從摸清底數(shù)到落地實施——低效用地盤活需要哪幾步？

導 讀

2025年，自資部印發(fā)《關于擴大深化低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，將試點城市范圍從首批試點的43個城市（區(qū)、縣）擴大至120個城市（區(qū)、縣）。兩年時間內(nèi)先后發(fā)布三批典型案例，從試點啟動到擴大深化，低效用地盤活已成為各地推動產(chǎn)業(yè)升級與高質量發(fā)展的重要抓手。然而，低效用地布局分散、類型多元、權屬復雜，導致盤活過程中信息壁壘大、處置周期長、效益評估難等共性難題。

清華同衡技術創(chuàng)新中心依托跨學科專業(yè)整合能力與數(shù)據(jù)技術優(yōu)勢，面向低效用地再利用落地實施，通過多地實踐形成低效用地盤活“三步走”數(shù)字化技術體系。以多源數(shù)據(jù)為基礎、以智能模型為支撐、以價值提升為導向，全過程支持低效用地盤活決策，系統(tǒng)性破解土地處置困境，助力各地喚醒沉睡資產(chǎn)。

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低效用地盤活需要“看得透、算得清、落得實”

目前各地低效用地盤活的難點一是土地出讓、管理、使用等環(huán)節(jié)多方信息壁壘突出，底數(shù)不清、情況不明；二是缺乏科學可行的價值提升路徑，效益難以量化；三是處置流程繁瑣，推進缺乏保障導致周期過長。上述問題相互交織，致使管理端與市場端積極性均難以有效激發(fā)，盤活工作整體推進乏力。因此，“摸家底、預推演、活機制”是低效用地盤活的三大必要步驟。

摸清家底，全維度畫像。在地塊摸排統(tǒng)計的基礎上，通過多源數(shù)據(jù)融合畫像技術，為每宗地塊建立包括企業(yè)、人口、建筑等清晰的“土地檔案”，利用AI大語言模型構建用地基因圖譜，結構化表達土地及其上建筑的權屬關系、歷史沿革、抵押查封與法律糾紛，讓用地決策有據(jù)可依、風險可控。

模擬推演，預判盤活價值。低效用地盤活的最終目標是通過功能置換或產(chǎn)業(yè)升級釋放空間資產(chǎn)價值，但存量土地要素復雜，往往牽一發(fā)而動全身，過往增量發(fā)展的經(jīng)驗不足以支撐更為精細化的決策，多情景模擬算法支持不同盤活方案的預期效益測算，讓土地處置和招商決策更具科學性和前瞻性。

決策轉化，輔助流程打通。結合對政策與業(yè)務的深度理解，將項目實施中的流程與現(xiàn)有政策掛接，識別成果轉化落地堵點，自動匹配轉化路徑建議，為低效用地盤活提供全生命周期的管理支持。

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落地場景案例：數(shù)字化技術破解法拍工業(yè)用地盤活難題

法拍工業(yè)用地是低效用地中最為棘手的一類，權屬不清、周期過長、移交困難等難題交織。通過數(shù)字化低效盤活技術的三個步驟破解困局：

Step1：數(shù)據(jù)圖譜，讓權屬“可視化”

法拍地的核心風險源于信息黑洞。傳統(tǒng)模式下，一塊地的歷史沿革、債權債務、抵押查封等信息分散在法院、自然資源、稅務等多個部門，如同碎片難以拼合。通過跨部門的數(shù)據(jù)協(xié)同治理平臺，將分散的信息匯聚、關聯(lián)，形成一張可視的“土地關系圖譜”。誰有權、誰有債、誰有糾紛，一目了然，從根本上解決了信息不對稱問題。

