專題｜存量房收儲轉保障房：7城模式，誰最值得抄作業？

2026年《政府工作報告》明確提出，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，存量商品房收儲已成為穩定房地產市場的重要手段。自2023年1月中國人民銀行推出專項計劃啟動試點以來，存量商品房收儲工作已開展三年有余，全國已有超過60個城市出臺相關支持政策。

當前，存量商品房收儲已從局部試點轉向規模化、制度化推進，收購主體從地方國企擴展至市場化主體，收購重點從新建商品房擴展至二手房，全國范圍內形成“中央定調、地方探索、國企主導、多元參與”的推進格局，部分重點城市在收儲商品房用作保障房方面，形成了可復制、可推廣的典型模式與實施路徑。

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URI城市租住盤點

各地典型案例與模式實踐

國資平臺牽頭收購未售新房

再一城！全國安居系相繼發力，收儲浪潮加速度

合肥市在2024年出臺存量房收儲支持政策后，于2025年6月由本地安居集團完成蜀山西宸原著項目138套存量住宅的收購工作，這也是當地首個將存量商品房轉為保障性租賃住房的落地項目。

同年8月，蜀山高科完成公園萬象項目854套房源的收購，成為市屬國資平臺跨區域收購的首個成功案例。

這一模式的核心思路，是由國有運營主體以市場化方式收購已竣工未網簽住宅或房企自持租賃物業，將其改造為保障性租賃住房或人才專項住房，在消化市場庫存的同時，補齊保障房供給短板，起到穩定樓市的綜合作用，目前已成為全國存量房盤活的典型樣本。

▲圖：合肥城建公告

杭州：

定價機制市場化改革先行

杭州首例！收儲自持存量商品房轉保障房落地，惠及中高端白領

2025年5月，杭州市級安居集團完成萬科?河語光年府兩棟樓宇的整體收購，成為市級層面首個存量房收儲項目。后續由集團旗下專業運營平臺寧巢負責管理，打造面向都市白領群體的服務型公寓產品。據URI調研發現，此次收購價格在市場化價格的約3.5折左右，體現了極大的價格優勢。

該市首輪收儲以同區域重置價為核算上限，按照土地劃撥成本、建設成本與不高于5%的合理利潤組合計價；同年11月啟動的第二輪收儲不再設置價格上限，轉而結合政策要求、物業品質、區域租金水平等因素綜合議價。

該項目投入運營后首日簽約率即達到80%，目前已實現滿租狀態，整套流程已形成房源篩選、價值評估、產權轉移、資金支持、運營管理的標準化閉環。

▲圖：杭州發改發布

青島：

專項債與再貸款聯動融資

2025年12月，青島海發城市運營集團在獲批1.6億元專項債的基礎上，聯合國開行及工行、交行組成銀團，獲得8100萬元配套貸款，用于收購市北區、城陽區兩處小區共373套存量住宅，經改造后可提供800套保障性租賃住房。

該項目創新采用“專項債+再貸款”組合融資模式，期限長達30年，以財政資金為撬動、政策性金融做支撐，搭建覆蓋項目全周期的資金保障體系，有效緩解收儲項目啟動資金不足、融資成本偏高的問題，為全國保障房籌資渠道多元化提供了參考范本。

▲圖：青島政務網發布

寧德霞浦：

央行再貸款首筆人才房支持

2025年12月22日，興業銀行寧德分行與霞浦縣國資公司合作，落地全國首筆使用央行保障性住房再貸款、用于存量房收購并轉為人才住房的業務，投放金額4787萬元。項目以“國資收購+定向租賃”的方式，盤活138套、總面積超1.7萬平方米的存量住宅，定向服務當地重點企業人才安居需求。

此次業務是央行再貸款工具支持范圍擴容后，首次直接投向人才房領域，實現了政策資金從全國性銀行、地方銀行到縣域項目的精準傳導。項目在去庫存、增保障之外，也為縣域產業升級提供了配套支撐，具備較強的復制價值。

▲圖：中國金融新聞網發布

重慶潼南：

政策性銀行下沉支持區縣

2025年10月，農發行潼南支行完成重慶市區縣首筆存量房收購用于保障房的專項貸款投放，總額1.65億元，首期發放8569萬元，貸款期限30年，資金專項用于收購區內兩個項目共378套已竣工存量住宅，用作保障性租賃住房。

該案例是政策性金融支持樓市平穩發展的典型實踐，標志著保障性住房再貸款政策在重慶非中心城區落地，既打通了政策性資金支持去庫存的路徑，也快速提升了保障房供應能力，為其他區縣提供了可借鑒的操作方式。

▲圖：潼南區政府辦公室發布

荊門：

“購存助保”體系化推進

2025年6月，荊門出臺中心城區配售型保障房管理細則，明確存量房收購用于保障房的管理規則，并搭建配售型保障房輪候系統，實現常態化申請與規范化分配。資金端通過專項債、商業銀行貸款、保障性住房再貸款等多渠道籌集，支持規模化收購；執行端明確房源標準與定價規則，實行封閉運行并建立回購與流轉機制；組織端成立由市長牽頭的專項工作組，建立調度、督辦等配套機制。

