龍樾海序規劃落錘，劉露軍在“海淀隔壁”壓軸

北京進深 徐迪 4月9日，昌平東小口新盤龍樾海序取得建設工程規劃許可證。

此時，北京的小陽春花開正好，昌平的另外兩個新盤：星寰時代和國賢府PARK，都已瘋狂開始網簽。

龍樾海序不緊不慢，是避其鋒芒，還是另有打算？

或許，它并不想并列“昌南三杰”，畢竟從物理距離來講，一步海淀。

與區位有關的描述，龍樾海序一直用的是“西三旗好房子”、“序啟中軸五環”、“門括萬億海淀”等好房子。

所以龍樾海序大概是想獨立出道，拒絕組團營銷。

容積率高，限高太低

項目規劃建面8.78萬㎡，擬建12棟住宅樓，共907戶。

5棟洋房和7棟18F小高層高低錯落，穿插布局。

占地3.13公頃，容積率高達2.8。

北京在全國來講，樓盤的容積率普遍是比較低的，2.8已經北京近三四年來住宅地塊的最高容積率水平。

當然2.8不是唯一，去年有一些四環甚至三環內地塊，容積率也達到2.8。

但是這個項目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內，實在有點偏矮，常規情況，至少建筑限高80米。

可以對比下朝陽區的兩個盤：

北京宸園西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；

中海萬吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規劃的難度更大，在限高條件下只能做到最高18層，樓間距也會相對小一些。

贈送手段集大成者

四個主力面積段：78/95/108/122㎡，另有少量68/82/103㎡戶型。

最新的設計元素都拉滿了，弧面落地窗、景觀花池、滿配收納……每個戶型都有抓眼球的點。

78㎡引流款小三居：共232套，戶型占比26%。

最搶眼的是客廳的弧面轉角窗，南陽臺接側邊飄窗，大半個房間都在陽光里了。

最實用的卻是收納和動線的設計。相比市面上常見的小三居，龍樾海序這個戶型更注重居住功能性。

大體量的獨立儲物間（家政間）、主臥外設步入式衣帽間，即便在三居室滿員居住的高壓狀態下，也能解決家庭四季衣物、兒童玩具及各類生活雜物的存放問題。

95㎡三面寬、三居兩衛：共112套，戶型占比12%。

這個戶型的最大亮點是擴容空間。

南向同樣是開敞陽臺+設備平臺+挑空平臺的組合，其中設備平臺和挑空平臺的進深大約是陽臺的三分之二，這部分是全不計容的，實際上要比陽臺的贈送比更高。

北向是通面寬的設備平臺，包括廚房外的設備平臺都能封進室內。

108㎡四居：共333套，戶型占比37%。

純邊戶，有大面積飄窗，北向還多了廚房外的設備平臺贈送，實得率更高；陽光主臥，廚衛全明，采光和視野度也更優秀。

并且這個戶型更為方正，進深面寬比小，通透感更強。

122㎡四居：共141套，戶型占比16%。

亮點是四臥分離，適合多成員家庭，不同作息也可以互不干擾。此外，G型廚房的設計，很有大平層的豪宅感，西島臺兼具實用性和社交屬性。

當然了，這兩個四居戶型最大的看點還是景觀花池。

結合外立面圖來看下，弧面轉角+金屬配色，顏值還是非常高的。

八個架空層之謎

龍樾海序的首層架空層，多達八個。

包括北排4棟小高層1#-4#樓首層；正中間4#、6#、7#樓首層；以及西南角12#樓首層。

按照開發商在回復意見中給出的數字，該項目架空層面積為1818.34㎡，住宅樓座基底面積為7409.54㎡，架空層面積占比達到24.54%。

加上大門入口的兩處下沉庭院，會所體系相當強大。

開發商不是做慈善，也不是專門為了豐富業主們的生活，是為了滿足日照需要。

如果它們建成住宅，那么一層的日照采光，就很有可能不達標了。

北京城建這么舍得建架空層，也是無奈之舉。

首次配電室入地

公服配套樓集中在東側主入口位置，除了兩棟單體配套樓，大門北側5號樓的首層，有一部分空間為社區管理服務用房。

在整個總圖上，沒有看到配電室。

在公眾反饋意見中，也提到了有關公服配套設置的問題。

對于總圖中沒有標注的垃圾桶站、可再生回收點、非機動車坡道等，開發商回復明確了具體位置：

垃圾桶站位于5#、8#、9#、12# 住宅樓及2# 人防出入口的北側；

可再生回收點位于5# 住宅樓及2# 人防出入口的北側；

非機動車坡道位于9# 住宅樓東側。

然而，有關配電室的位置，依然沒有明確。只是援引了《北京市居住公共服務設施配置指標》及《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》(京政發[2025]25號)作為依據，表示該項目的配電室按照上述要求設置。

