北京買房：理清思路，購房建議1847

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

坐標北京海淀，目前有兩套房產：一套是萬泉莊一居室，每月穩定租金6600元；自住的中關村住房尚有200多萬貸款，還款壓力尚可。家里有2個孩子。糾結要不要賣掉出租房提前還貸，還是放著出租？都說孩子越來越少了，老破小未來沒人接手。

A：

1、萬泉莊的一居室租金6600，那應該是50平左右價值400多萬。租售比大致700左右，年化毛收益率1.8%，凈收益率1.6%，典型的海淀老破小平均值。

2、我對學區房的常規建議是，如果確定不自住+用不上學位，那最好趁著溢價高的時候出手或置換成非學區房。

否則留著的話租金收益低，畢竟朝陽同等房產的凈收益至少2%，比海淀的高出25%以上。而且入學人數減少是確定性的，至少延續到2032年，這期間如果沒有政策支持，溢價部分都有可能受影響，尤其是溢價高的老破小占坑兒房。

3、不過您拿“老破小未來沒人接手”當理由就不太合適了，因為這是我們開發商+中介的話術。您替我們忽悠對我們當然合適，但沒人給您好處啊，圖什么呢？

“老破小沒人要”的話術是2000年出現的，那年北京的公房允許上市了。160萬套的存量啊，加上央產房接近200萬套，一旦蜂擁上市就必定砸盤，那我們開發商的新盤賣給誰去？所以各家售樓處才很默契的編出了話術“老破小不能買，將來沒人要”。

同時中介也接過了這套嗑兒，因為他們雖然不在乎房價漲跌，但在乎成交量啊，靠著成交量換傭金呢。所以他們比我們忽悠的還賣力，就為了讓老破小業主們趕緊換房。一晃兒20多年過去了，我們當年編造的謠言仍然在流行，吾心甚慰！

4、之所以說我們知道是謠言，是因為2000年的時候雖然內地房地產市場不成熟，但歐美+日韓新+港澳臺的市場都很成熟了。尤其是香港和新加坡，內地房地產學的就是他們，早就知道他們老破小的趨勢了，根本不存在沒人要，而且還都保值不錯。但我們開發商都是有職業道德的，所以只能是睜眼說瞎話，不能為了說實話而放棄賺錢吧？

我建議您是有時間去香港+新加坡看看吧，看看他們的老房都是否有人要，什么價格？香港叫唐樓，平均房齡70年，新加坡叫步梯公寓，平均也都50年以上了吧。

5、對了，我最建議去看的其實是寶島，他們管爬樓梯的老破小叫“健身公寓”。寶島人口比北京稍微多點兒，2300萬，人均GDP和收入都略高于北京，臺北市的房價也是略高于北京，現在均價7萬左右。

之所以建議去寶島，就是我到現在也想不通，咱們北京是全國的首都，源源不斷的匯聚資源+人才+財富，所以才推高了房價。可臺北不過是個省會，就算是有高科技產業，但人口是限定的，他們能吸引到什么人去跨海買房？可又憑什么維持這么高的房價，老破小的健身公寓還能保值？簡直沒天理了。

只能解釋為“房子是用來住的”吧，房子雖然又老又破，但好歹能棲身啊，裝修一下內部的居住體驗并不算差，所以才有人買。當然這說的都是大城市，偏遠小城市的甭說老破小了，10年以上的都不好賣。小城市值錢的是房子，大城市值錢的是土地。

6、說到這提個人兒吧，有個香港窮老頭兒叫李超人，他的名言是“房產的價值由什么決定？地段、地段還是地段兒”。我很信這句話，您要是不信的話可以通知老李，告訴他改為“房產的價值由歲數決定，老泡兒你丫早該翻片兒了”。

7、簡單就聊這些吧，我對學區房的建議是如果用不上學位了，那可以考慮賣掉或置換，目的是提高租金收益+降低保值風險。但對老破小的建議是少聽忽悠，更別替我們開發商和中介忽悠，沒人領情兒。

