通州八里橋地塊，公眾建議削減住宅比例

北京進(jìn)深 徐迪 4月9日，通州規(guī)自分局通告《北京城市副中心0401街區(qū)FZX-0401-6023等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案》公示意見反饋情況。

2025年至今，通州賣得不錯的新盤，八里橋的招商朝棠攬閱算是一個。

0401-6023等地塊，就在朝棠攬閱東北方向幾百米的距離。

4幅住宅地塊+1幅商業(yè)用地，建筑規(guī)模近19萬方。

該實(shí)施方案于2026年1月10日至2026年2月8日進(jìn)行了網(wǎng)上公示，期間收到公眾網(wǎng)絡(luò)反饋意見30份。

地塊屬性和配套設(shè)施等方面較受關(guān)注，多條反饋意見指出該區(qū)域住宅小區(qū)眾多，建議軌道周邊用地削減住宅比例，增加商業(yè)用地、公共服務(wù)功能規(guī)模，提升居民生活品質(zhì)。

對此，實(shí)體主體回應(yīng)表示，本次新增住宅是契合城市副中心及平谷線沿線區(qū)域剛需和改善需求的合理補(bǔ)充。規(guī)劃方案基于對本區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀、未來人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化以及城市功能完善等方面考慮后做出的優(yōu)化。

1、公眾反饋意見：本次調(diào)整不符合軌道TOD發(fā)展理念，背離“軌道微中心”的高定位，該片區(qū)應(yīng)優(yōu)先發(fā)展商業(yè)、產(chǎn)業(yè)。

實(shí)施主體意見：本次規(guī)劃綜合考慮區(qū)域發(fā)展條件、實(shí)施可行性、市場需求及城市功能結(jié)構(gòu)，堅持落實(shí)《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年—2035年）》及相關(guān)規(guī)劃的剛性管控要求。

永順站作為社區(qū)級軌道微中心，在發(fā)展方向上注重與平谷線沿線運(yùn)河商務(wù)區(qū)等功能錯位發(fā)展，充分融合功能復(fù)合理念，軌道站點(diǎn)周邊居住地塊圍繞軌道微中心復(fù)合設(shè)置產(chǎn)業(yè)功能，結(jié)合周邊通惠河文化資源等資源稟賦優(yōu)勢，與萬達(dá)、樂堤港等區(qū)域級商業(yè)錯位互補(bǔ)，強(qiáng)化“文體商養(yǎng)”融合示范，營造滿足多圈層需求的復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)，打造社區(qū)級軌道微中心示范。

2、公眾反饋意見：建議軌道周邊用地削減住宅比例，增加商業(yè)用地、公共服務(wù)功能規(guī)模。

實(shí)施主體意見：永順站作為社區(qū)級軌道微中心，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展與副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)、文化旅游區(qū)等核心產(chǎn)業(yè)功能區(qū)形成錯位與聯(lián)動，促進(jìn)運(yùn)河商務(wù)區(qū)及周邊的職住平衡。

本次新增住宅是契合城市副中心及平谷線沿線區(qū)域剛需和改善需求的合理補(bǔ)充。軌道站點(diǎn)周邊原規(guī)劃方案地塊功能為公建混合住宅用地，本次規(guī)劃根據(jù)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/T 996-2024）要求，將規(guī)劃范圍內(nèi)的用地優(yōu)化為二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地。

同時以“站城融合”為理念，突出軌道站點(diǎn)周邊高效復(fù)合利用，軌道站點(diǎn)范圍內(nèi)二類城鎮(zhèn)住宅用地兼容10%的商業(yè)功能，營造軌道微中心活力氛圍。結(jié)合《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)<北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)>和<北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見>的通知》（京政發(fā)〔2025〕25號）（以下簡稱《25號文》）相關(guān)要求，提升人均公服設(shè)施規(guī)模和品質(zhì)。

3、關(guān)于配套設(shè)施問題

公眾反饋意見：三大設(shè)施配置不合理。

一是關(guān)于公服設(shè)施配置，家園中心、文化設(shè)施規(guī)模、幼兒園、社區(qū)管理用地和再生資源回收站功能未落實(shí)。

二是關(guān)于交通設(shè)施配置，建議軌道四個地塊分別設(shè)立地鐵出入口、公共停車場等，加強(qiáng)6037、6038地塊之間地上、地下聯(lián)通以及商業(yè)和居住地塊聯(lián)通。

