金茂的兩張“王牌”

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

2026年一季度的土拍市場(chǎng)，依舊是冰火兩重天。

一邊是，絕大多數(shù)房企在縮表“躺平”，TOP 100房企拿地總額同比腰斬；另一邊，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，卻頻頻上演高溢價(jià)“搶地”大戲。

就在這樣的分化格局里，中國(guó)金茂走出了獨(dú)一檔的節(jié)奏——逆勢(shì)出擊，連落七子，71億拿地金額位列行業(yè)第四，46萬(wàn)㎡拿地面積位列第六，交出了一份令行業(yè)側(cè)目的一季度答卷。

這并非盲目擴(kuò)張，而是“金玉滿堂”產(chǎn)品矩陣成型后的精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)，同時(shí)也為核心產(chǎn)品線的規(guī)模化推進(jìn)夯實(shí)基礎(chǔ)。

在核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先企穩(wěn)、高端改善需求持續(xù)釋放的當(dāng)下，金茂手握“優(yōu)質(zhì)土地 高端產(chǎn)品”雙輪驅(qū)動(dòng)，筑起了堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河，不僅讓其在2026年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有了確定性，更讓其成為行業(yè)里為數(shù)不多能穿越周期的實(shí)力派。

從行業(yè)角度看，金茂的一季度表現(xiàn)，給出了行業(yè)寒冬里的生存答案：不盲目擴(kuò)張，不放棄優(yōu)質(zhì)資源，用產(chǎn)品力兌現(xiàn)土地價(jià)值，用精準(zhǔn)布局把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，才能在分化中站穩(wěn)腳跟。

01

當(dāng)下的土拍市場(chǎng)，早就不是“閉眼拿地”的時(shí)代了。盲目拿地等于踩雷，唯有“精準(zhǔn)”才能活下來(lái)。

從上海到西安，從成都到青島，金茂一季度獲取的7宗地塊，無(wú)一例外聚焦核心城市、核心地段、核心資源。這種極致的聚焦，讓金茂避開(kāi)了庫(kù)存高壓區(qū)。

從拿地?cái)?shù)據(jù)看，金茂的布局更是踩中了行業(yè)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：一季度補(bǔ)倉(cāng)上海，延續(xù)2025年京滬投資占比66%的戰(zhàn)略，而這些高能級(jí)城市，正是當(dāng)下樓市需求最堅(jiān)挺、價(jià)值最穩(wěn)固的“壓艙石”。

在自然資源部明確“精供優(yōu)供”土地、核心城市優(yōu)質(zhì)地塊愈發(fā)稀缺的當(dāng)下，金茂的一季度補(bǔ)倉(cāng)，不僅是對(duì)當(dāng)下優(yōu)質(zhì)資源的鎖定，更是為2026年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)儲(chǔ)備了充足彈藥。

一季度，金茂新增貨值168億，位列行業(yè)第四。這些土儲(chǔ)彈藥，也將隨著項(xiàng)目產(chǎn)品面世，快速實(shí)現(xiàn)資金回流，形成“拿地-開(kāi)發(fā)-銷售-再拿地”的良性循環(huán)。

值得細(xì)品的是，金茂拿下的7宗地里，5宗是底價(jià)摘得，成都地塊溢價(jià)僅2.65%，避開(kāi)了杭州等地高溢價(jià)的內(nèi)卷廝殺。

在行業(yè)利潤(rùn)被不斷壓縮的當(dāng)下，金茂這份成本控制能力，直接為其后續(xù)產(chǎn)品打造和利潤(rùn)留存留足了空間。

另外，金茂拿地還有一個(gè)狠招：合縱連橫。它很清楚，下行周期里，與強(qiáng)者同行，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，實(shí)現(xiàn)共贏，才是王道。

例如，3月13日，金茂聯(lián)合象嶼競(jìng)得上海嘉定新城地塊；更早之前的2025上海第一批次土拍，金茂拉來(lái)了慶隆集團(tuán)。這家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)，背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族，資金實(shí)力雄厚。

當(dāng)然，金茂的厲害，不只是拿地準(zhǔn)狠，它還賣得快。

2025年，金茂做到了“快開(kāi)、快回、快清”，新項(xiàng)目平均首開(kāi)周期僅5.2個(gè)月，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正縮短至10.4個(gè)月。放在當(dāng)下，這不僅是速度，更是生存的安全繩。

一季度，金茂拿下的7宗地，預(yù)計(jì)今年下半年就將集中入市。

憑什么這么快？

因?yàn)榻鹈皇窃谀吧鷧^(qū)域賭未來(lái)，而是在深耕板塊繼續(xù)加碼。這就是所謂的復(fù)利效應(yīng)。

西安曲江、長(zhǎng)沙湘江、南京秦淮……新拿地塊，均位于金茂此前深耕的核心板塊。這些地方，熱銷紅盤早已為新地塊積累了深厚的客戶基礎(chǔ)和品牌口碑，新項(xiàng)目無(wú)需市場(chǎng)培育，就能快速去化，這就是金茂深耕的底氣。

