上海
“去化周期”是第三個研究樓市關鍵指標。
之前講了“房價收入比”和“掛牌率”，一個衡量購房壓力，一個說明目前二手房市場的供需關系。
而“去化周期”則是反映消化庫存的速度，公式：去化周期(月)=年度掛牌量/年度成交量x12。意思按照現在的銷售速度，庫存量需要多少月才能消化完？
一般來說去化周期在1-2年都算屬于合理的平衡區間。（其實官方定義12-18個月為合理區間，但目前的樓市情況而言我們適當放低標準，改為1-2年。因為目前除了超一線的北上，其他一線深廣，或者二線的杭州和南京，18月以下去化周期的小區很少）。
OK，下面就開始我們的數據研究。
數據說明Explain：數據出自兔博士app，2025年全年二手房成交/掛牌數據。
深圳SHENZHEN
首先來看下城市整體情況：
深圳的二手房去化周期處于庫存嚴重過剩。
這里可能有些人會問，去化周期是不是一套房子從掛牌到賣出去所花的時間？小編要說的是你理解對了，但還是有點不對。
去化周期的本質針對的是市場，而不是某套房。它是一個宏觀的數據，雖然他是有銷售時長的意思，但不能準確的代表某套房銷售時長。
第二張圖是分段的分析：
這里按去化周期分為5段：
·6個月以下：嚴重供不應求，房價上漲可能性增大。
·6月-1年：供不應求，房價穩中有升。
·1年-2年：供需平衡。
·2年-4年：供大于求，房價下跌壓力。
·4年以上：嚴重過剩，不降房價賣不出去。
深圳絕大多數小區都處于嚴重過剩區間，市場供需嚴重不合理，房價下跌可能性很大。
第三張圖是區域的分析：
除了光明，其他區域去化周期都過長。
還有一點要說明的是，有部分郊區的小區并沒有在網上掛牌，很多都掛在小中介夫妻老婆店那種，這導致郊區的掛牌量并不止這一些，所以某些郊區的去化周期實際會更高。但不會高于全市平均水平，大家知悉。
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