三是關(guān)于市政設(shè)施配置，建議取消開關(guān)站，認(rèn)為公共廁所位置不合理。

實(shí)施主體意見：

（1）關(guān)于公服設(shè)施配置

家園中心、幼兒園方面，本次規(guī)劃落實(shí)上位規(guī)劃八里橋片區(qū)內(nèi)幼兒園用地規(guī)模及指標(biāo)，綜合考慮八里橋片區(qū)及周邊區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施需求，將家園中心功能的供應(yīng)方式進(jìn)一步優(yōu)化，通過“獨(dú)立占地+復(fù)合設(shè)置”組合的方式，按照《25號文》要求，優(yōu)先將迫切需要實(shí)施的社區(qū)級設(shè)施結(jié)合項(xiàng)目通過復(fù)合設(shè)置的方式落實(shí)，主要布局于FZX-0401-6034、6037地塊。

文化設(shè)施方面，保障社區(qū)級公服設(shè)施規(guī)模不減少，落實(shí)《25號文》要求，規(guī)劃范圍內(nèi)文化、體育設(shè)施建筑面積滿足街道級設(shè)施規(guī)模要求，將文化、體育設(shè)施建筑規(guī)模優(yōu)化至原FZX-0401-6036、6052地塊復(fù)合落實(shí)，具體位置、建筑規(guī)模以建設(shè)工程規(guī)劃許可文件為準(zhǔn)。

社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和再生資源回收站方面，本次規(guī)劃在落實(shí)原社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施規(guī)模的基礎(chǔ)上，結(jié)合《25號文》要求，將根據(jù)千人指標(biāo)核算增加部分建筑面積；再生資源回收站功能結(jié)合《25號文》最新要求，優(yōu)化為可回收物交投點(diǎn)2處。同時考慮服務(wù)范圍的均衡性，結(jié)合軌道站點(diǎn)北側(cè)FZX-0401-6034等居住地塊統(tǒng)籌布局復(fù)合一站式綜合服務(wù)中心1處。

（2）關(guān)于軌道交通設(shè)施配置

本次軌道站點(diǎn)周邊出入口落實(shí)原規(guī)劃方案，于FZX-0401-6034、6037、6038地塊分別設(shè)置地鐵出入口。同時，按照上位規(guī)劃，M102線不經(jīng)過此站。軌道微中心周邊地塊可通過軌道出入口滿足地下通行需求，地上如有聯(lián)通需求，將在二級建設(shè)階段結(jié)合規(guī)劃建筑設(shè)計方案進(jìn)行研究。

目前規(guī)綜方案中已提出非機(jī)動車停車位應(yīng)結(jié)合建筑出入口分散設(shè)置的要求，同時按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)電動自行車配建指標(biāo)。城市公共停車場在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)籌配置，并提出開放共享的相關(guān)要求。公交中途站、出租車停靠站及小客車臨時停車位下階段將結(jié)合軌道交通一體化規(guī)劃方案、公交線網(wǎng)方案深化。

（3）關(guān)于市政設(shè)施配置

依據(jù)《25號文》，本區(qū)域需設(shè)置1處公共廁所。結(jié)合區(qū)域內(nèi)公廁使用需求，商業(yè)地塊公廁需求較為突出，同時根據(jù)《公共廁所建設(shè)規(guī)范服務(wù)半徑要求，將公共廁所設(shè)置在商業(yè)地塊內(nèi)。

FZX-0401-6044地塊南側(cè)現(xiàn)狀變電站已處于重載狀態(tài)，無法滿足本項(xiàng)目用電需求，為保障供電可靠性及電網(wǎng)運(yùn)行靈活性，解決變電站出線資源緊張問題，根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》要求，經(jīng)與供電部門溝通，結(jié)合八里橋地區(qū)用電需求，按照《25號文》本區(qū)域設(shè)置2處開關(guān)站。

