破解城市更新“微利可持續”難題，住總集團城市更新事業部交出“平谷答案”

當城市發展從“增量擴張”轉入“存量提質”，城市更新不再是簡單的修修補補，而是一場關乎民生改善、資產重構與區域活力的系統工程。在這場生動實踐中，北京住總集團城市更新事業部以平谷南小區老舊小區綜合整治項目為藍本，歷經數年深耕實踐，交出了一份既有溫度、又有力度的答卷。

統籌破界：跨區域集約更新

傳統老舊小區改造易陷入“各改各的、重復開挖、資源孤島”困境。事業部打破小區界限，將跨兩個街道的濱河街道南小區、平谷鎮城隍廟小區、安家胡同小區等5個分散小區統一規劃、整體提升，同步實施樓本體上下水改造、公共空間優化、管線更新、景觀提升，直接惠及居民1586戶，并將原南小區燃煤鍋爐房與濱河街道原辦公樓一并納入更新盤子，變“多頭施工”為“統一調度”，施工協調效能顯著提升。

模式破局：投建運一體貫通

傳統老舊小區改造中，由于盈利模式不明、權責邊界不清、回報周期過長，社會資本往往“不敢進、不愿進”。事業部采用“投資+設計+建設+運營”一體化模式，貫通四個環節，打破“改造不管運營”的割裂局面，形成“整體授權、分步實施、多點盈利”的市場化運作體系，即政府整體授權事業部統籌實施，通過商業、服務、活動等多點位獲取微利，實現可持續。運作機制落地的關鍵在于前端精準度，事業部堅持“策劃先行+招商先行”，以居民需求為指南針，將生鮮超市、體育健身、公共服務等居民需求前置嵌入功能規劃。開工前，超半數可經營面積已按策劃達成合作意向，實現“建成即運營、運營即有效”的良性閉環。

運營破題：惠民活動激發消費活力

社會資本進來了，能不能活下去、活得好？事業部用運營實績給出了答案。更新后的南小區鍋爐房煥新升級為“平谷鄰聚·濱河里”，通過引入嵌入功能性設施，打造“鄰里商業中心、社區文體中心、社區服務中心、社區康養中心”，進一步補齊社區服務短板，讓更多群眾享受到“家門口”的優質普惠公共服務。通過舉辦“濱河里·煙火集”夜市、平谷鄰里節、新春廟會等系列主題活動，有效激發區域消費活力。在精準招商與持續運營的共同推動下，項目形成了“主力店引流+網紅咖啡打卡+便民服務站兜底+黨群服務賦能”的多元復合業態，讓社會資本在保本微利基礎上實現了良性運轉。

綠色破浪：零碳技術點亮社區

在南小區鍋爐房改造中，事業部不止于讓建筑“好看”，更追求“綠色、智慧、低碳”——在建筑墻面安裝BIPV光伏幕墻，實現公共區域照明直流用電自給自足；同步落地光伏座椅、光伏地磚、光伏遮陽傘、踩踏發電動感單車等景觀小品，將零碳理念融入居民日常體驗。這些“小而美”的科技應用，既降低了項目長期運營能耗，又成為社區宣傳“零碳”理念的生動窗口，推動城市更新向綠色低碳轉型邁出堅實一步。

從居民樓里的“急難愁盼”到鍋爐房里的“活力再生”，從政府單向投入到社會資本積極參與，住總集團城市更新事業部以“統籌規劃、一體運作、精準運營、綠色引領”四維發力，探索出了一條可復制、可推廣的存量更新路徑。該項目入選2024年北京市城市更新最佳優秀項目、住建部城市更新典型案例（第二批），受到了廣泛關注。面向未來，住總集團城市更新事業部將繼續深耕城市更新領域，以更多“住總解決方案”助力首都高質量發展，讓存量空間煥發新生機，讓城市更有溫度、讓生活更美好。