河北張家口：業(yè)主聯(lián)名反映開發(fā)商、物業(yè)疑似違規(guī)，權益保障待推進

近日，河北省張家口市萬全區(qū)宣平堡鄉(xiāng)西豪麗景D北區(qū)11號樓的126戶業(yè)主聯(lián)名反映情況，稱張家口鑫盛垣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“鑫盛垣地產(chǎn)”）及關聯(lián)的張家口市吉昌物業(yè)服務有限公司（下稱“吉昌物業(yè)”）存在疑似長期侵占小區(qū)公共區(qū)域、擅自變更規(guī)劃、挪用專項費用、違規(guī)封堵道路等相關問題，導致小區(qū)生活基礎配套不完善，業(yè)主出行存在安全隱患。業(yè)主方曾向多部門申請履職，亦提起民事訴訟，目前相關訴求尚未得到妥善解決，業(yè)主合法權益亟待保障。

據(jù)業(yè)主代表介紹，西豪麗景D北區(qū)其他樓棟業(yè)主因施工建設推進情況，調(diào)換變更至11號樓，并于2011年陸續(xù)入住。入住初期，小區(qū)配套設施雖未完全完備，但已具備基本生活條件，可使用井水、正常用電供暖。當時11號樓出行道路直通主干道，距離公交站約30米，居住出行較為便利，業(yè)主也對小區(qū)建筑及配套設施的后續(xù)完善抱有期待。

業(yè)主方表示，相關爭議始于2020年，其稱鑫盛垣地產(chǎn)與吉昌物業(yè)在疫情期間封閉小區(qū)后，對小區(qū)初始出入的水泥硬化道路進行了砌墻圍擋、挖溝作業(yè)。2023年疫情結束后，該通行道路未予恢復，2024年更是被徹底物理分割并加固圍墻，業(yè)主被要求改道繞行，單程需多行走500余米。

圍墻內(nèi)建筑、圍擋分割 圖一、二 （代表人提供）

圍墻內(nèi)建筑、圍擋分割 圖一、二 （代表人提供）

業(yè)主反映，新規(guī)劃的出行道路存在4處90度拐角，存在人車混流、路面狹窄、坡度較大等情況，雨雪天氣行走易產(chǎn)生安全隱患。這一情況對小區(qū)內(nèi)老齡業(yè)主影響較為明顯，部分老齡業(yè)主當初購置該小區(qū)10號、11號樓房產(chǎn)時，曾重點考慮出行便利因素。

業(yè)主方提出質(zhì)疑，認為開發(fā)商實施圍擋挖溝行為，核心目的是占用小區(qū)內(nèi)約7000多平方米的公共區(qū)域（含綠地、娛樂及體育鍛煉活動場地），后續(xù)或計劃將該區(qū)域與自身購置的未開發(fā)地塊相連。據(jù)悉，該公共區(qū)域面積在業(yè)主產(chǎn)權證附圖中均有明確標注。截至目前，相關涉事地塊尚未有明確建設項目公示，但現(xiàn)場圍欄與相關建筑仍未拆除，對居民日常生活造成一定影響。

除道路封堵及公共區(qū)域相關爭議外，業(yè)主方還反映鑫盛垣地產(chǎn)疑似擅自變更小區(qū)規(guī)劃設計，縮減了11號樓棟前后地面面積寬度，導致該樓棟的通風口、檢查井等配套設施被隔離在圍擋之外，存在居住安全隱患。同時，其稱開發(fā)商擅自改變樓一層車庫（儲物間）用途，并違規(guī)處置給非本樓棟人員，導致該樓棟7個單元業(yè)主面臨停車難題，日常出行與生活受到影響。

規(guī)劃占用 圖三 （當事人提供）

多位業(yè)主表示，開發(fā)商在房屋銷售階段存在疑似挪用專項費用的相關情況，該類問題已持續(xù)十余年。據(jù)業(yè)主反映，鑫盛垣地產(chǎn)曾向每戶業(yè)主代收3400元燃氣安裝費，但小區(qū)至今未實際開展燃氣安裝工作，涉及小區(qū)9棟樓均未實現(xiàn)燃氣入戶。此外，小區(qū)業(yè)主十余年來一直使用井水，自來水入戶及開通工作尚未落實。同時，業(yè)主方對每戶繳納的房屋維修基金使用情況提出質(zhì)疑，認為存在挪用可能，導致業(yè)主歷經(jīng)十余年才陸續(xù)辦理完成房屋產(chǎn)權證。

燃氣費繳納記錄 圖四 （當事人提供）

業(yè)主方稱，作為鑫盛垣地產(chǎn)關聯(lián)公司的吉昌物業(yè)，疑似違規(guī)入駐小區(qū)，且日常物業(yè)服務質(zhì)量未達到業(yè)主預期。同時，該物業(yè)長期將物業(yè)費與水電費捆綁銷售，該操作已成為小區(qū)常態(tài)，業(yè)主認為此舉侵害了其消費選擇權。

為維護自身合法權益，西豪麗景D北區(qū)業(yè)主曾多次向相關部門反映情況尋求幫助。2024年，業(yè)主代表就燃氣、自來水及開發(fā)方占用公共區(qū)域等問題向相關部門反映，相關處理單位出具答復，承諾督促推進燃氣等相關事宜，并明確不得實施捆綁收費，但后續(xù)推進效率未達到業(yè)主預期。

捆綁收費、燃氣督促回復 圖五、六 （當事人提供）

捆綁收費、燃氣督促回復 圖五、六 （當事人提供）

2025年11月25日，業(yè)主分別向住建局、街道辦提交書面申請，請求相關部門履行監(jiān)管職責，截至目前未收到明確回復；2026年1月6日，業(yè)主向規(guī)劃局申請履職，同樣未獲得回應。在向行政部門求助未取得明顯進展后，業(yè)主們于2025年5月委托北京某律師事務所，起訴鑫盛垣地產(chǎn)，并于2025年7月29日提交網(wǎng)上立案申請。該立案申請最終被裁定審查不合格，理由為“相關訴求應向住建局等相關部門反映，不屬于民事訴訟管轄范圍”，業(yè)主司法維權之路遭遇阻礙。

截至目前，西豪麗景D北區(qū)11號樓的126戶業(yè)主仍在持續(xù)主張自身權益。業(yè)主方希望相關監(jiān)管部門能夠盡快履行監(jiān)管職責，對鑫盛垣地產(chǎn)及吉昌物業(yè)的相關行為進行調(diào)查核實，若確認存在違法違規(guī)行為，依法予以查處；同時要求開發(fā)商恢復小區(qū)原有通行道路、歸還疑似被侵占的公共區(qū)域、退還并補繳疑似被挪用的各項專項費用，盡快解決燃氣、自來水入戶及房屋產(chǎn)權證辦理等相關問題；此外，要求吉昌物業(yè)規(guī)范服務行為，取消物業(yè)費與水電費捆綁銷售的相關操作，切實保障業(yè)主的合法居住權益。