不動產指的是土地，所謂土地是指地段兒的配套資源。老破小從房子來說確實已經沒什么價值了，甚至歸零到跌無可跌，但只要是地段內配套的價值存在，在“服務本地化”無法改變的背景下，房子作為財富載體就永遠有價值，而且會隨著貨幣發行量而波動。最破的老小區還更好呢，等著原拆原建吧，老登兒的春天或許就又來了。

僅供參考。

二

Q:

大興首創悅都匯，81平兩居室朝南4層，屬于自住商品房，目前租金每月2800，中介說售價大概120萬，當時買時候不到110萬。

朝陽中建玲瓏山小區，62平一居室朝東3層，屬于商住兩用房，租金4500，售價120萬，這套房近兩年價格跌了不少。想請問您這兩套房現在應該賣掉還是繼續出租？如果是賣掉的話這個價格是否合適？

A：

1、悅都匯南向四層兩居，租金2800。如果您把這些信息告訴中介了，他還開出120萬的價格，那我認為是這中介故意壓價，看您自己信不信了。

簡單算個賬吧，月租2800就是年化3.36萬，對標120的毛收益率就是2.8%。即便是減去物業費取暖費和空置期，也就是基本也在2%左右吧。這收益率都超過市區熱門板塊了，孫村這南六環外連地鐵都沒有的板塊，按說沒這么牛吧？

這您自己判斷吧。或者這么說吧，如果您的租金真的是2800，而且每年的“凈收益率”能達到1.8%，那這報價就明顯偏低了。但具體的市場價是多少我不知道，只能說理論上如此。或者說如果每年能“凈落十個月租金2.8萬”，那這套房怎么也應該價值150萬，否則就是超跌了。

2、中建玲瓏山，雙橋的吧，地段兒普通。房產的價值由地段兒決定，至少是大部分，您可能有些誤解了。

商住公寓的常規建議是要么就別買，買了也就甭賣了，不好賣，尤其是這種時期也不太合適出手。一是因為您這價格明顯偏低，二是因為在多數城市的救市階段，都大概率會放寬公寓的限購限售，至少是對流動性有促進作用。所以再等等吧，看是否有針對的政策？

反正現在租金收益這么高，您留著當理財產品也不吃虧。4500就是一年5.4萬，對標120萬是年化毛收益4.5%。就算刨去各項費用和空置期，怎么也得3.5%以上吧？而現在五大行的存款利息才1.5%，您這收益還要什么自行車啊？

3、不過還是多說一句，投資市場上永遠都是風險和收益呈正比，收益越高則風險越大。之所以明擺著這么高的收益，卻沒有機構投資者入場，只能說明“資本厭惡風險”。畢竟政策不可控+無法預測，辛辛苦苦的多賺了好幾年，有可能一個政策就回到解放前。

4、總之悅都匯這套我認為是中介的報價偏低，再核實一下吧，如果價格真實那就說明超跌了。而公寓建議則是等政策，現在這種時期是不太可能出臺打壓政策的，大概率是利好。但時間長了說不好，畢竟商住公寓的潛在風險在現有法律層面是無法解決的。

僅供參考。

三

Q:

我是年近不惑老北漂兒，京戶預計明年差不多。目前有房在學院路老破小，孩子*小四年級，成績還好，但對口校即便有京戶也大概率填坑。突然得知朝陽和豐臺、石景山等區的中學是可以用學區房擇校的，所以特來確認一下房子情況，和海淀老破小相比的性價比如何？

目前我們首選是**推薦的朝陽外國語，因為能基本兼顧工作通勤。次選豐臺十二中，一路四環交通應該也可以。主要都是看周邊房價還都算合理，只是不知性價比如何？比如匯園公寓和澤信公館，感覺都還不錯。

A：

1、朝陽用房子擇校的概率相對大，因為大多數都是單校劃片。其他區的都差不多，小升初都是派位，豐臺石景山沒比海淀強多少。主要是這倆區的牛中不多，那家長們的選擇就少，有關系的自然把不多的好資源給占了唄。