TIP：在最新實施的文件中，關于市政保障類設施配置的引導要求提到：

配電室（箱）/電纜分界室，落實防澇風險評估及防控措施，經相關部門審查同意后，可在地下一層設置。

龍樾海序雖然沒在回復里明確，但結合總圖來看，該項目的配電室應該是放在了地下空間。

這也成為新規實施后，北京首個民宅配電室“入地”的項目。

在它之后，豐臺的中建方程國賢府，以及順義中鐵工投新國展項目，建工花鄉項目也跟進了。

配電室入地，不僅可以節約地上空間，還不占用容積率，多設置幾套住房。

對于購房者而言，配電室是否入地直接關系到居住安全與生活品質。雖然新規為地下設置提供了政策通道，但具體的防澇評估標準、審查流程以及后續的安全保障措施，仍是公眾關注的焦點。

龍樾海序此次含糊的回應，或許也折射出開發商在平衡政策紅利與市場信心之間的謹慎態度。

隨著北京房地產市場對“好房子”標準的日益重視，公共服務設施的配置細節也成為衡量項目品質的關鍵標尺之一。龍樾海序后續是否會進一步公開配電室的具體設計方案及防澇評估報告，以消除公眾疑慮，值得持續關注。

首現地上樹陣式車位

龍樾海序的圖紙上，有157個地上停車位，旁邊還畫了圓圈。

它有個學名，叫做“樹陣式停車位”，將樹木按陣列方式種植在停車位之間。

這種車位，既能滿足滿足停車位數量，又能滿足小區綠化率的要求。

它們先按車位報規，待驗收之后，大概率會將地上停車位變成綠地，最終導致車位配比偏低。

它給開發商帶來的好處是，節約建安成本。現在樓市低迷，開發商從車位上摳成本了。

在回復反饋意見時，相關規定未對地面停車率提出限制；本項目地面停車場按林蔭停車場設計；綠地率滿足30%的要求。動線方面，小區地面車輛組織為單向行駛。

東小口，昌南最后一塊拼圖

龍樾海序所在昌平東小口地塊成交于去年10月30日，由城建發展（600266.SH）和北京銘嘉聯合體以28.09億元底價摘得，折合樓面價3.2萬元/㎡。

項目開發主體北京城華房地產開發有限公司由城建發展（600266.SH）控股80%，藍華宇房地產持股20%。

城建發展總經理助理劉露軍出任項目公司法人、董事長。

藍華宇房地產是昌平區屬國企北京嘉銘的全資子公司，也是昌平區開發建設平臺之一，負責城市開發工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點村改造項目。

東小口賀村中灘組團共有3幅住宅子地塊，用地規模總計14.49公頃，規劃地上建面39.8萬㎡。

其中龍樾海序所在的001地塊是最早成交的一幅，具有先發優勢。

這塊地也是規模最小的一幅，規劃建面約8.8萬㎡。

東側002地塊建筑規模約15.6萬㎡；南邊的005地塊約15.4萬㎡。

東小口地塊自打亮相就頗受關注。

回天地區人口密集，但都是老盤，板塊近5年都沒有新增供應，新規產品稀缺。

東小口地塊一度被稱為“昌平南區域的最后一塊拼圖”。在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長線上，直線距離北五環3公里，挨著海淀和朝陽，堪稱昌平區距離海淀核心區最近的住宅項目之一。往西能承接西二旗、后廠村的互聯網新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務區的紅利。

在建的地鐵13B號線建材城東站距離地塊1公里左右，計劃明年通車，向西5站直達西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開工建設的S7東北環線，減少到國貿CBD的換乘。

周邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設施，生活配套完善。規劃中的北京101中學也在地塊附近，12年一貫制學校，填補區域優質教育資源的缺口。