物業(yè)行業(yè)告別規(guī)模狂飆，如何實現(xiàn)從“管面積”到“挖空間價值” 丨 2026觀點物業(yè)暨城市服務(wù)大會

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

在宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場調(diào)整疊加新房供給收縮的背景下，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展重心正由增量擴張轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的精細化運營。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降17.2%；其中住宅投資下降16.3%；辦公樓下降22.8%；商業(yè)營業(yè)用房投資下降14.0%。這意味著未來2—3年供應(yīng)給物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新增管理面積會大幅縮水。

4月15日，觀點機構(gòu)主辦的2026觀點物業(yè)暨城市服務(wù)大會在深圳召開。“固定資產(chǎn)運營，就是物業(yè)行業(yè)的命，也是我們的根本。”恒車通停車服務(wù)董事長唐學(xué)斌的這句判斷，戳中了存量時代物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心本質(zhì)。

增長邏輯切換

物業(yè)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯，正在發(fā)生根本性的重構(gòu)。

過去二十年，物業(yè)行業(yè)的增長錨點是房地產(chǎn)的增量紅利，企業(yè)的核心競爭力來自于母公司的項目輸送，規(guī)模是資本市場估值的核心標(biāo)尺；而如今，住宅市場增量持續(xù)收縮，存量時代全面來臨，行業(yè)的增長邏輯已經(jīng)從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“價值深耕”，企業(yè)的核心競爭力，變成了對存量資產(chǎn)的運營能力與對業(yè)主需求的服務(wù)能力。

觀點指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2025年上市物企規(guī)模增速、營收增速雙雙創(chuàng)下歷史新低，近半數(shù)企業(yè)營收下滑，但行業(yè)整體凈利潤卻實現(xiàn)了18.84%的同比修復(fù)。

這一數(shù)據(jù)分化恰恰說明，行業(yè)已經(jīng)告別了“以規(guī)模換利潤”的粗放增長時代，進入了“以運營提效益”的存量發(fā)展新階段。

星河智善生活副總經(jīng)理李海若在演講中，進一步拆解了AI時代行業(yè)底層邏輯的顛覆性變化。

他指出，AI正在全面替代標(biāo)準(zhǔn)化的智力活動，傳統(tǒng)的經(jīng)濟周期循環(huán)被徹底打破，辦公模式從集中式向分布式轉(zhuǎn)變，空間的價值邏輯也從“工作容器”升級為“人類不可替代活動的激發(fā)器”，這直接重構(gòu)了商業(yè)不動產(chǎn)與物業(yè)管理的底層價值體系。

在他看來，物業(yè)行業(yè)的價值錨點，已經(jīng)從“管理面積的多少”，轉(zhuǎn)向了“對空間價值的挖掘能力”。

唐學(xué)斌則認為，過去物業(yè)是房地產(chǎn)的售后服務(wù)部門，而現(xiàn)在與地產(chǎn)脫鉤后，行業(yè)的核心能力必須轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的盤活與運營。

中國有超三百萬億元的居民不動產(chǎn)存量，未來行業(yè)的核心機會，從來不是新區(qū)的房子建設(shè)，而是如何把已有的房子用好、把存量資產(chǎn)的價值挖掘出來。

他坦言，物業(yè)企業(yè)要跳出“四保一服”的傳統(tǒng)框架，把物業(yè)費從固定收費轉(zhuǎn)變?yōu)殒溄訕I(yè)主的“鉤子”，借鑒Costco（開市客）的會員模式重構(gòu)與業(yè)主的關(guān)系，從單一的物業(yè)服務(wù)方，轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g資產(chǎn)的運營方，這才是物業(yè)行業(yè)穿越周期的核心命門。

AI重塑生產(chǎn)

AI與機器人技術(shù)的全面滲透，正在重塑行業(yè)的生產(chǎn)方式，但技術(shù)的邊界與終極價值，成為全行業(yè)共同的思考命題。

李海若分享了物業(yè)行業(yè)AI應(yīng)用的三階段演進模型，清晰勾勒出技術(shù)賦能行業(yè)的完整路徑。

據(jù)他介紹，第一階段是IT標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，通過AI實現(xiàn)工單、風(fēng)控、設(shè)備管理等八大場景的單點提效，AI承擔(dān)“觀察者、建議者”的角色，這也是當(dāng)前絕大多數(shù)企業(yè)所處的階段；第二階段是從單點突破到區(qū)域服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，讓AI從“外掛工具”轉(zhuǎn)變?yōu)椤绊椖拷?jīng)理”，通過智能體實現(xiàn)全區(qū)域的資源調(diào)度、無人化值守與精細化管理，星河智善生活在深圳雅寶項目的試點，已通過這套體系實現(xiàn)了43%的管理提效；第三階段則是3—5年的行業(yè)暢想，AI將深度參與經(jīng)營性資產(chǎn)的狀態(tài)激發(fā)與資本化管理，重構(gòu)空間與資產(chǎn)的定價邏輯。