4、公眾反饋意見：周邊缺少綠地及休閑設(shè)施，增設(shè)特色慢行系統(tǒng)和口袋公園。建議以海綿設(shè)計的思路統(tǒng)設(shè)6023、6035、6034、6037和6038地塊，而不單純惠及6023地塊。同時放寬6023、6034和6038地塊的退讓紅線要求。

實(shí)施主體意見：本次規(guī)劃綠地空間落實(shí)原批復(fù)方案，規(guī)劃范圍西側(cè)規(guī)劃公園綠地，南側(cè)沿通惠河規(guī)劃生態(tài)景觀綠帶，可滿足八里橋片區(qū)公園綠地服務(wù)半徑要求。本次規(guī)劃在特色慢行系統(tǒng)方面，重點(diǎn)圍繞永順街及主要沿街步道塑造公共空間，形成充滿活力的生活游憩界面。

海綿城市設(shè)計方面，在設(shè)計方案階段深化落實(shí)海綿城市設(shè)計相關(guān)設(shè)計，嚴(yán)格執(zhí)行《海綿城市雨水利用與控制工程設(shè)計規(guī)范》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

建筑退讓紅線方面，本次規(guī)劃建筑退讓紅線將按照北京市相關(guān)規(guī)范要求，圍繞軌道微中心站點(diǎn)預(yù)留充足公共空間。

5、公眾反饋意見：對周圍住宅建筑造成影響，影響周圍采光。

實(shí)施主體意見：針對周邊采光影響，后續(xù)將結(jié)合建筑設(shè)計方案階段嚴(yán)格論證，確保對周邊建筑方案無不利影響。

6、公眾反饋意見：對地區(qū)形象造成影響，建筑高度不合適，損害城市界面與市容形象。沒有體現(xiàn)出軌道微中心層次錯落，且影響37、38地塊高層觀河景觀價值，沒有更好體現(xiàn)沿河錯落有致的建筑風(fēng)貌。

實(shí)施主體意見：本次規(guī)劃落實(shí)原批復(fù)方案中居住建筑功能建筑高度，在不突破整體建筑高度上限的前提下，細(xì)化產(chǎn)業(yè)建筑高度為80米，同時注重與周邊現(xiàn)狀功能風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性，塑造舒緩有序、梯度變化的整體高度輪廓。

規(guī)劃范圍外南側(cè)臨河建筑高度控制為48米，沿河整體建筑天際線呈現(xiàn)階梯狀下降的韻律感。

7、公眾反饋意見：周邊已集聚西馬莊、朝棠攬閱等多個住宅小區(qū)，住宅密度高，且受鐵路、通惠河分隔，交通與生活本就不便。區(qū)域內(nèi)另有多個在建、待交付住宅項(xiàng)目，若再將地塊改為居住用地，將大幅增加早晚高峰通勤壓力，加劇怡樂西路、通惠北路等道路擁堵，進(jìn)一步惡化交通條件。建議規(guī)劃為商務(wù)或生活服務(wù)用地，以提升居民生活品質(zhì)。

實(shí)施主體意見：原批復(fù)方案規(guī)劃用地為其他類多功能用地和公建混合住宅用地，包含部分居住用地，本次方案細(xì)化整體建筑規(guī)模減少，對區(qū)域交通影響為正向優(yōu)化。

8、公眾反饋意見：上位規(guī)劃變動過大，短期內(nèi)多次調(diào)整土地性質(zhì)，違背原法定規(guī)劃與“軌道微中心”定位，修改程序與必要性論證不足，損害政府公信力與居民預(yù)期；不符合住建部政策，將多功能用地改為住宅用地，新增大量房源，與“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)向相悖。

實(shí)施主體意見：本次規(guī)劃方案基于對本區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀、未來人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化以及城市功能完善等方面考慮后做出的優(yōu)化。隨著城市發(fā)展階段、人口結(jié)構(gòu)與區(qū)域功能需求的變化，規(guī)劃適時進(jìn)行科學(xué)評估與適應(yīng)性調(diào)整，以更好地響應(yīng)發(fā)展實(shí)際、引導(dǎo)可持續(xù)建設(shè)。

