第一太平戴維斯唐華：預(yù)計(jì)上海樓市拐點(diǎn)會在未來兩個月出現(xiàn)

“目前4月份的數(shù)據(jù)不比3月份差，這個趨勢應(yīng)該會延伸一段時間。我們已經(jīng)看到成交量在提升，價格趨穩(wěn)，下一階段可能就會看到價格回升。這就是筑底回暖的跡象，它的特征會比較明顯”。4月16日，對于上海住宅市場后續(xù)走勢，第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理唐華在采訪中向《國際金融報(bào)》記者如此表示。她認(rèn)為，整體趨勢的拐點(diǎn)會在未來兩個月出現(xiàn)。

孫婉秋/攝

今年一季度，“滬七條”全面加碼，通過限購松綁、信貸優(yōu)化、公積金提額、房產(chǎn)稅減免四大抓手精準(zhǔn)托底，外地戶籍購房社保年限降至1年，公積金最高可貸額度提升至240萬元。

新政落地后，多個新盤售樓處來訪量顯著增長，“好房子”項(xiàng)目入市，進(jìn)一步激發(fā)改善型置業(yè)需求。

在土地端，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)同比降幅約23%，連續(xù)五年遞減。一季度土拍成交9幅宅地，總成交金額為213億元，地塊集中郊外環(huán)，平均溢價率僅2.5%，創(chuàng)2021年以來新低，房企拿地回歸理性，區(qū)域與拿地主體格局趨于固化。

新房市場供需同步收縮，開盤去化率降至約26%，創(chuàng)近三年新低。核心區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)仍保持韌性，中外環(huán)及外圍區(qū)域去化承壓明顯，續(xù)銷成為市場常態(tài)。高端豪宅市場呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”特征，“開盤即罄”現(xiàn)象基本消失，競爭升級為多維綜合博弈。

吳典/攝

風(fēng)貌別墅方面，截至一季度，上海全市已有20個項(xiàng)目、共計(jì)1753套房源入市，市場重心正從“供應(yīng)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量消化”，產(chǎn)品則向奢華人居的迭代升級。

二手房市場方面，一季度成交57902套，其中3月成交27890套，創(chuàng)近五年單月成交量新高。成交結(jié)構(gòu)以剛需為主導(dǎo)，500萬元以下產(chǎn)品同比增長8.9%，呈現(xiàn)“量先于價、剛需先于改善、外圍先于核心”的拐點(diǎn)初期信號，一二手置換鏈條正在啟動。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部住宅戰(zhàn)略咨詢負(fù)責(zé)人賀享維稱，“在政策托底與市場情緒修復(fù)下，若剛需釋放能夠逐步向改善需求傳導(dǎo)，市場有望由結(jié)構(gòu)性修復(fù)邁向溫和回升，完成從“量升—價穩(wěn)—價升”的市場復(fù)蘇”。

寫字樓市場方面，一季度新增供應(yīng)26.3萬平方米，總存量達(dá)2060萬平方米。凈吸納量為17.1萬平方米，同比大幅增長244.5%，市場需求溫和復(fù)蘇。全市平均租金為4.9元/平方米/天，指數(shù)同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個百分點(diǎn)。

租金持續(xù)調(diào)整背景下，長租約正成為當(dāng)前周期的關(guān)鍵機(jī)遇點(diǎn)——業(yè)主通過長租約鎖定穩(wěn)定現(xiàn)金流，租戶則借此鎖定低租金并爭取更多免租期與定制服務(wù)，優(yōu)質(zhì)大面積客戶在談判中更具優(yōu)勢。

另外，核心商務(wù)區(qū)樓宇對二房東的接納度有所提升，企業(yè)主動尋求租約重組的趨勢已從頭部企業(yè)向更廣泛市場主體擴(kuò)散。