房地產，越來越撕裂

近日，深圳某樓盤因搶房沖突引發熱議。

據報道，該樓盤開盤當天放出兩百多套房源，吸引了上千組客戶排隊哄搶，場面一度失控。為了維持秩序，保安向人群噴灑辣椒水，引發客戶強烈不滿。

瘋 狂 搶房的現 象，在幾年前司空見慣，但在2026年還有這樣火熱的現象，屬實令人意外。

在樓市“小陽春”階段，曝出了通宵排隊搶房的新聞，是不是意味著，樓市真的回暖了？

顯然，個例不能作數。

眼下已是四月中旬，今年小陽春的成色基本有定論了。回看這一個多月的成交情況，對比1-2月份確實有所升溫，個別城市的成交量還創下了階段性新高。

不過，市場其實是割裂的。新房與二手房，核心城市與非核心城市之間分化明顯。但整體而言，新房的價，二手房的量，都在朝著積極的方向演化。

01

樓市小陽春冷熱不均 新房同比縮量，二手房成交明顯放量

先看新房。

3月份各地新房成交環比2月普漲，一線城市的漲幅最為明顯。

據克而瑞數據，四大一線城市3月份新房成交面積環比上漲172%，其中上海漲幅高達324%，廣州228%，北京也將近翻倍，深圳漲幅最低也達到53%。

其次是二線城市，成交面積合計同比增長111%；三四線城市表現墊底，成交面積同比增長6成左右。

單從這組數據來看，上漲趨勢相當不錯。戳這里，了解線上AI銷售員

但要注意的是，2月份受春節假期影響，整體基數處于年內低位。

如果和普通月份相比，漲幅得打個折。

例如，據克而瑞數據，全國重點50城1月份新房成交810萬平方米；3月份成交1214萬平方米，后者 約 為前者1.5倍。

整體而言，3月份一季度里面成交最活躍的月份。

如果和2025年相比，新房成交縮量的趨勢并未改變。

克而瑞的數據顯示，2026年3月全國重點50城市新房成交面積比2025年同期減少了27%。各能級城市呈現不同程度下滑，其中22個二線城市下滑幅度最大，跌幅達到34%。

這種下行趨勢，并非三月份獨有。整個一季度，新房成交量同比下降3成左右。

和新房相比，二手房的成交量稱得上遙遙領先。

克而瑞監測的20個重點城市，3月份二手房成交環比同比均上漲，漲幅分別達到117%和6%。個別城市成交大幅放量，創下階段性新高。

其中，成都表現最為突出，3月份成交建面位列第一，同比大增26%；

上海成交量創下近五年新高；北京成交量觸及15個月來天花板。

城市

3月成交套數

環比

同比

31215套(228萬㎡)

+174%

+6.4%

19886套

144.6%

+3.4%

23248套(219.9萬㎡)

+103.5%

-8.3%

9263套

+96.25%

+5.60%

△個別熱點城市2026年3月份二手房成交情況

二手房成交量好于新房，并非短期現象，而是長期趨勢。

近年來，二手房成交比重一路飆升。從2020年的20%到快速攀升至2025年的46%，接近市場總量的一半。

高盛的一份報告指出，到了2035年，中國的二手房在總成交量中的比重將達到 66%。屆時，二手房將成為市場絕對主力。

02

新房穩價，二手房跑量

住宅成交結構分化已成必然趨勢

這幾年房地產給大家的體感是成交不斷縮量。

但如果將新房和二手房的成交量加起來，2023年至2025年商品房成交總量并未出現大幅波動。總量基本穩定的背后，新房與二手房成交此消彼長。

△來源：半夏投資

換言之，商品房成交量進入箱體震蕩階段，大漲和大跌都不太可能，但內部結構性調整會持續進行。

土地供應控量提質，新房量降價升是必然趨勢

房地產“止跌回穩”，符合各方的共同期待。

對于“止跌回穩”，市場一般看兩個指標，一個是成交量，一個是成交均價。

以往，說到房地產“止跌 ” ，首先都是將關注點放在成交量上。

而明源君認為，當前片面討論新房成交量漲跌，已經不合時宜了。

在供地控量的情況下，新房成交量下降是必然的結果。

這幾年，土地供應一直處于嚴控狀態，住宅年開工量逐年減少。2025 年住宅開工量只有42984萬㎡，不足 2019 年歷史峰值（167463 萬㎡）的四分之一。

△來源：半夏投資

這就是為什么，明源君一直強調，對于新房市場，成交規模減少是必然趨勢，不足以用來衡量市場的回暖與否。線上獲客不停歇，點擊了解

控量之下，新房市場的重心放在“提質”上，也就是建設“好房子”。

近年來隨著供地指標向核心城市核心板塊傾斜，商品房供應已全面趨于“改善化”。高品質改善及高端產品，也就成了新房市場主力。

在高單價高總價的改善及高端產品的帶動下，新房價格走勢整體好于二手房。

拿近兩年的數據來說。 （數據來源：中指研究院）

• 2024年，百城新房成交價格累計下跌約4.8%，二手房下跌6.18%。

• 2025年，百城新房成交價格累計上漲2.58%；二手房下跌8.36%。

• 2026年1-2月，百城新房成交均價 累計上漲0.13%， 二手房累計下跌1.39%。

新房成交價格止跌回穩態勢明顯強于二手房。近期，高盛的一份研報更是直接指出，上海和深圳的房價將率先止跌回穩，至2028年預計將上漲15%。

以價換量跌出性價比，剛需產品撐起二手房市場半邊天

新房市場供應趨于改善化，促使剛需集體轉向二手市場。

中指研究院的數據顯示， 2026年1-2月份，其監測的 30個重點城市，二手房成交套數占新房及二手房總量的72%，較2025年全年提升了7個百分點。換言之，每成交10套房子，就有約7套是二手房。

而低總價剛需剛改產品則成了二手房市場的核心支柱。

以北京上海為例，2025年300萬總價以下的房源成交占比明顯提升，比重分別達到36.7%和49.3%。

而今年小陽春，低總價小戶型成交同樣最為活躍。

以一線城市為例，低總價/小戶型房源成交占比普遍超60%，"老破小"的占比處于25%-40%之間。

城市

低總價門檻

小戶型/低總價占比

"老破小"估算占比

300萬以內

60%+

30%-40%

90㎡以下

74%

25%-35%

500萬以內

73%

30%-40%

300萬以內

77%

20%-30%

"老破小"被青睞，一方面是受新房供應結構驅動，另一方面，也是二手房的性價比有關。

需求端，近年來政策上利好不斷，降首付、降貸款利率等舉措，有效減低了上車門檻和持有成本，有利于剛需購房需求釋放。

供應端，“以價換量”之下，部分二手房的價格已經跌回十年前。老破小的性價比顯現。

以上海為例，2025年-2026年一季度，300萬以下“老破小 ” 一直是二手房成交主力。而這類房源的年化租金回報率為 2.65%，是各類房源中回報率最高的品類。

當租金與房貸接近的時候，剛需群體的購房動力便被激發出來了。

小結

房地產“止跌回穩 ” ，新房和二手房走的是截然相反的路徑。

新房通過控量提質，以好房子帶動整體價格企穩回升。

二手房“以價換量 ” 打出性價比，承接剛需需求。

這一結構性分化也預示著，新房市場已經進入“產品為王“”時代。能夠做出好產品的房企，才有機會在下半場行穩致遠。

點擊下圖，了解詳情↓