Step2：智慧賦能，讓交易有保障

解決了“能不能買”的問題后，還要確保“買得值、能落地”。企業(yè)不敢碰法拍地，核心顧慮是拍下來才發(fā)現(xiàn)有坑。通過模擬推演算法評估多場景效益后，推動規(guī)劃條件前置審查，在拍賣前就明確容積率、產(chǎn)業(yè)類型等關鍵限制。同時通過數(shù)據(jù)共享平臺，法院和自然資源部門實時同步核查進度，確保信息披露充分、準確，從源頭上降低交易風險。

Step3：流程再造，讓周期“可壓縮”

法拍地處置周期動輒一年半載，時間成本是制約資產(chǎn)盤活的關鍵因素。通過搭建前端預警、中端分類處置、后端流程優(yōu)化的全周期框架，從源頭分流、過程提效兩個維度，全鏈路破解周期冗長的痛點。

通過建立工業(yè)用地預警機制，在土地被查封凍結時及時介入，根據(jù)不同類型采取差異化的處置方式，徹底改變了過去拍賣是唯一解法的困局；對確需拍賣的地塊，提前納入處置清單、啟動前置核查工作，從源頭把控了整體處置節(jié)奏。過程中打通信息調查、協(xié)商處置、凈地拍賣三個核心環(huán)節(jié)，有效解決了傳統(tǒng)模式下部門權責不清、材料反復補正、核查周期冗長的問題。

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實施成效：技術體系的落地與認可

以上技術路徑成功支撐了南安市法拍工業(yè)用地盤活機制建設。機制運行以來，南安市有效破解工業(yè)用地處置中權屬不清、規(guī)劃不明、周期過長以及移交困難四大難題，實現(xiàn)法拍土地權屬凈、瑕疵清、交付快，工業(yè)用地處置速度明顯提升。首批試點推送12宗土地，已成交2宗，成交金額1.1億元，盤活低效土地102畝，預計每年可增加產(chǎn)值8000萬元以上。其中一塊地經(jīng)推介后被本地龍頭企業(yè)以7042萬元競得，增值2900萬元——土地盤活了，政府、企業(yè)、法院三方都受益。

助力出臺政策文件

研究成果先后獲自然資源部、福建省自然資源廳、泉州市平安辦推廣，被《中國日報網(wǎng)》《福建自然資源》《泉州晚報》等媒體報道。泉州市盤活存量優(yōu)化配置推動國土空間資源高效利用的做法中，南安市出臺《推進法拍工業(yè)用地流程優(yōu)化的通知》入選福建省發(fā)改委2024年第三批優(yōu)化營商環(huán)境工作典型經(jīng)驗做法，“凈地法拍”機制入選泉州市發(fā)改委2025年第二批優(yōu)化營商環(huán)境典型經(jīng)驗做法，“凈地法拍”執(zhí)行工作機制被寫入2026年福建省高級人民法院人大工作報告。

南安市“凈地法拍”部分報道節(jié)選

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結語：以專業(yè)技術能力賦能存量盤活

面向低效用地盤活中的各類復雜場景，數(shù)字化盤活模擬技術以跨學科的集成能力和深度數(shù)據(jù)治理技術，提供從診斷評估、方案設計到實施支撐的全流程解決方案，可廣泛應用于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級、城中村改造等各類存量資源優(yōu)化場景。

清華同衡技術創(chuàng)新中心 數(shù)字治理研究所

清華同衡數(shù)字治理研究所專注城市數(shù)據(jù)分析與城市數(shù)字化運行服務平臺建設，擁有一支擅長大數(shù)據(jù)分析建模、規(guī)劃設計、咨詢、評估的專業(yè)團隊，圍繞“數(shù)字+”的發(fā)展戰(zhàn)略，利用數(shù)據(jù)分析與信息化技術優(yōu)勢，完成了大量城市體檢、低效用地盤活、城市更新片區(qū)策劃等創(chuàng)新性實踐。

業(yè)務聯(lián)系人：孫小明 13811684231

編輯/排版｜李剛

封面圖/圖片｜圖蟲網(wǎng)/供稿部門

供稿｜清華同衡技術創(chuàng)新中心 數(shù)字治理研究所