上海，賣爆了？！

3月，小陽春的數(shù)據(jù)格外炸裂。

按理說，從2023年下半年大救市到現(xiàn)在，2024年、2025年、2026年連續(xù)3年都是小陽春，見怪不怪了，為什么今年大家反映這么強(qiáng)烈呢？

幾個(gè)原因吧：

1. 年年都是小陽春，但今年數(shù)據(jù)太好了。

2. 2026年是底？成交量大漲、價(jià)格到底，越來越多的人相信樓市到底了。

3. 連續(xù)3年都在“跌”，大家太需要一場“漲”的勝利了。

4. 知名專家喊麥：房價(jià)大漲的時(shí)刻就要來了！

面對爆火，我們應(yīng)該如何面對，是保持定力還是帶資沖鋒？背后的選擇，既是對普通人資產(chǎn)負(fù)債表的考驗(yàn)，也是對經(jīng)濟(jì)韌性能否持續(xù)的試探。

下一步如何走，很重要。

上海的表現(xiàn)確實(shí)炸裂！

3月，二手房成交達(dá)到了驚人的31215套。

圖1：

圖2：

圖3：

3張圖，解釋一切。

1.上海二手房榮枯線大致是2.3萬套，3月突破3萬套，達(dá)到了驚人3.1萬套，僅次于2021年1月、3月（都超過了4萬套），量大，且增速驚人，創(chuàng)下了2021年3月以來的單月最高成交紀(jì)錄。

2.在3月的單日數(shù)據(jù)中，31天有26天都超過了800套，僅有5天在600套左右，還有13天破千套，有7天超過了1300套，單日最高沖上1585套。

3.今年前3個(gè)月的數(shù)據(jù)中，1月很穩(wěn)定，5500套左右，2月是春節(jié)，常規(guī)淡季，到了3月成交量不斷上升，除了第一周不到6000套，剩余3周全部7000套以上。

4.與此同時(shí)，上海二手房掛牌量減少1/4，供應(yīng)減少、成交增加，供需逐漸平衡。

除了上海，整個(gè)一線、準(zhǔn)一線的二手房成交量，都爆了。

上海3.1萬套，是2021年以來的最高。北京2萬套，2023年以來的最高。杭州1萬套，歷史新高。深圳1萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了6000套的市場榮枯線。廣州1.1萬套，歷史新高。

數(shù)據(jù)炸裂，對吧？

單看數(shù)據(jù)，好像能梳理出一條完整的邏輯線：成交量大漲→買家有信心→低價(jià)清空→價(jià)格上漲→倒逼成交量再次上漲→量價(jià)齊漲。沿著邏輯線走下去，2026年就是價(jià)格的底，更是樓市的底，輕舟已過萬重山啊！

完全錯(cuò)誤！

成交量≠市場。

有兩個(gè)非常關(guān)鍵的因素，被很多人忽略了。

1.價(jià)格。

從2023年到2026年，大部分城市的跌幅在四成左右，好城市好片區(qū)好房子的跌幅小一點(diǎn)，其他地方的至少腰斬。這是非常恐怖的數(shù)據(jù)，之前我評估過，中國房產(chǎn)的價(jià)值賬面損失至少120萬億，這是很可怕的。

今年的成交量之所以不錯(cuò)，不是大家有信心，而是價(jià)格到位了。之前單價(jià)6萬、總價(jià)300萬，傻子才買，現(xiàn)在單價(jià)3萬、總價(jià)150萬，首付砍半、月供砍半，契稅、增值稅、中介費(fèi)都少了好幾萬，還能買到更好、更新的房子，真香啊。

換句話說，成交量大漲=以價(jià)換量。

房地產(chǎn)市場真正爆火，量價(jià)齊漲，缺一不可。目前僅有成交量大漲，一是價(jià)格腰斬，二是基數(shù)太低，如今數(shù)據(jù)爆火，更多是修復(fù)，一定要理性看待。

