北京買房：理清思路，購房建議1850

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教一下房產配置的問題：目前我北京兩套房，建國門的**公寓160平自住，價值**萬。就是物業費有點貴，8塊多一平，而且這幾年的設施明顯老化了，綠化也不行，價格走勢相當弱。另一套是甜水園的**也160平，目前價值**萬。物業費好像是5塊多，租金15000，感覺年化收益也不算高。

外地有六套，分別是**。我的想法是問問您看哪幾套應該留，其他的就賣掉了。外地的房子因為不方便自己打理，所以都是委托中介，感覺也挺麻煩的。

A：

1、我只是略懂北京的，外地的都不熟，不敢瞎說。不過看樣子您對公寓是情有獨鐘啊，這8套房里至少5套都是吧？至少北京上海的應該都是，天津的看名字也像。

2、只對公寓簡單說幾句吧，這種產品在2003年之前很流行，收益率也非常高。但非典是個分界線，之后至少北方就以通風采光好的板樓為主了，塔樓或板塔的公寓就都不太受追捧了。

2008年奧運是個更明顯的分界線，因為之前都預期會有大量的商務需求，所以開發的太多了。結果就是供大于求唄，導致奧運之后的公寓價格走勢大多偏弱。板樓戶型好+有社區環境的還行，普通的那就都普通了。北方的更典型，上海的也差不多，其他地方的我不太清楚。

3、像您現在自住的**公寓就很典型，您也知道價格走勢弱，那就看自己是否愿意繼續居住了。能自住最好，性價比挺高的，出租的話租金收益也高，肯定比萬科東第的高。但背后的原因是升值比萬科東第更慢，所以才顯的收益高的。

萬科的在公寓里算價格走勢還行的吧，如果您的是南北戶型的就更好些了。但畢竟這是大戶型，所以租金收益也才不算高的。否則緊湊點兒的戶型收益率至少超過2%，小戶型的2.5%以上都正常。

4、總之我只說北京這兩套吧。**公寓的如果確定不自住，那裝修如果舊了的話就出租，租金收益高。裝修還新的話索性賣掉吧，否則一出租有幾年就毀了，跟租金相比未必劃算。這種老公寓以后價格走勢的最好成績就是不落后，逆襲的可能性幾乎沒有。

萬科的如果戶型不錯就先留著，反正從租金收益率來講不算吃虧，價格走勢也不算多弱，過幾年再考慮怎么處理也不晚。但如果是確定不自住，那常規建議也是不長期持有，這種公寓都是房齡新的時候還受追捧，跟名媛似的，越老的行情越弱。

僅供參考。

二

Q:

我現在還沒有北京戶口，但父母前些年買房了，一套是限購前買的回龍觀三居室，一直自住。還有兩套公寓是限購后買的，一直出租，因為買的早略有盈利，租金也還行。但因為看網上和線下的都不看好公寓，所以想賣掉了，能賣300多萬吧。

因為回龍觀的房是父母產權的，所以對我積分沒幫助，我想用這300多萬在郊區再買一套。您看買在哪里好？不自住，只是為了出租和加分落戶用。

另外也有想法置換一下回龍觀的，想換到海淀區，留著等落戶后給孩子轉學用，現在不算太好的時機吧？

A：

1、先說回龍觀的吧。如果短期用不上學位，那常規建議是沒必要提前準備，畢竟現在的學區溢價沒降多少。

另外如果是追求比較好的學區，那溢價就更高，居住的性價比也就更低了，還有溢價部分的保值風險。所以也不建議準備太早，畢竟只是轉學而已，并沒有發揮出小學+中學的全部價值，犯不上投入太大。

當然這也看總價預算了。如果預算很高，比如千萬左右起吧，那在海淀能買到學區不錯+溢價低的，這就各項兼顧了。或者說總價越高的溢價率反而越低，因為買這種房當學區房的家庭少，炒出的泡沫也少。如果預算不太高，那一般就得適當取舍了。

2、公寓，我也不建議長期持有，畢竟隱形風險在目前的法律下是不可能消除的。也就是雖然收益高，但萬一再來一次打壓的話有可能損失更大。

但也沒必要太著急處理，因為在這種樓市低迷期是不太可能有打壓政策的，反倒是放寬限購的可能性更大。上海前些天已經放寬貸款政策了，北京也有可能跟進。那如果放寬了就大概率促進銷售，流動性增強了，價格也就有可能上漲。

3、300多萬買郊區的，那常規就是首選通州唄。如果用不上學區，那就買地鐵沿線離市區近的，無論從價格走勢還是租金收益，都基本等同于市區。用的上學區那可以買亦莊的，有點兒溢價也不算高，獨立學區相對省心。

僅供參考。

三

Q:

我家是郊區戶口，如果不考慮學區，是不是買朝陽的性價比高于東城啊？但如果不買東城的，是不是就肯定不能在東城入學啊？就近入學也不行嗎？比如和平里七區的和旁邊八區的。

A：

1、您這問題問的，只能說都是現實，不太算問題。朝陽的房價中不包含學區溢價，那從居住角度的性價比來說就肯定高啊。房子都是差不多的，同等戶型面積和品質，一邊100萬一邊70萬，那肯定是70萬的性價比高了。

2、不買東城的就不能遷戶口，人家東城肯定不接收啊。放大來說就跟北京vs河北似的，買了河北的房子，能在北京上學嗎？買了輛奧迪的車，能去寶馬的4S店做保養嗎？

3、就近入學也是有條件的，不是完全的就近。或者說在明確劃片之前的那些年，朝陽的房子能在東城入學，但劃片之后就不行了，涇渭是必須分明的。甚至同在東城學區內，也未必被派位在最近的學校，都是相對的而已。

4、七區的房價10萬一平，八區的7萬一平，這中間的差價就是學區溢價啊。您如果想在東城上學就得多掏這3萬，否則就只能在朝陽區了，沒辦法。

僅供參考。

四

Q:

我北京人，沒房，住母親房，有公證和我弟一人一半，去年母親走了，沒辦手續，我弟要賣房，分錢，我不同意，我有居住權吧？

A：

1、居住權是需要登記的。比如父母把房子過戶給子女，同時簽了個協議，約定老兩口可以在這套房中永久居住。但之后必須去當地的房產大廳進行登記，否則沒有法律效力。

2、不過您這都沒必要聊居住權，因為既然是母親有公證過的財產分配遺囑，那在母親去世后，您就是這套房的50%的產權人啊，自己住自己的房子而已。只不過另外一半產權是您弟弟的，協商怎么給弟弟租金吧。

再有一點，這套房的產權人走了但沒辦遺產過戶手續呢，那這套房也不能賣啊。必須先過戶到繼承人名下，然后才能再次出售。所以這不是同意賣房的事兒，還是先協商辦理繼承遺產的手續吧。

4、總之，您這都是應該內部協商的家務事兒，沒必要這會兒就掰扯居住權，先辦產權手續吧。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。