一是本次規(guī)劃是在既有規(guī)劃下的局部優(yōu)化，此次用地性質(zhì)的優(yōu)化是基于上一輪規(guī)劃成果，結(jié)合當(dāng)前發(fā)展條件與項(xiàng)目實(shí)施情況，對局部地塊功能與布局進(jìn)行的精細(xì)化優(yōu)化，同時，結(jié)合《25號文》要求，高標(biāo)準(zhǔn)配建各類設(shè)施，增設(shè)部分社區(qū)級配套設(shè)施，將迫切實(shí)施的家園中心功能在規(guī)劃范圍內(nèi)提前落實(shí)，保障周邊居民生活生產(chǎn)水平。

二是優(yōu)化過程經(jīng)過多輪研究與部門協(xié)同，征求行業(yè)主管部門意見，確保符合規(guī)范要求，最終形成當(dāng)前公示方案。

本次方案落實(shí)了《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年—2035年）》和《北京市軌道交通22號線（平谷線）線路一體化規(guī)劃方案》剛性管控要求，進(jìn)一步結(jié)合市場需求深化2024年八里橋片區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案，保障土地高效供應(yīng)。推動項(xiàng)目與永順站工程、交通、環(huán)境等一體化銜接，滿足全市軌道微中心資源匹配與指標(biāo)集聚等相關(guān)要求，促進(jìn)副中心北部人才集聚與區(qū)域職住平衡。在軌道站點(diǎn)300米半徑范圍內(nèi)重點(diǎn)布局商業(yè)、文化、體育等用地，居住用地均兼容10%商業(yè)功能，推動“居住+商業(yè)+交通樞紐”復(fù)合開發(fā)，完善片區(qū)生活配套，突出站城融合理念，加強(qiáng)城市公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)，對于提升城市副中心經(jīng)濟(jì)活力與競爭力具有重要意義。

9、公眾反饋意見：召開聽證會，組織居民代表、專家參與的公開聽證會。

實(shí)施主體意見：按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》及副中心規(guī)綜工作辦法，本項(xiàng)目在北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)進(jìn)行公示，公告期三十日，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法要求。聽證會非法定環(huán)節(jié)。

地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，位置上比朝棠攬閱離地鐵更近，在建地鐵22號線永順站，就在6034和6038地塊中間。

但是朝棠攬閱在通惠河邊上，景觀資源更好，且受地鐵噪音影響較小。

這一帶原址是八里橋菜市場，周邊生活配套非常成熟，守著萬達(dá)廣場，再遠(yuǎn)點(diǎn)還可以借力運(yùn)河商務(wù)區(qū)。

整個八里橋棚改地塊屬于04組團(tuán)，規(guī)劃定位為運(yùn)河商務(wù)中心區(qū)，文化傳承展示區(qū)和生態(tài)宜居活力區(qū)，未來以商務(wù)服務(wù)、文化體驗(yàn)和居住為主導(dǎo)功能。根據(jù)之前公示的規(guī)劃，周邊會有濱水商業(yè)空間，有望建成一處休閑打卡景觀。

最先入市的朝棠攬閱項(xiàng)目，自去年7月底開盤以來，934套房源已完成網(wǎng)簽729套。

全盤去化近六成，成交均價5.7萬元/㎡，流量和價格表現(xiàn)在整個北京市場來看都算不錯的。

成交金額總計38.17億元，已覆蓋了27.08億元的土地價款。

6023等地塊，在去年初朝棠攬閱地塊出讓時，僅有最北邊的一塊為居住用地，其余幾塊均為多功能用地。

時隔數(shù)月，地塊用途進(jìn)行了非常大的調(diào)整，僅保留西南角面積最小的一塊為配套商業(yè)，另外3幅都變成了住宅用地。

具體來看：

· 北側(cè)6023地塊，占地3.03公頃，是4幅住宅用地中最大的一塊，容積率也是最高的，達(dá)到2.5，限高60米，規(guī)劃地上建筑規(guī)模約7.57萬平方米；

含新建開關(guān)站1處，建筑面積600平方米。

要求沿通惠北路預(yù)留線性綠色空間，滿足豎向及海綿城市相關(guān)要求，建議結(jié)合通惠北路道路設(shè)計對接。

· 中間兩幅地塊，東側(cè)6034占地1.34公頃，西側(cè)6035占地1.37公頃，容積率均為2.3，限高80米，地上建面分別為3.12萬和3.15萬平方米，規(guī)模相當(dāng)；