2.成交結(jié)構(gòu)。

這一點(diǎn)被更多的人忽視。

我們來看杭州2月、3月有關(guān)面積/總價(jià)的成交數(shù)據(jù)——

以上2個(gè)圖表已經(jīng)非常清楚，再結(jié)合上海的成交結(jié)構(gòu)，可以得出以下結(jié)論：

1.剛需是主力。在上海，總價(jià)230萬及以下占比超過六成，310萬及以下占比超過75%，反映在成交面積上也得到了印證，小戶型、老破小是成交主力。在杭州，200萬以下占比逐漸接近六成，一年增長了將近2個(gè)百分點(diǎn)。說明所謂的成交量都是純剛需在托底，占比高，增速快。

2.改善還在觀望。在上海尤為明顯，800萬以上占比僅有4%多，杭州500萬以上占比高一點(diǎn)，接近9%，但是也不算太高，綜合來看，有錢人還在觀望，不敢輕易出手。

3.在杭州成交前20名的小區(qū)中，前10名基本上都是單價(jià)2萬左右的剛需小區(qū)，第一名則是一直霸榜的越秀星匯城，就在臨安的青山湖科技城。這個(gè)小區(qū)最高兩萬五以上，憑借著新城概念+挨著未來科技城+一半價(jià)格，大量的炒房客和年輕人沖了進(jìn)來，現(xiàn)在呢？一地雞毛，成交價(jià)從2萬多一路腰斬，去年還在1.2萬，今年已經(jīng)跌破8000。

為什么說價(jià)格極為重要？

因?yàn)樗菢鞘凶詈诵牡臄?shù)據(jù)，另外，它涉及居民資產(chǎn)負(fù)債表。它的底層邏輯則是——預(yù)期。

老百姓才不關(guān)心所謂的成交量有多少，他們最關(guān)心的就是自己的房子漲了沒，要是自己的房子從300萬漲到500萬，就算成交為0也很開心，要是自己的房子從300萬跌到150萬，就算小區(qū)一年成交100套，心里也會(huì)罵娘。

還用上海舉例吧，更直觀一點(diǎn)。

之前每次去上海調(diào)研，我都會(huì)到2個(gè)片區(qū)重點(diǎn)調(diào)研，一個(gè)是浦東新區(qū)的唐鎮(zhèn)，緊鄰核心張江，一個(gè)是青浦的徐涇，緊鄰大虹橋，都是上海最熱門的片區(qū)之一。

比如唐鎮(zhèn)，片區(qū)不錯(cuò)，就挨著張江，2021年前后上海市場非常熱，主城到處都在打新，倒掛、搶房滿天飛，甚至很多都搶不到。我去調(diào)研的時(shí)候，浦東很多樓盤直接關(guān)門，因?yàn)橘u得太好了，根本沒有平銷期，一開盤就搶完了。

這兩個(gè)片區(qū)各自有2個(gè)小區(qū)很典型，一個(gè)是唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府（也叫羅蘭翡麗），一個(gè)是徐涇板塊的萬科天空之城三四期，限價(jià)都在6萬多，倒掛2萬，片區(qū)也非常優(yōu)質(zhì)。

再看一下現(xiàn)在的成交價(jià)，浦發(fā)檀府，2022年最高8.5～9萬，去年7萬，今年最低不到6萬；萬科天空之城，2017年才5.5萬，2022年8.5萬以上，去年6.5萬，今年持平，差不多還在6.5萬。

也就是說，即使是上海這樣的頂級城市，即使是在好片區(qū)、熱門樓盤、還有倒掛，現(xiàn)在還在微跌。可想而知，其他大部分城市、片區(qū)、房子，形勢也不會(huì)太樂觀。

當(dāng)然了，成交量大漲絕對是好事，這是積極的信號。

1.議價(jià)空間小了。

2.信心在不斷修復(fù)。

3.低價(jià)清空，價(jià)格逐漸穩(wěn)定。

4.二手房掛牌8.18萬套，歷史新低。

回顧上海2016～2025年的二手房成交量，2016年37.55萬套，2017年16.94萬套，2018年16.48萬套，2019年24.26萬套，2020年31.79萬套，2021年28.10萬套，2022年17.63萬套，2023年19.91萬套，2024年24.11萬套，2025年25.41萬套。

