨勢等風險。實現止跌回穩仍需加強預期管理，加大政策力度。展望未來，在行業深度調整與存量時代背景下，向資產管理轉型已成為房企的關鍵方向。企業應基于自身專長深耕細分領域，培育持有型物業的建設和運營能力，利用好REITs等權益型金融工具，改善財務結構，向資產管理進階。

【圖為張宇發言】

行業層面，專家就養老不動產、數據中心、物流地產等市場關注的新業態，進行深入分享。

泰康之家張惠豐從養老產業的演進方向出發，發表了題目為“養老行業發展趨勢與投資機會”的主旨演講。他指出，我國醫療、照護與養老服務需求持續增長，然而高品質、專業化的養老服務供給仍顯不足。參照美國、日本等成熟市場的發展經驗，他認為，我國養老產業走向成熟，關鍵在于建立長期籌資機制并持續完善資本市場支持。展望未來，面對養老不動產投資回報周期較長的特點，他認為，行業正向長期資本與專業運營融合的方向演進，通過重資產投入、存量改造和精細化運營相結合，推動養老服務體系與長期資金體系更好銜接。

【圖為張惠豐發言】

萬國數據金翔宇以“數據中心行業展望及資產管理”為題，分享了對數據中心行業發展趨勢的觀察與思考。他指出，在AI時代，數據中心的資產屬性正由傳統機房加快向承載算力的關鍵基礎設施轉變。數據中心的核心價值不僅體現在物理空間本身，更取決于電力、網絡、制冷等底層基礎設施的規劃設計能力，以及持續、專業的運營管理能力。他表示，隨著國內算力基礎設施體系不斷完善，新增需求正更多向國家算力樞紐節點和重點區域集聚。從資產配置角度看，環一線區域因更貼近核心經濟圈和高價值客戶群體，在土地、電力等資源要素約束下，優質數據中心資產的稀缺性進一步凸顯。與此同時，數據中心項目通常具有前期投入大、建設及培育周期長的特點，但在運營成熟后能夠形成長期、穩定的現金流，因此能夠較好適配ABS、REITs等多層次金融工具。未來，隨著REITs擴募機制和成熟項目并購機制的不斷完善，數據中心領域有望吸引更多長期資本參與，進一步推動行業的良性發展。

【圖為金翔宇發言】

京東產發相關負責人以“中國物流地產的全球化布局與實踐”為題，分享了物流地產在投資策略與行業模式上的演進趨勢。在增量投資放緩、存量盤活需求上升的大背景下，他認為，物流地產的投資決策需要更具專業性，而優異的地理區位、精準的入場時機與明確的資產退出路徑，正是決定投資成敗的三個關鍵要素。在全球供應鏈重塑的背景下，京東產發近兩年來大力發展海外倉業務，保障中國跨境電商和出海企業產業鏈供應鏈的韌性和安全。結合京東產發海外的探索實踐，他認為，物流地產正由重資產逐步轉向更注重管理的輕資產模式。新模式下的單家機構已難以通過大包大攬的傳統方式覆蓋產業全鏈條，需更加聚焦核心環節，將精力集中于產業鏈中最具價值的主動管理，同時借助外部伙伴的專業能力協同分工，通過合作共享來提升整體效率，最終實現多方共贏。

隨后，專題研討環節，與會專家就不動產新業態的資產管理展開討論，達成如下共識。資產層面，企業需對資產進行精細化的主動管理，構建覆蓋全周期的專業化資管能力，從而釋放存量價值、推動行業良性發展。資管層面，機構間應加強專業分工與協作，共同打造更高效的產業鏈條，有效應對新資產模式對資本與運營提出的更高要求。金融層面，應培育平衡健全的多層次REITs市場，發揮公、私募REITs各自的產品優勢，為新資產的長期運營提供良好的金融土壤。

會議最后，肖鋼主席作總結發言。他指出，房地產市場已出現積極跡象，但仍需政策加力鞏固回穩態勢。在行業深度轉型背景下，盤活存量資產是釋放經濟潛能、實現高質量發展的關鍵抓手，房企向資產管理轉型已成為共識。他將不動產新業態的趨勢歸納為四方面：一是戰略化，符合國家戰略要求的重點領域資產形態正快速發展；二是全球化，企業積極布局全球資產，推動配置國際化；三是數“智”化，即數字化與智能化，先進技術正催生行業新業態；四是生態化，機構協同優化輕重資產配置，構建合作共贏的產業生態。

關于促進不動產新業態發展，肖鋼主席提出五項建議。一是持續擴大國內需求。土地供應收縮等供給側調整雖在一定程度上推動市場趨穩，但需求不足格局尚未根本扭轉，政策需著力激發有效需求。二是深化公共產品價格機制改革。當前大量強公益屬性不動產定價偏低，應推動公共產品合理定價并促進其交易流通。三是加大債務重組力度。針對地方政府與個人債務高企、償債能力偏弱的現狀，應加強債務重組以紓解風險。四是推動資產證券化發展。需破解銀行與企業“惜售”優質資產的梗阻，進一步挖掘市場潛力，擴大資產證券化產品規模。五是打造另類資產管理新模式。低利率環境為另類資產帶來新機遇，應加快配套制度建設，在增加產品供給的同時拓寬投資渠道，構建資產管理新生態。

【圖為肖鋼主席總結發言】

來源 | 道口不動產觀察

編輯 | 蘭銀帆

審核丨秦婷

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