碰上鈍刀子的新房

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

有些新房，就像慢半拍的演員，等它上場(chǎng)時(shí)，觀眾都散得差不多了。

從5萬+賣到4萬+

3月底，位于深圳寶安沙井片區(qū)的拾悅城沁園，悄悄拿出約150多套現(xiàn)房進(jìn)行售賣。

（來源：百度地圖）

約85-89平毛坯住宅，均價(jià)約4.25萬元/㎡，折后總價(jià)區(qū)間約299-320萬。

（來源：朋友圈）

而這一批房源的均價(jià)是拾悅城歷次開盤以來最低均價(jià)。

2023年10月11日寶安沙井拾悅城楠園（B,E座）取證，520套86~141平毛坯住宅，備案均價(jià)約50100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約374萬～851萬，至今（2026年4月8日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)）還剩196套，去化率約62.31%。

2024年4月15日寶安沙井拾悅城楠園（A,G座）取證，309套94~120平毛坯住宅，備案均價(jià)約50200元/㎡，總價(jià)區(qū)間約456萬～622萬，至今（2026年4月8日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)）還剩67套，去化率約78.32%。

2024年8月8日寶安沙井拾悅城楠園（D,F座）取證，406套94~126平毛坯住宅，備案均價(jià)約46500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約414萬～702萬，至今（2026年4月8日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)）還剩34套，去化率約91.63%。

而首批房源，賣了這么久，還剩196套沒賣完，是比較意外的。

同期的一些新房，基本都接近清盤或者已經(jīng)清盤的狀態(tài)。

比如2023年8月入市的鴻榮源珈譽(yù)府（7—8棟），備案均價(jià)約55000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約383萬～646萬，818套76~105平住宅，順銷這么久后，只剩96套未賣完。

比如2023年8月入市的會(huì)展灣雍境花園（6—9棟），備案均價(jià)約48100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約271萬～592萬778套67~110平住宅，已經(jīng)完全售罄。

再比如2023年11月的萬豐海岸城瀚府（3—4棟），備案均價(jià)約55000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約503萬～842萬，491套100~144平的大戶型，都只賣剩5套。

對(duì)比之下，拾悅城的首批房源去化速度，實(shí)在趕不上這些同類項(xiàng)目。

其中，最主要的原因就是存在感太低了。

存在感有多低呢？

前有超大體量的鴻榮源珈譽(yù)府，后有曾經(jīng)萬人搖的萬豐海岸城，還有周邊的云海臻府、會(huì)展灣雍境花園等位置環(huán)境更優(yōu)雅的項(xiàng)目。

沙井最大的住宅片區(qū)、商業(yè)配套等就在塘尾以及馬鞍山地鐵站附近。

鴻榮源珈譽(yù)府體量總建筑面積約248萬平方米，還自帶約50萬㎡城市級(jí)購物中心鴻榮源灣區(qū)壹方商業(yè)中心；

萬豐海岸城總規(guī)劃建筑面積超500萬平方米，自帶的萬豐海岸城購物中心規(guī)模高達(dá)約18萬平，與海岸公園連為一體。

（鴻榮源灣區(qū)壹方）

（萬豐海岸城）

而鴻榮源珈譽(yù)府旁還有一個(gè)康達(dá)爾工業(yè)園城市更新單元，更新單元用地面積242718.3平方米，拆除用地面積242718.3平方米。

基本上，沙井近10年最大的新房供應(yīng)都集中在這兩個(gè)地鐵站附近。

拾悅城的體量，相比之下也就顯得嬌小了些。

市場(chǎng)在用鈍刀換流動(dòng)性

事實(shí)上，拾悅城的困局，更多是來自于市場(chǎng)。

拾悅城的二手房?jī)r(jià)格就像一把鈍刀，慢慢割著還沒賣完的尾盤，越拖越痛。

2026年1月8日拾悅城成交一套86.04平的三室兩廳，成交總價(jià)約280萬，折合單價(jià)約3.25萬/平。

（來源：中介平臺(tái)）

2026年1月10日拾悅城成交一套86.27平的三室兩廳，成交總價(jià)約280萬，折合單價(jià)約3.25萬/平。

2026年2月1日拾悅城成交一套116.33平五室兩廳，成交總價(jià)約406萬，折合單價(jià)約3.49萬/平。

（來源：中介平臺(tái)）

實(shí)際上，去年的同戶型還有更低的成交記錄。

去年12月，中介平臺(tái)顯示，87.81平三室兩廳戶型，成交總價(jià)約268萬，折合單價(jià)約3.05萬/平。

相比今年同戶型成交的記錄便宜了十多萬。

（來源：中介平臺(tái)）

而拾悅城87.81平三室兩廳戶型成交總價(jià)被拉到268萬是什么概念？

一是，這是約88平的戶型，有成交記錄以來的最低成交總價(jià)，二是相比去年1月的同戶型約86.63平方米成交總價(jià)便宜約52萬。

（來源：中介平臺(tái)）

拾悅城近期的整體掛盤價(jià)約4.01萬/㎡。

（來源：中介平臺(tái)）

這就意味著，小區(qū)成交的底線比小區(qū)均價(jià)低約20%，比同戶型低約20–50萬。

這就相當(dāng)于拾悅城的二手房把新房按在地上摩擦。

更值得注意的是，二手房的實(shí)際報(bào)價(jià)，同戶型在315萬—370萬的區(qū)間。

2025年未住過的拾悅城楠園約86.98平戶型，掛盤報(bào)價(jià)僅320萬，實(shí)際上也與新房無異了。

但已經(jīng)相對(duì)拾悅城楠園的過往開盤最低總價(jià)便宜了52萬元。

（來源：中介平臺(tái)）

所以，拾悅城87.81平三室兩廳戶型成交總價(jià)被拉到268萬不僅僅是個(gè)案，也是周邊成交市場(chǎng)的一個(gè)冰點(diǎn)。

不僅代表著，新房尾盤賣不動(dòng)，只能繼續(xù)打折，也代表著周邊市場(chǎng)“300萬以下”正式打開，3萬/㎡以內(nèi)的單價(jià)，成為新房以及二手房的新戰(zhàn)場(chǎng)。

那么，拾悅城的新房，就像鈍刀割剩貨，也就需要用價(jià)格交換更多的流動(dòng)性了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)