圖｜西安曲江金茂府實(shí)景圖

拿地精準(zhǔn)帶來(lái)了高利潤(rùn)，高利潤(rùn)帶來(lái)了低負(fù)債。這種良性循環(huán)，讓金茂在行業(yè)調(diào)整期活得更加從容與滋潤(rùn)。

02

土地是彈藥，產(chǎn)品才是槍。

如果說(shuō)，拿地是金茂的“膽”；那么，“金玉滿堂”的產(chǎn)品力，就是它的“魂”。

金茂一季度敢逆勢(shì)大舉拿地的底氣，源于“金玉滿堂”產(chǎn)品系已全面跑通市場(chǎng)。

眼下，金茂的“金玉滿堂”產(chǎn)品矩陣，早已不再是概念，而是實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)引擎。它們各有側(cè)重、層級(jí)清晰，不僅構(gòu)成了金茂的產(chǎn)品護(hù)城河，更是四把刺向高端市場(chǎng)的“利劍”：

金茂府：以“科技傳承、經(jīng)典新生”為核心價(jià)值，在客戶的持續(xù)變化中不斷進(jìn)化、煥新，引領(lǐng)著“科技健康住宅”的發(fā)展方向；

璞系：面向城市塔尖人群，強(qiáng)調(diào)“縵系療愈、東方藝術(shù)”，為城市高凈值人群打造具有獨(dú)立藝術(shù)審美的藏品級(jí)大宅；

滿系：以城市中產(chǎn)的生活態(tài)度為綱，以“自在豐盈、高顏高定”的核心價(jià)值讓家的每一處都成為滋養(yǎng)內(nèi)在、從容自在的悅己之地；

棠系：以家庭成長(zhǎng)為核心，回應(yīng)客戶的全齡需求，圍繞“全齡友好、超享生活”設(shè)計(jì)360°生活解決方案，超前兌現(xiàn)未來(lái)理想生活樣本。

這套產(chǎn)品體系的威力，也在市場(chǎng)上得到驗(yàn)證。2025年，金茂共有6個(gè)金茂府、7個(gè)璞（玉）系、5個(gè)滿系、8個(gè)棠系項(xiàng)目面市，其中：

* 北京：璞樾開(kāi)盤熱銷45億，滿曜拿下朝陽(yáng)區(qū)銷冠；

* 上海：潤(rùn)雲(yún)金茂府和金茂·璞元實(shí)現(xiàn)首開(kāi)即罄；

* 西安：金茂璞逸東方和曲江金茂府，占據(jù)總價(jià)700萬(wàn)以上市場(chǎng)份額的50%；

* 長(zhǎng)沙：湘江金茂府不足30天實(shí)現(xiàn)全盤清盤，刷新長(zhǎng)沙高端住宅的去化速度紀(jì)錄；

* 武漢：金茂樾滿晴川在首開(kāi)蓄客周期僅45天的情況下，三開(kāi)三罄，開(kāi)盤后連續(xù)四個(gè)月蟬聯(lián)武漢市套數(shù)銷冠。

* 南京：樾滿云川首開(kāi)即登全市12月網(wǎng)簽套數(shù)榜首；

* 成都：東城金茂曉棠14開(kāi)14罄，成為成都銷售套數(shù)、面積雙料冠軍。

圖｜上海潤(rùn)澐金茂府實(shí)景圖

多城項(xiàng)目的現(xiàn)象級(jí)熱銷，印證了“金玉滿堂”在不同城市能級(jí)、不同客群結(jié)構(gòu)中的超強(qiáng)適配性。

更重要的是，“金玉滿堂”帶來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)能力，讓金茂在行業(yè)寒冬里依然能保持穩(wěn)定的盈利能力。

在行業(yè)降價(jià)求生的背景下，金茂2025年住宅簽約單價(jià)逆勢(shì)提升至2.7萬(wàn)/㎡，同比提升24%；2024年以來(lái)，新項(xiàng)目平均凈利率超過(guò)10%，毛利率回升至2025年的16%。

這說(shuō)明，只要產(chǎn)品足夠硬核，購(gòu)房者不僅愿意買單，還愿意支付溢價(jià)。

產(chǎn)品溢價(jià)能力凸顯，同時(shí)帶動(dòng)金茂整體銷售穩(wěn)步提升。2025年，中國(guó)金茂年度簽約銷售金額1135億元，同比增長(zhǎng)16%；行業(yè)排名升至第8位，創(chuàng)歷史新高，坐穩(wěn)第一梯隊(duì)。在地產(chǎn)寒冬里，這種排名的跳升，少之又少。

憑借“金玉滿堂”的成熟體系，一季度剛拿到的項(xiàng)目，大概率將復(fù)刻“首開(kāi)即罄”的熱銷劇本。對(duì)于金茂而言，2026年不是保命年，而是憑借產(chǎn)品力進(jìn)一步收割市場(chǎng)份額的進(jìn)攻年。

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