但技術(shù)狂飆的同時，與會嘉賓也不約而同地探討了AI的應(yīng)用邊界與行業(yè)本質(zhì)的平衡。

金茂服務(wù)首席信息官袁鴻凱直言，AI能處理海量的數(shù)據(jù)，但永遠無法判斷什么數(shù)據(jù)真正重要；能替代標(biāo)準(zhǔn)化的后臺崗位，但永遠無法替代建立信任的情感交流、跳躍式的創(chuàng)新思維與多人協(xié)同的共創(chuàng)能力。

在他看來，AI的終極價值，從來不是降多少成本、提多少效率，而是讓業(yè)主更安心、讓員工更有尊嚴(yán)、讓企業(yè)活得更健康。技術(shù)從來不是行業(yè)的目的，而是賦能的手段，一旦脫離了“人”這個核心，所有的技術(shù)投入都將失去意義。

彩生活創(chuàng)新與系統(tǒng)部總經(jīng)理吳超與僑銀股份華南區(qū)總經(jīng)理王婷婷，則進一步明確了技術(shù)與人的關(guān)系。

吳超指出，行業(yè)科技應(yīng)用已經(jīng)從信息化、數(shù)字化，進入到智能化的新階段，AI從過去的“連接工具”升級為具備決策能力的“大腦”，但技術(shù)的核心是賦能人、解放人，讓一線員工去做更有價值、有溫度的服務(wù)，而非替代人。

王婷婷則強調(diào)，必須讓場景驅(qū)動技術(shù)，而非技術(shù)遷就場景，技術(shù)的終極目標(biāo)，是讓行業(yè)的勞動者從“勞力者”轉(zhuǎn)向“勞心者”，這才是科技賦能行業(yè)的真正價值。

資本狂飆落幕

資本狂飆的時代落幕之后，物業(yè)行業(yè)正在重新尋找第二增長曲線，也在重構(gòu)與資本市場的相處邏輯。

北京金誠同達（上海）律師事務(wù)所高級合伙人賀國良，在演講中拆解了上市物企面臨的三座資本“暗礁”：上市前并購環(huán)節(jié)的財務(wù)造假與業(yè)績對賭失效，上市中的保底發(fā)行合規(guī)風(fēng)險，上市后的場外配資與股價操縱隱患。

他用大量實操案例指出，過去行業(yè)依托資本市場實現(xiàn)的并購擴張、規(guī)模增長，背后隱藏著巨大的合規(guī)與經(jīng)營風(fēng)險，而隨著物業(yè)板塊資本市場熱度降至冰點，行業(yè)必須告別過去的資本游戲，回歸經(jīng)營本質(zhì)，這是企業(yè)在資本市場立足的根本前提。

告別了資本驅(qū)動的并購擴張，行業(yè)正在從多個維度尋找可持續(xù)的第二增長曲線。

唐學(xué)斌直言，自己深耕社區(qū)增值服務(wù)三十年，至今仍未探索出一條成規(guī)模、成體系的成熟方案，核心教訓(xùn)就在于，多數(shù)企業(yè)都忽略了自身的能力邊界，盲目下場做自己不專業(yè)的業(yè)務(wù)，最終只會陷入經(jīng)營泥潭。

在他看來，物業(yè)企業(yè)需要明確增值服務(wù)的業(yè)務(wù)邊界。其中標(biāo)準(zhǔn)化的零售品類絕對不能自己做，專業(yè)度要求高的業(yè)態(tài)必須與專業(yè)機構(gòu)合作，只有能重構(gòu)成本、物流、信用體系，融入物業(yè)核心優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，才是值得深耕的賽道。

而更多的企業(yè)，將增長的目光投向了養(yǎng)老與城市服務(wù)的寬賽道。復(fù)悅生活（高地物業(yè)）CEO王中琦明確了物管賽道延伸的核心方向。

在他看來，物業(yè)做社區(qū)養(yǎng)老，要發(fā)揮場景觸點的優(yōu)勢，輕資產(chǎn)切入，嫁接專業(yè)的醫(yī)療康養(yǎng)資源，絕對不能盲目重資產(chǎn)投入；做城市服務(wù)，核心是政企合作，構(gòu)建從前端服務(wù)到運營、金融的完整閉環(huán)，把控好應(yīng)收賬款的風(fēng)險，守住基礎(chǔ)服務(wù)盤再做業(yè)務(wù)延伸。

王婷婷則提出，行業(yè)的價值邊界已經(jīng)從“管物”升級為“營城”，物業(yè)企業(yè)的能力，已經(jīng)從社區(qū)的四保一服務(wù)，延伸到城市治理的全鏈條一體化服務(wù)，這為行業(yè)打開了全新的增長空間。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