銳減75.5%，公司一年退出548個項目！曾經的暴利行業也扛不住了

作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：一年退出了548個項目，短短30天就有50個小區物業集中撤場，行業“跑路”潮可能真的來了！

提起物業，不少住在小區的人，估計就有很多話來講，畢竟在不少業主眼里，小區物業就是一群拿錢不干事的人。

不少小區的物業，在過去更是經常出現“請神容易送神難”的情況，物業一旦入駐，即使雙方有多么大的矛盾，業主有多么的不喜歡，對方依然是紋絲不動，撤出小區是不可能的。

為了表達自己的不滿，很多業主在還大張旗鼓地給物業送“錦旗”，上面只寫了幾個讓人窒息的大字，說他們干什么都不行，就只會收費。

這種“錦旗”侮辱簡直沒誰了。但即使這樣，部分物業也依然是氣定神閑，拿出一副你能奈我何的姿態。在這種情況下，不少業主索性直接不交物業費，從有聲對抗變成無聲對抗。

還有的小區即使成功地換掉了原來的物業，可是當新公司進場的時候，卻發現原來的那撥人還在，由此一度形成了兩撥物業同時上班的魔幻情況。

可以說，在過去的十多年時間里，為了換掉物業，不論是打嘴炮，還是貼身肉搏不少業主們都通通試了個遍，但效果并不及預期。

不過這幾年情況發生了變化，這幾年很多小區物業都破天荒地主動降低了物業費，不少物業甚至都不用等業主炒，自己就撤出了小區。

但是誰也沒想到的是，一個更大的矛盾怪象卻在這個時候發生了。

過去不少業主巴不得趕緊炒掉他們，等到物業自己“全部撤場”之后，不少業主卻后悔了，甚至希望物業快回來，這是怎么回事？

部分業主累計欠費1200萬

暴利行業也扛不住了

曾經的物業那就是妥妥的“暴利”生意。在2021年前后，不少已經上市的相關企業的的毛利率能夠接近30%。

這樣的盈利表現在一眾上市公司中，可謂是很不錯的了。物業的利潤空間有多大？我們可以從一個反面案例來尋找蛛絲馬跡。

在2025年12月的時候，廣東的某個小區通過訴訟的方式，讓物業把包括廣告在內的收益，總計414萬返還給業主。

在過去我國的物業服務收費，大致能分成兩種方式。一種是給對方一筆固定的物業費，讓物業在一段時期自負盈虧。

另外一種則是給對方一筆固定管理費，而其他的管理成本，則由整個小區業主在實報實銷的基礎上均攤。

而在這兩種方式的應用過程中，不少物業都選擇使用第一種包干制。在最開始的時候，業主也感覺使用這種模式，不僅僅自己省心，物業方面也能夠多盈利。

但是后來的實踐中，這種看似一舉兩得的方式，實際上卻產生了不少問題。比如在支付了一筆固定的物業費之后，全年物業服務的好壞，基本上全憑公司自律。

部分物業為了從中獲得更多的利潤，甚至會在一些該花大錢的地方少花錢，能不花錢就不花錢，這樣雖然降低了管理成本，但是也給小區帶來了不少隱患。

比如就有小區因為物業長期沒有對單元門進行維修，導致業主家里被盜，還有因為電梯常年不維護，壞了也不修，從而出現有人被困電梯的情況。

更重要的是，除了收取固定的物業費之外，不少物業還能夠通過小區廣告位、出租停車位等方式盈利，這些錢收支情況也很少公開透明。

在這種口碑的發酵下，很多業主在嘗試換物業失敗之后，就索性直接不交物業費了，如此一來，回旋鏢最終也打到了物業自己身上。

早在2025年的時候，杭州某個接近4000戶人家的小區里面，自己主動交物業費的不足一千家，很多業主即使被再三催促也不交。

最后截止到2025年10月，這個小區總共拖欠了1200萬的物業費，因為長時間收不齊物業費，所以導致物業直接扛不住，最后只能以物業退出收場。

這種拖欠物業費的現象也早已經不是個別現象了，行業頭部的均收繳率已降低到了71%。

費用收不齊，也最終導致了物業難以為繼，最后退場。不過物業退場，也并不意味著業主的煩惱可以結束，從目前的情況來看，物業的退場甚至加重了部分業主的煩惱。

物業“集體跑路”后

有小區房價暴跌25%

很多人不欠費，并非出于有意。而是不少業主覺得，自己交了這么多錢，卻并沒有享受到相應的服務，所以索性不交。

最明顯的就是在深圳一頂級公寓里面，有多位業主已經欠費好幾個月，這里的物業費單月就要一兩萬，幾個月拖欠下來，一個人就欠了物業快十萬。