截至2025年11月，當地已累計收購存量商品房651套，同時利用銀行貸款收購599套用于市場化租賃住房，在盤活存量的同時拓寬保障房來源，實現多重目標協同。

▲圖：荊門

收購置換模式激活二手房

官宣！上海試點收購二手房轉保租房，三區率先啟幕2026年2月，上海在靜安、浦東、徐匯三區啟動二手房收購轉為保租房試點，重點選取房齡較老、戶型偏小的存量住宅。

官宣！上海試點收購二手房轉保租房，三區率先啟幕3月31日，靜安區完成全市首單“住房收購置換”簽約，標志新模式正式落地。該模式由區屬保障房公司作為執行主體，按照市場化規則開展房源摸排、洽談、收購與改造，主要收購產權清晰、總價適中的成套小戶型住宅。

通過國企提供穩定收購渠道與透明評估流程，解決二手房交易周期長、流程復雜、流動性不足等痛點，為業主提供市場化交易之外的穩妥選擇。

▲圖：上海市首例“住房收購置換”模式在靜安區簽約

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存量房收儲運作模式與流程機制研究

-- 基于URI城市租住研究分析

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實施主體選擇

各地通常確定1—2家地方國企作為主要收購方，要求企業及集團不屬于政府融資平臺，且滿足銀行授信條件。除國資平臺外，市場化租賃機構、資產管理公司、PPP合作主體也逐步參與其中，包括多方合資運營平臺、專業住房投資基金、建工集團下屬運營企業等，均已開展存量房收購租賃業務。

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房源準入要求

收儲房源需滿足五證齊全、完成竣工驗收、產權清晰無瑕疵、無抵押查封等限制條件。配售型保障房單套面積不超過140平方米，保障性租賃住房不超過100平方米，優先選擇交通與配套成熟的整棟、整單元房源。

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實施流程設計

部分城市同步搭建保障房需求庫與存量房房源庫，一方面收集保障對象的區位、戶型、面積偏好，另一方面全面梳理轄區庫存房源，實現供需精準對接。

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資金籌措方式

目前已形成專項債、再貸款、銀團貸款、政策性銀行貸款等多元資金組合，并持續創新模式。青島通過債貸組合降低成本；寧德霞浦實現資金定向投向人才項目；上海靜安采用配建資金、自有資金、商業銀行貸款相結合的市場化融資結構，以租金回流實現投入、運營、再投入的良性循環。

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定價方式分類

當前主流定價方式分為三類：

1.重置成本定價：以蘭州、惠州、銀川、青島、沈陽、西安等城市為代表，以同區域保障房重置價為上限，按土地、建設成本加合理利潤核算；西安、福州等地將配售價格定為同地段商品房價約五折。

2.市場比較定價：杭州、廣州等參照周邊市場價格或土地與建設成本定價，臨安區域以不超過周邊房源估價為上限。

3.市場化協商定價：杭州第二輪收儲取消價格上限，由各方協商確定最終價格。

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URI城市租住總結

存量房收儲轉保障房的可復制經驗

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政策機制：頂層指引與地方自主相結合

中央在收購主體、定價方式、使用用途等方面給予地方更大操作空間，收購價格可在重置成本與市場價之間協商確定，房源可用于保障性租賃住房、人才公寓、安置住房、員工宿舍等多種場景。地方可組建跨部門專班統籌項目篩選、融資、審批等環節，重慶、荊門等地建立周度統計、月度調度機制提升效率。

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資金模式：多元化工具組合使用

已形成財政工具、央行政策工具、市場化融資相結合的體系，資金來源包括地方專項債、3000億元保障性住房再貸款、1000億元租賃住房貸款支持計劃、商業銀行團體購房貸款、公積金增值收益直接投資、社會資本參與等，各地可根據財力與項目需求靈活搭配。

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運營管理：市場化、專業化、精細化

資產配置可采用優劣搭配策略，用核心區高收益項目平衡郊區項目現金流；優先布局軌交、產業園區、商圈、學校周邊房源，以需求定收購規模，避免無效投入；運營端引入專業租賃機構或設立專屬運營平臺，通過智慧管理、社群服務、售后維護提升出租率與居住滿意度。

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風險控制：全流程閉環管理

設立保障房資金專戶，執行收購、改造、運營、還款的閉環管理，優先用于債務化解與保交樓；嚴格核驗房源產權狀況，規避法律糾紛；通過項目差異化定位、租客優惠政策、財產險購買等方式穩定現金流；在協議中明確REITs、資產出售、股權轉讓等退出路徑，實現資金回籠與循環使用。

存量商品房收儲工作的核心邏輯，在于以政策為引導、以金融為撬動、以市場為手段、以閉環為保障。各地可結合自身財政狀況、存量房源結構、保障房需求特點，靈活選用各類模式與工具，在維護房地產市場平穩運行的同時，健全住房保障體系，最終實現社會價值與經濟價值的統一。

內容來源：公開信息、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:韓曉

運營編輯:樹懶