時隔8月房價打了7折，深圳幸福城臻園“辣椒水沖突”背后，舊改資本浮出水面

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

一場火爆的項目開盤，因為一瓶辣椒水發酵為全國關注的輿情事件。

4月13日，深圳龍華幸福城臻園以明顯低于周邊的價格入市，并采取“先到先得”的選房方式，引發大量購房者與房屋經紀人涌入，現場一度發生沖突。

混亂中，一名保安噴灑辣椒水維持秩序，事件隨即引發廣泛爭議。

當天，開發商深圳市鴻耀泰實業有限公司（以下簡稱“鴻耀泰實業”）公開道歉。龍華區則連夜聯合住建、市監、公安等部門成立聯合調查組介入調查，行政拘留涉事人員楊某某，并宣布對轄區內房地產銷售行為開展專項整治。

幸福城臻園售樓處外的等候人群，受訪者供圖

時隔8個月，房價打了7折

這場久違的熱鬧背后，是一次力度空前的價格讓利。

時代財經了解到，2025年7月底，幸福城臻園首批861套房源入市時，備案均價為6.46萬元/平方米；而此次共推出217套住宅，戶型為建筑面積約66-90平方米的2-3房，備案均價為4.47萬元/平方米。 此次價格相當于此前的約7折。

橫向對比周邊市場，壹成中心第九區、華盛瓏悅、鴻榮源尚云等二手樓盤最新掛牌價在5.6萬-6.1萬元/平方米之間，價差明顯。

此外，據多位經紀人反饋，開盤當天，開發商針對不同戶型給予85折至87折優惠，折后單價最低約3.8萬元/平方米，最低總價約240萬元，“性價比拉滿”。

由于鴻耀泰實業采用“先到先得”策略選房，開盤前一晚，售樓處已聚集數百名購房者及經紀人排隊等候。

資深經紀人王金興向時代財經回憶稱，其于開盤當天早上7時許抵達現場時，場外已有大量客戶涌入爭搶號源，現場一度較為緊張。直至中午12點左右，他的客戶才成功選到房源，當時性價比較高的66平方米和82平方米戶型已售罄。

截至4月14日凌晨，幸福城臻園本批次房源售出132套，去化率60.83%。相比之下，項目首批房源自入市以來累計售出127套，去化率14.75%。

深圳市住建局數據顯示，截至今年3月末，龍華新建商品房庫存達7091套、70.42萬平方米，而當月成交量355套、3.56萬平方米。與此同時，年內仍有超過20個新盤排隊入市，去化壓力持續加大。

“這種市場行為擾亂了正常秩序，對片區樓市、全市樓市穩定非常不利。” 廣東省住宅政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，盡管個案會獲得短期銷售業績，但片區內其他類似項目和二手房價格會面臨明顯的沖擊。

針對開盤當日引發的輿情及銷售現場問題，鴻耀泰實業表示，已啟動整改，包括嚴肅處理涉事人員、完善現場流程與人員配置、加強培訓，并建立溝通機制，接受外界監督。

實業資本跨界舊改

幸福城臻園的背后并非傳統意義上的房企。

時代財經了解到，項目操盤方鴻耀泰實業成立于2020年8月，注冊資本與實繳資本均為1億元；其控股股東深圳市樺浩泰投資發展（下稱“樺浩泰投資”）有限公司則成立于2018年。

另據天眼查顯示，鴻耀泰實業和樺浩泰投資的實際控制人均為李玉泓，其在多家企業擔任高管或法人職務，其中任職總經理的仲正實業（深圳）有限公司（曾用名：深圳龍益自行車有限公司）早在1990年就已成立，主營自行車及零配件、運動器材生產經營，企業類型為港澳臺法人獨資。

近年來，仲正實業的公開動態并不多，而李玉泓相關企業這些年的業務也主要圍繞房地產展開。其中，樺浩泰投資就以股權投資方式參與房地產領域資本運作，重點布局深圳城市更新與住宅開發。

幸福城臻園的前身正是龍華商業中心城市更新單元，位于龍華老城區，毗鄰深圳體量最大的商場壹方天地。

該舊改項目體量龐大，由北、中、東、南一、南二共五個片區組成，總建筑面積超過100萬平方米。其中，北片區由鴻耀泰實業開發，即目前的幸福城臻園。

幸福城臻園分為兩個地塊開發，總用地面積3.16萬平方米，總建筑面積約38.95萬平方米，容積率分別為9.34、8.79，合計供應住宅2174套，包括972套保障房。按照去年7月和此次開盤合計推出1078套房源計算，項目面世的房源還不到計劃供應的一半。

時代財經了解到，鴻耀泰實業的核心團隊并非首次進入城市更新領域。

同樣位于龍華清湖片區的幸福城項目，總建筑面積約39萬平方米，由深圳市永晉盈投資有限公司（以下簡稱“永晉盈投資”）開發，已于2013年入市，項目同樣為龍華區的舊改。

工商信息顯示，永晉盈投資成立于2010年11月，其法定代表人及總經理林友生與鴻耀泰實業總經理為同一人。兩家公司辦公地點亦位于同一棟商業大廈，分別為龍華區龍華街道清華社區和平東路幸福城商業大廈A1605、A2003。

值得注意的是，2025年7月，永晉盈投資被深圳市寶安區人民法院列為被執行人，執行標的金額約1.09億元。