最近4年，一是成交漲，二是增速穩(wěn)。

之前我預(yù)計(jì)上海二手房成交量會(huì)穩(wěn)定在2.3萬套左右，這個(gè)數(shù)字太高了，意義不大，畢竟價(jià)格沒漲，沒想到3月成交量直接攀升到3.1萬套。

當(dāng)然了，3.1萬套不會(huì)持久，畢竟5～8月是傳統(tǒng)淡季，成交量會(huì)下滑，不用過度放在心上。

上市銀行年報(bào)顯示，截至2025年末，六大行個(gè)人住房貸款規(guī)模合計(jì)超25萬億元，較上年末減少約7000億元。

數(shù)據(jù)可能失真，但資本不會(huì)騙人。

畢竟經(jīng)濟(jì)最重要的不是錢，而是錢的流動(dòng)。

成交量大漲背后反映的不只是樓市自身的變化，更是頂層設(shè)計(jì)、市場體溫、老百姓預(yù)期形成了一種正向的循環(huán)，政策托底、需求釋放、預(yù)期修復(fù)，正在形成完整的循環(huán)。

以前都是幾萬億的大放水，或者限購、限貸、限售、限價(jià)等宏觀政策，其實(shí)老百姓不太買賬，因?yàn)樵谒麄兛磥恚@與我無關(guān)。

后來高層的思路發(fā)生了變化，精準(zhǔn)滴灌。

你不是想買房，但是怕多花錢嘛，好呀，中央直接給錢，額度雖然不高，少則幾萬，多則十幾萬，但能直接塞到你手里，打到你卡上，貼息、降利率、降稅降費(fèi)、降契稅，實(shí)打?qū)嵉慕o你優(yōu)惠幾萬甚至十幾萬，于是政策力度和老百姓意愿，形成了完美閉環(huán)。

1年，2年，3年，想買的人越來越多了。

如此一來，中國樓市的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在不斷降低，不管是對于老百姓資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，還是對于中國經(jīng)濟(jì)的信心預(yù)期，都是好事。

再加上北上廣深杭等城市已經(jīng)拿到了結(jié)果，二手房市場走向穩(wěn)定，成交量大漲，價(jià)格開始止跌，新房量價(jià)穩(wěn)定，后續(xù)二線城市、省會(huì)城市、都市圈城市會(huì)跟進(jìn)，帶動(dòng)大盤穩(wěn)定。

還有一點(diǎn)，成交量大漲，價(jià)格開始止跌（尚未完全到底），最關(guān)鍵的是租售比上升，很多城市的常規(guī)租售比可以穩(wěn)定在1.5，個(gè)別優(yōu)質(zhì)甚至能達(dá)到4以上，非常不錯(cuò)，以前吃價(jià)格上漲，未來會(huì)吃租金穩(wěn)定，逐漸向國際市場靠攏。

但是有關(guān)房地產(chǎn)，還是建議大家：

1.2026年不是底，而是磨底。尤其是大部分城市。

2.靜下心來，管住手，握緊錢包，落袋為安。

3.劣質(zhì)資產(chǎn)，抓緊清空。

按照我之前的判斷，市場需要3～5年修復(fù)，如今已經(jīng)過去了1～2年，還需要足夠的時(shí)間，比如房企的現(xiàn)金流，地方政府的財(cái)政收入，何時(shí)出臺房產(chǎn)稅，居民資產(chǎn)負(fù)債表的不良出清，都需要時(shí)間來修復(fù)，急不得。

No.6838 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 鋰鈹硼

作者簡介：12年地產(chǎn)研究者，政經(jīng)筆桿子，城市街溜子，影視愛好者。

開白名單 duanyu_H｜投稿 tougao99999

歡迎點(diǎn)看【秦朔朋友圈】