· 東南角的6038地塊占地1.12公頃，地上建面約2.58萬平方米，同樣是2.3的容積率，限高80米。

除上面4幅住宅地塊外，西南角地塊保留了配套功能。

· 西北角6037地塊為商業(yè)用地，1.02公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模2.54萬平方米，容積率2.5，限高80米。

商業(yè)用地需落實(shí)文化、體育等軌道微中心功能，提供家園中心服務(wù)，建筑規(guī)模不小于2000平方米；

含城市公共停車場1處，可結(jié)合各地塊方案統(tǒng)籌考慮，同時應(yīng)將城市公共停車位及配建機(jī)動車停車位24小時對外開放，并提供獨(dú)立室外人行出入口。含新建開關(guān)站1處，建筑面積600平方米。含公共廁所1處。

同時，6037商業(yè)地塊應(yīng)與6034、6035、6038地塊共同組成軌道微中心，滿足本圖則的整體要求：

1、軌道微中心，空間塑造層面，應(yīng)與車站及周邊地塊形成一體化開發(fā)，注重地上地下功能一體化，地塊建設(shè)應(yīng)將車站出入口及附屬設(shè)施納入整體建筑方案，應(yīng)加強(qiáng)通惠北路等重要道路沿線景觀界面塑造，重要節(jié)點(diǎn)建筑應(yīng)注重細(xì)化設(shè)計，塑造片區(qū)地標(biāo)節(jié)點(diǎn)。

應(yīng)強(qiáng)化永順街區(qū)域建筑、街道空間一體化銜接，強(qiáng)化商業(yè)、文化、體育等各類公共功能，沿街可通過底層架空、外擺設(shè)施、廣場空間，塑造城市景觀活力。

交通銜接層面，地下應(yīng)做好與車站地下空間的豎向等銜接。地面步行、非機(jī)動車、機(jī)動車系統(tǒng)應(yīng)綜合考慮周邊地塊情況，確保高效連通。非機(jī)動車停車泊位應(yīng)結(jié)合車 站出入口統(tǒng)籌考慮，不少于1200個車位，應(yīng)結(jié)合出入口近期建設(shè)時序，優(yōu)先足額配置、同步落地。

宜預(yù)留地上、地下與周邊地塊連通的條件，鼓勵建設(shè)空中連廊，具體規(guī)模結(jié)合后續(xù)方案設(shè)置。

功能兼容層面，6034、6035、6038為居住功能地塊，應(yīng)整體統(tǒng)籌，兼容10%的商業(yè)功能， 地上總建筑規(guī)模不少于0.88萬平方米。

6037商業(yè)功能地塊，應(yīng)保證各類復(fù)合設(shè)施與商業(yè)功能的融合。

2、6034、6035、6038三幅居住地塊，在地上建筑規(guī)模總量不變且符合相關(guān)要求的情況下，地上建筑規(guī)模、綠地率等指標(biāo)可結(jié)合具體方案，整體統(tǒng)籌。

其中，軌道、微中心商業(yè)及相關(guān)場地、停車附屬設(shè)施等占地不參與居住用地綠地率指標(biāo)核算，以上附屬占地面積約0.98公頃（6034地塊約 0.33公頃，6035地塊約0.09公頃，6038地塊約0.56公頃）。

3、項(xiàng)目級、社區(qū)級配套應(yīng)按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)（京政發(fā)〔2025〕25號）》要求落實(shí)。

其中，社區(qū)級配套應(yīng)根據(jù)千人指標(biāo)配置， 在滿足相關(guān)規(guī)范及行業(yè)主管部門要求的前提下，可在規(guī)劃范圍內(nèi)的地塊統(tǒng)籌考慮，包括社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施（社區(qū)黨群服務(wù)中心）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù) 站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站、社區(qū)綜合文化室、社區(qū)室內(nèi)體育活動用房、社區(qū)級其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施、郵政所、綜合通信機(jī)房、有線電視機(jī)房、公共廁所、社區(qū)警務(wù)室、集中綠地等功能，部分功能可按照“一室多用”、分時共享的原則合建。