借名買房合同被法院認定有效！北京借名買房律師教你如何維權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

趙建國向法院提出訴訟請求：

判令解除原被告雙方借名買房合同關系；

判令被告支付原告北京市海淀區一號房屋的房屋折價款525.5萬元；

本案訴訟費由被告承擔。

案件背景：

趙建國與李秀英系親戚關系，李秀英系趙建國配偶趙麗華的母親。2017年，趙建國和趙麗華協商，為方便孩子讀書欲以李秀英的名義在北京市海淀區購置房產一套，李秀英同意，并表示愿意協助出資。

之后趙建國和趙麗華經過篩選確定購買北京市海淀區一號房屋（即涉案房屋），相應款項（包括但不限于稅費、中介費、房本制作費等）均由趙建國承擔。

當趙建國提出要求李秀英配合辦理該房屋出售手續時，李秀英不予理會，故趙建國訴至法院，請求法院支持趙建國的訴訟請求。

被告李秀英辯稱：

第一，雙方不存在合同糾紛，雙方沒有簽署過合同。第二，不存在借名買房。第三，不同意支付全部房款，因為我們有證據證明我們支付了部分房款。涉案房屋是夫妻雙方購買贈與給被告的。

關鍵證據：

2017年6月18日，趙建國作為李秀英（買受人）的代理人與案外人孫志剛（出賣人）經甲公司居間簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定：李秀英購買北京市海淀區一號房屋，總價款為4380000元。

2017年6月19日，趙建國賬戶向孫志剛賬戶轉賬支付定金100000元。

2017年6月26日，趙建國賬戶向乙公司轉入中介費87600元。

2017年6月26日，趙麗華賬戶向李秀英賬戶轉入700500元。當日，李秀英賬戶向乙公司監管賬戶轉入購房款700000元。

2017年7月20日，趙建國賬戶向北京市地方稅務局支付契稅及印花稅20005元。

2017年8月15日，趙麗華賬戶向李秀英賬戶轉入880000元，趙建國賬戶向李秀英賬戶轉入2680000元。當日，李秀英賬戶向乙公司監管賬戶轉入購房款3560000元。

2017年8月17日，趙建國賬戶向孫志剛賬戶轉入購房稅費20172元。趙建國賬戶向北京市國土資源局海淀分局支付補交土地收益1101元及不動產登記費80元。當日，李秀英取得了案涉房屋的不動產權證書。

之后，趙建國、趙麗華向孫志剛支付了物業交割保證金20000元。

爭議焦點：

趙建國主張案涉房屋系其與趙麗華借用李秀英的名義購買，之所以借名是因為其與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，沒有北京市購房資格。

李秀英、趙麗華認可趙建國與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，但主張趙建國、趙麗華與李秀英之間并非借名買房關系，案涉房屋是趙建國、趙麗華夫妻對李秀英的贈與。

關鍵證據——《證明》：

2021年9月23日，趙麗華書寫《證明》，內容為："今證明，李秀英名下位于一號房屋的房產一處，為趙建國個人獨資購買，其產權及收益均歸趙建國個人所有，涉及其他人的借款及收益均已還清，未來處置該房產的所有收益均歸趙建國個人所有。當趙建國提出變賣或處置該房產時，李秀英須配合辦理相關手續。李秀英已明確認可此證明所述各項內容，并對所載內容無任何異議。特此證明。"

趙麗華主張該《證明》系在趙建國脅迫下按照趙建國的要求所寫，并非其真實意思表示。李秀英對該《證明》不予認可。

房屋評估：

審理中，趙建國申請對案涉房屋的市場價格進行評估，經雙方當事人同意，法院委托丙公司進行評估。2022年4月25日，丙公司作出房地產司法鑒定估價報告，估價結果：案涉房屋在2022年4月16日的估價結果為525.5萬元。趙建國、李秀英、趙麗華對該鑒定報告均沒有異議。趙建國支出評估費15650元。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：趙建國與李秀英之間是否存在借名買房合同關系。

關于借名買房關系的認定：

首先，根據在案證據可知，案涉房屋買賣合同系趙建國代李秀英簽訂，房屋的定金、中介費、相關稅費均由趙建國賬戶支付，購房款均是由趙建國、趙麗華賬戶轉入李秀英賬戶，再從李秀英賬戶支付，案涉房屋購買后也實際由趙建國、趙麗華對外出租收益，房屋所有權證等相關材料也由趙麗華保管，上述情形符合借名買房的一般特征；

其次，根據各方當庭陳述，趙建國與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，不具有北京市購房資格，具有借名買房的需求；

再次，李秀英、趙麗華也認可最初系趙建國、趙麗華夫妻要購房投資，只是主張后續變更為了對李秀英的贈與，但李秀英、趙麗華對于贈與的事實未向法院提供證據予以證明，法院難以采信。

綜上所述，法院經審查并結合相關事實，確信趙建國、趙麗華與李秀英存在借名買房關系的事實存在高度可能性，應當認定該事實存在。

關于合同解除的認定：

由于李秀英明確表示不認可存在借名買房合同關系，且趙建國、趙麗華也不具備北京市購房資格，故借名買房合同無法繼續履行，趙建國要求解除借名買房合同關系，法院予以支持。關于合同解除的日期，趙建國于2022年3月11日當庭提出要求解除合同，法院確認趙建國、趙麗華與李秀英的借名買房合同關系于2022年3月11日解除。

關于賠償金額的認定：

合同解除后，李秀英應當賠償趙建國、趙麗華的相關損失，即房屋折價損失，同時考慮到趙建國、趙麗華不具有購房資格亦存在一定過錯，法院酌情確定李秀英按照房屋市場價值的90%即4729500元予以賠償。

由于趙麗華并非本案原告且未提出相關訴求，故無論該賠償款項屬于趙建國、趙麗華的夫妻共同財產，還是屬于趙建國的個人財產，均應判決由李秀英賠償給趙建國，至于該賠償款項的性質，涉及對2021年9月23日趙麗華書寫的《證明》性質及效力的認定，與本案不屬于同一法律關系，本案對此不作認定，雙方可另行主張權利。

關于李秀英的85萬元借款，亦與本案不屬同一法律關系，李秀英可另行主張權利。

裁判結果

法院最終判決：

? 趙建國、趙麗華與李秀英之間關于北京市海淀區一號房屋的借名買房合同關系于2022年3月11日解除；

? 本判決生效之日起七日內，李秀英賠償趙建國房屋折價損失4729500元；

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

證據鏈的完整構建：充分利用了房屋買賣合同、銀行轉賬記錄、稅費支付憑證、房屋出租收益記錄等關鍵證據，形成了完整的證據鏈。

購房資格的準確把握：成功證明了趙建國與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，不具有北京市購房資格，具有借名買房的客觀需求。

資金流向的清晰梳理：成功證明了房屋的定金、中介費、相關稅費均由趙建國賬戶支付，購房款均是由趙建國、趙麗華賬戶轉入李秀英賬戶，再從李秀英賬戶支付。

房屋實際使用的有力證明：成功證明了案涉房屋購買后也實際由趙建國、趙麗華對外出租收益，房屋所有權證等相關材料也由趙麗華保管。

贈與主張的有力反駁：成功反駁了李秀英、趙麗華關于房屋系贈與的主張，證明其對于贈與的事實未提供證據予以證明。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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