超4萬赴港留學生沒有床位

2026.04.14

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作者 |第一財經 鄭娜

學生宿舍正在成為香港房地產投資的重要賽道。近日，作為香港曾經的地標建筑、位于九龍城的富豪東方酒店由香港中原地產接手，這一靠近多所香港高校的酒店日后將被改建為學生宿舍。

這已經是中原地產推進的第三個改造項目。事實上，收購存量物業并改成學生宿舍的案例近來并不少見，包括來自內地的招商局商業房托、華潤隆地等均已入局。房地產顧問服務公司萊坊發布的調研報告顯示，改建學生宿舍的預期收益率介于4.5%至8%。這一收益表現遠超香港傳統住宅物業。

火熱的改造潮背后是源源不斷的來港學生與學生宿舍有限的供給之間的失衡。業內認為，在政策的強力支持下，學生宿舍的相關需求保持穩定，疊加近年投資者面臨資產回報承壓的挑戰，將此類物業改造為學生宿舍的勢頭將保持增長。

各路資本涌入

收購存量物業并改造為學生宿舍的案例，在香港市場越來越多。

近日，中原地產斥資超15億港元買下位于香港九龍城的富豪東方酒店，并計劃將這一曾經的地標建筑規劃改建為學生宿舍，總投資約20億港元，預計可以提供約1500個床位，并于9月部分開業。

這已經是中原地產近兩年來投資的第三個存量物業改造為學生宿舍的項目。2024年，中原就投入1.8億港元收購了香港尖沙咀珀薈酒店，并于2025年8月改造完成并推向市場，入住率達100%。2025年再斥資約3.35億港元收購了香港西半山“般咸軒”物業，亦改建為成宿舍，預計可提供200個床位。

同樣是在2025年，香港宏安地產聯合一家私募基金以超4億港元的價格購入旺角一家酒店，改造后與另一項目合計推出1800個學生宿舍床位。

高力國際表示，隨著港府大力推廣“留學香港”品牌，香港的非本地全日制學生人數持續攀升，住宿供不應求，令學生宿舍躍升為目前房地產市場中最受矚目、抗跌力強且回報穩定的另類資產。

其中，收購現有酒店并改裝為學生宿舍，是目前最受主流投資者青睞、最直接且具彈性的入市方法。“酒店本身已具備齊全的房間間隔、獨立衛浴及消防設施，能大幅縮短改建時間和成本，同時讓投資者迅速推出市場以迎合租賃旺季。”高力國際指出。

不少內地資本也注意到了這個有些小眾的投資賽道。今年3月，華潤隆地以約9.53億港元收購悅品酒店·荃灣，9.53億元買入一處酒店物業，并改造為約900個宿位的學生宿舍；去年12月底，招商局商業房托就已入局，斥2.06億港元買入尖沙咀的一處酒店，計劃改建為有85個床位的學生宿舍和共享生活空間。而中原地產還在加大對學生宿舍的投資，將此前制定的床位供應目標從約3000個翻倍至約6000個，計劃在未來2-3年落實，目前就有10個酒店或寫字樓等的改造項目在研究中。

高力國際指出，這些成交反映出國企及主流投資者對學生宿舍市場的強烈信心，更標志著學生宿舍已成為資金避險與長線部署的首選。

據上述機構統計，自港府在2025年推出相關政策鼓勵將商廈及酒店改建為學生宿舍以來，到2026年2月，市場上有21宗酒店及整幢住宅成交，相當于2020年至2024年第三季度的交易總和；同時目前已有約20宗相關改造申請，以乙級或以下的寫字樓及經由活化工廈改成的寫字樓物業為主。

事實上，不僅是香港和內地資本看好香港的學生宿舍市場，這一越發火熱的賽道還吸引了外資的注意力。美國黑石集團相關負責人曾在2025年下半年亦曾公開提到，在香港房地產市場，將酒店等改建為學生宿舍或其他住宅用途有較好的發展前景。

收益可觀且穩定

在香港，學生住宿的選擇主要有三種，分別為校內大學宿舍、專門建造或酒店改建而來的私人學生宿舍、合租公寓或私人租賃。中原工商鋪董事總經理潘志明表示，香港當地的大學校內宿位長期供不應求，非本地學生來港就讀時，往往要自行解決住宿問題，這就催生了私人營運學生宿舍的發展。

這一供求矛盾伴隨著香港加大吸引外地學生的力度而越加凸顯。2023年，港府宣布將非本地生錄取比例由20%提高至40%后，2025年再將這一比例提升至50%。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，香港作為亞洲唯一擁有5所大學躋身QS亞洲大學排名前10的城市，香港對內地及海外學生的吸引力正顯著增強。

而與此同時，大學宿舍的供應未能跟上學生人數增長的步伐，學生住宿的整體需求短期內仍難以得到滿足。

一家名為匯生活的香港學生宿舍運營商在赴美上市的招股說明書中披露，在2024/25學年，香港八所主要大學的平均學生床位比為2.55:1。學生宿舍資源的匱乏程度可見一斑。陳國章也表示，保守估計當前學生宿位的缺口已達4萬個，有機構預測到2028年可能擴大至10萬以上。

這一矛盾也推動著私人學生宿舍的租金價格明顯走高。萊坊發布的報告顯示，一家學生宿舍品牌在2023年的月租金范圍為7000至12500港元，2024年進一步上漲至8300至14800港元，漲幅達14%至18%。

為了解決這一問題，港府也在2025年年中發布“城中學舍計劃”，鼓勵私人市場參與學生宿舍供應。這項計劃從規劃、建筑圖則審批到地政等多方面放寬政策，讓酒店和商廈改裝成學生宿舍更加簡單便捷，以快速加大學生宿位供應，解決供不應求的問題，讓香港能容納更多非本地學生。

戴德梁行指出，和舊流程相比，新政下的改裝效率高了不少。以商廈改學生宿舍為例，從清空商廈、提交申請，到獲批后18個月內完成改裝，全程預計19個月就能搞定，較舊有流程所需的18-24個月大幅縮減。

除了結構性供需失衡與政策支持的因素之外，學生宿舍本身的收益表現亦頗為可觀。據萊坊2025年發布的研究報告顯示，鑒于學生穩定的入住率和潛在的收入增長，再加上運營成本的降低，對于收入陷入停滯的酒店來說，改建為學生宿舍后的預期收益率可達到4.5%-8%之間。

陳國章表示，與酒店或白領公寓等相比，學生群體展現出高度穩定的租賃行為：通常以學年為單位簽約（租期12個月），退租率低、付款可預期性強，因此有效保障高出租率與穩定現金流。多重因素作用下，眾多資本便密集涌入學生宿舍賽道。

業內認為，這一模式具備良好的可持續性，預計未來數年仍將保持增長勢頭，一方面特區政府正積極吸引國際學生，從源頭保障需求增長，相關政策也支持改建。

“由于近年商業物業（尤其是寫字樓）價格顯著回落，業主及投資者面臨資產回報承壓的挑戰，因而有強烈動機將此類物業改造為學生宿舍，以提升租金收益和資產利用率。”陳國章認為，此類改造不僅緩解學生住宿短缺，也能有效疏導商業物業市場過剩的供應。

微信編輯| 雨林

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