物業大撤退背后的真相

文/樂居財經 嚴明會

2026年4月8日，一個話題意外地登上微博熱搜榜首——#物業大撤退#，閱讀量以億級規模迅速攀升。

評論區里，來自全國各地的業主大倒苦水：電梯停運、垃圾無人清運、安保形同虛設……每一個帖子背后，都是一個陷入失序的小區。

也就在最近，作為行業標桿的萬科物業，也公告退出多個項目：

5月31日正式終止武漢楚天都市·藍玉灣小區的物業服務；而在其深耕多年的徐州，將于2026年6月30日24時起，正式終止對未來城、萬悅城（一、二、三期）、華府天地家園、水潤峰境、云湖明廬六個住宅項目的物業服務，另有千禧城項目因繳費率低、成本上漲等問題進入生死評估期。

頭部物業公司的主動“告別”，構成了一個極具象征意義的時刻——當物業撤退從零散的行業新聞登上全民熱搜，當行業標桿也選擇“斷臂求生”，我們不得不正視一個正在發生的深刻轉變：物業管理行業，已經走到了一場系統性調整的十字路口。

品牌物企“主動撤退”

中指研究院《2024—2025年中國物業服務企業發展報告》顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超過八成。僅2025年1月至9月，全國公開撤場案例就達120起，同比直接翻番。

而克而瑞物管的統計顯示，2025年全年物業撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。

值得注意的是，64.7%的撤場案例屬于物業企業“主動撤出”或“到期不續”，這一比例遠高于因服務問題導致的“被動解聘”。換而言之，經營性考量已取代服務糾紛，成為撤場決策的核心驅動力。

這場撤離潮并非局限于三四線城市，而是快速向一二線核心城區滲透，寧波、重慶、武漢成為問題凸顯的重災區，甚至連北京、上海這類超一線城市，也陸續出現物業撤場的案例。

當#物業大撤退#登上熱搜榜首，它所揭示的并非一兩家企業的經營困境，而是整個行業深層次的結構性矛盾被徹底暴露在了公眾視野中。在行業統計數據中，萬科物業、保利物業、中海物業等TOP級物企的撤場案例數量位居前10。

曾經“趕不走”的物業，如今“主動撤”，這一角色的反轉，本身就是行業生態劇烈變動的鮮明注腳。

收繳率跌破警戒線

核心項目物業費收繳率跌破60%——這是萬科物業在徐州的退場公告中，留下了一組數據。

為什么要撤場？答案就在這冰冷而真實的財務賬本里。在物業行業的盈虧鐵律中，85%是一條生死紅線——收繳率低于這一水平，項目便無可挽回地墜入“入不敷出”的深淵。

品牌物業公司撤場的根本原因，正是“收入鎖死”與“成本暴漲”的倒掛。

人力成本持續剛性上漲，已占到物業總支出的60%—70%，同時老舊小區設施進入集中維修期，電梯、管網維護費用成倍增加，物業行業平均毛利率為5%—20%。

而另一邊，收入端的物業費標準往往十年不漲，且受政府指導價限制。行業數據顯示，物業費調價的成功率至今不足5%。萬科徐州部分撤場項目收繳率據信已跌破60%，遠低于維持運轉的80%盈虧線。

萬科物業公告中最直白的措辭來自未來城：“因收支嚴重虧損，已無法維護物業服務中心正常運轉”。

資產貶值的賬本

“收支雙殺”的格局下，是物企的虧損賬本。而撤場的另一面，是業主與物業之間信任基礎的瓦解。

面對物業公司的“虧損論”，很多業主提出了截然不同的看法：我們不是不愿交錢，是交了錢得不到對等的服務——錢花得冤。因此以拒繳物業費作為對質價不符的抵抗，最終看似取得勝利。

但這場“勝利”的代價，可能遠超想象。

頭部物企退出后，留下的權力真空往往只能由低價中標的中小物企填補。數據顯示，2025年全國住宅物業平均利潤率遠低于餐飲、零售等傳統服務業。在這種行業格局下，“低價”幾乎必然意味著“低質”。

當綠化開始斑駁、電梯頻繁停擺、門禁形同虛設時，居住體驗的斷崖式下跌只是第一步。更致命的后果在于：社區環境的破敗將直接導致房產在二手市場的估值縮水。每個月省下幾十塊錢的物業費，可能是讓價值百萬的家庭核心資產蒙受數萬乃至數十萬的貶值。

物企主動撤場，將資源重新聚焦在高利潤、高潛力的項目上，推動戰略調整，是行業規范和市場糾偏的開始。如何讓這個與千萬家庭息息相關的行業，走出這場深刻的陣痛，重新找回健康發展的軌道？

從微觀層面看，出路在于多方協同破局。

政府亟需建立靈活、隨行就市的物業費動態調整機制；物業企業需要回歸服務本質，公開收支明細、按合同履約、以透明換取信任；業主則需要完成一次關于資產與契約的啟蒙。物業服務從來不是免費的午餐，優質的社區環境需要與之對等的成本支撐。

別讓優質的物業服務，最終淪為這個時代漸行漸遠的奢侈品。