2、如果是用朝陽的跟海淀比，那肯定性價比占優啊。因為朝陽有單獨中學對口的房子，和小+中都對口的相比是幾乎沒溢價的，性價比自然高了。

朝外就有這種房，不少小區呢，高中低檔的都有。常規建議是買商品房，總價高點兒的，這樣肯定沒溢價，性價比最高。

但匯園不算太合適的。因為這里是老公寓，本來就沒什么溢價。優勢是居住的性價比高，但對應的是價格走勢偏弱，否則也不會從北京第一豪宅落到今天的價格。但這看自己的喜好吧，只看居住+上學是挺合適的。

3、十二中沒有學區房，小升初跨區轉學的也幾乎不可能，別考慮了。而且澤信公館只是離的近，但學區跟十二中沒關系。

4、總之您還是首選朝陽吧，朝外挺好的。豐臺就算了，全區都沒有能用房子擇校的。尤其是十二中，前幾年因為生源問題導致成績下降，所以這兩年在招生上據說卡的很嚴格，那就更不會隨便招收了。

僅供參考。

四

Q:

我們有北京戶口，無房，孩子三歲剛上幼兒園。我是國管公積金，**系統可申請政保，但經咨詢同事得知，單位只能最高解決到二類一等這級別的小學，小升初則因為新政策還不明確，之前同事孩子上好初中的則都是考的，用上指標的極少。

所以我們考慮在北京房價下降到底部的時候買房，主要是看到近期唱漲聲音漸響，還有官方站臺，所以有些焦慮。

需求：以紫竹院為中心周邊范圍，海淀區域四環內即可。戶型小三居或可改的大兩居，希望隔出老人房，保姆房也可。小區品質不求，只求業主們素質高即可。重點為學區，您看如果以300萬首付，月供2萬之內能在哪幾個學區選擇？商品房小區，有電梯的。

A：

1、呵呵，“只能解決到二類一等”就很不錯了，北京絕大部分家庭是沒這待遇的。而且看樣子您這單位還沒要求房產，那這待遇就相當不錯了，知足常樂吧。

但我沒理解，您自己買房的主要需求是學區，那如果自己買了，這政保不就浪費了嗎？至少也是沖突，多花了一份沒必要的學區溢價。

2、然后是您這預算，月供2萬就是400萬左右貸款，加300首付是700萬。要求小三居或大兩居，那就是至少90平左右。還得是業主素質高的電梯商品房，那這品質就低不了，您這預算幾乎不可能，除非撿漏兒。

北京的業主素質一般三種，一是部委宿舍區，身份地位的素質；二是院校聚集地，知識的素質；三是高檔商品房，有多少錢就有多少素質。既然您定了紫竹院那就在周邊看吧，也沒幾個商品房小區，典型的中海紫金苑和人濟等小區，但是都挺貴啊，您這預算不好買到合適的。

3、您的要求偏高了，如果是要求老小區的話三居還行，戶型和面積都小，70平左右能買到，但商品房不好辦。

僅供參考。

五

Q:

我想問一下大興西紅門東這邊的壹品興創元啟這個小區怎么樣，東西戶型怎么樣？

A：

1、這問題不好回答，我對這新樓盤不太熟，您這問的又籠統。打個不恰當的比方吧，就跟大齡剩女想搞對象似的，又想要又忐忑，有話還不敢直說，就怕聽到不想聽的。

2、直說吧，地段兒不算太強，本來就是兩區交界，這地段兒又挨著高速與五環。

可以向西看看西紅門西邊的東南角是什么小區？是理想家園，屬于西紅門的回遷房小區，說明這種地塊兒的本身價值不是太高，所以才規劃成安置房，否則就留著賣高價了。如果買的話注意規避噪音，盡量離隔離帶遠一些。

3、東西戶型不算硬傷，但也不算受追捧戶型。打個比方就是學歷中的普通一本吧，在求職市場上不算劣勢，但也不太受重視。

4、總之這是挺典型的自住板塊+自住戶型，看自己的喜好。當然也主要看價格，如果折扣打的多就算合適。這參考周邊小區的價格吧，首先別超過旁邊橡樹灣的二手房，畢竟人家是央企名牌兒。然后跟西紅門西邊的幾個商品房小區比較一下，比如禮域府什么的，如果價格能接近就算合適，明顯高出就不是太值了。另外也可以估算一下租售比，算算售價中的溢價是多少？

僅供參考。

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