當然住在這里面的基本上都是有錢人，他們并不是交不起物業費，而是覺得自己交了這么貴的物業費，物業在把費用拿到手之后，只為業主提供一些基礎服務。

更加重要的是，購房的時候，所承諾的游泳池、健身房等設施一直沒有。

因此在這種業主覺得付出和回報不對等，物業的服務并不值得這個價錢的時候，不交物業費成了不少業主的最佳對抗方式。

在2021年到2024年這幾年時間里，我們的小區物業更換率幾乎翻了一番。在2021年我們的住宅物業換手率還是1.7%，到了2024年已變成了3.3%。

另外一邊不少物業也是大吐苦水有苦難言，直言不是自己不想提高服務質量。從該行業的一個平均水平來看，物業公司的每月固定支出中，人力成本在其中占到了60%至70%。

另外的諸如電梯、消防等基礎設施的維護，也占到了支出的10%至20%。

這些支出完了之后，便是公司的毛利率，但從這些支出的占比來看，如今的物業公司毛利率大概只能維持在5%至20%。

而且要實現毛利率還有一個巨大的前提，那就是要保證這個小區的物業費收繳率保持在一個高水平的情況下，才可以實現相關凈利。

如果物業費的收繳率在85%的話，那么這個物業公司就只能維持基本的運營。

在收不齊物業費的情況下，再疊加其他原因，為了不再虧損，不少公司便選擇了“集體撤場”——放棄低效項目。

像雅生活服務這樣的上市企業，在2025年其退出的相關項目就多達548個，其在為開發商提供的服務方面更是銳減了75.5%。

這種主動撤出低效益項目的行為，也是2025年各大物業公司的普遍動作。

在物業退出之后，部分小區夢寐以求的新生活也并沒有如愿到來，比如南京某小區，在沒有物業的半年時間里面，房價直接下跌了25%，有業主直接虧了50萬首付。

在這種情況下，沒有物業的小區如何出路，就成了一大很值得思考的問題。

虧損嚴重，信任斷裂

沒有物業的小區以后怎么辦？

在網上搜索沒有物業的小區，可以說多數結果并不好。在物業撤場之后，又沒有新物業接管的小區，基本上就是大門前空無一人，然后小區里面垃圾遍地。

綠化帶更是不能看，小區內過道上的消防系統也是接近癱瘓的狀態，電梯沒人維護，壞了沒人修，高層的住戶只能天天爬樓梯。

久而久之，如果一直沒有物業接手的話，小區衰敗那就是個時間問題。

有行業人士更是指出，在如今物業“集體撤退”潮的影響下，未來的小區在舊物業退出后，極其可能是被新物業公司以更低價格接手入場。

但在這種更低價格的情況下，沒有其他創收手段的物業公司，很可能會提供更低的標準服務，由此就會陷入一個惡性循環，最終受傷的還是業主。

當然這個問題也并非無解，比如在廣州的一個小區里面，就是在物業撤出之后，進行業主自管，效果也非常好，這種新方式就很值得借鑒。

另外官方也釋放出了明確的信號，未來要把物業從管理為主推向服務為主。這種一詞之差，也是倒逼行業轉型的關鍵所在。

目前已經有不少頭部企業，為了獲得更多的市場，正在不斷的強化自身的服務意識。像萬物云就推出了相關的“彈性定價”機制。

將業主必須的基礎服務收費，其他增值服務則由業主決定要不要選擇付費，如此一來選擇權就交到了業主手中，由他們決定需要什么服務。

還有很多物業在其他地方“開卷”，他們為業主提供各項升級服務——帶娃、上門喂貓、遛狗等等，通過高質量的服務來獲得更多的增值。

還有更多的物業，自發地推進收支公開透明，從源頭化解矛盾，多的物業費當年還會進行返還。

可以說隨著樓市的逐漸降溫，曾經隨著樓市繁榮而成長起來的物業行業，如今自然也不可避免的迎來了大洗牌。

在行業大洗牌的另一邊，不少業主更是對部分物業的做法積怨已久，并通過不交物業費來表達自己的不滿，這無疑又助推了行業撤退潮。

而如今隨著不少物業公司已經拿出了自己的轉型成果，在這種標桿示范的情況下。

未來如果哪個物業公司，還在圍繞“管理”來展開工作，不積極的把工作重心向“服務”轉動的話，被淘汰被洗牌，只是遲早的事情。

如今業主們缺少的并不是會管理的物業公司，他們需要的是會服務的物業公司。

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