房地產(chǎn)徹底變天了！壟斷市場(chǎng)消失，未來(lái)十年買房必虧？

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)家庭最大的信仰只有三個(gè)字：買房子。

砸鍋賣鐵要買，掏空六個(gè)錢包要買，背上三十年高額利息的房貸依然要買。因?yàn)樵谶^(guò)去的二十年里，這塊鋼筋水泥不僅是用來(lái)住的，更是普通人實(shí)現(xiàn)財(cái)富階層跨越的唯一“入場(chǎng)券”。

但如今，風(fēng)向真的徹底變了。

前段時(shí)間，原央行副行長(zhǎng)朱民更是在一檔公開(kāi)的訪談節(jié)目中直白表示：

“房?jī)r(jià)很難再漲起來(lái)了。”

過(guò)去支撐房?jī)r(jià)暴漲的最強(qiáng)邏輯，就兩個(gè)字：“稀缺”。開(kāi)發(fā)商和中介每天都在給你洗腦：城市化還在推進(jìn)，人口還在涌入，好地段的房子永遠(yuǎn)不夠賣。

但事實(shí)真的如此嗎？數(shù)據(jù)往往比謊言更冰冷。

截至目前，我國(guó)的人均住房面積39.8 平方米。如果以一個(gè)典型的三口之家來(lái)計(jì)算，這意味著每戶家庭的平均居住面積高達(dá)119.4 平方米。

很多人可能會(huì)覺(jué)得不可思議：我一家三口擠在老破小里，我怎么沒(méi)感覺(jué)到我有119平？

但這正是最扎心的地方。我們?cè)賮?lái)看一組對(duì)比數(shù)據(jù)：同樣是人口稠密、土地資源緊張的東亞鄰國(guó)，日本的人均住房面積僅為33平方米，而韓國(guó)更是只有28平方米。我們的人均居住面積，實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)了許多發(fā)達(dá)國(guó)家。

中國(guó)早就不缺房子了，真正缺的，是均勻的分配。

海量的房產(chǎn)并沒(méi)有真正變成“居者有其屋”的庇護(hù)所，而是化作了鋼筋水泥的金融資產(chǎn)，被那些篤信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的炒房客、投資團(tuán)死死捂在手里。這種因?yàn)橥稒C(jī)囤積而人為制造出的“結(jié)構(gòu)性短缺”，就是過(guò)去十幾年樓市最大的幻覺(jué)。

既然房子早就夠住了，為什么過(guò)去十幾年，新房依然能賣出天價(jià)？

西方國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往是一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。土地大多是私有的，成百上千個(gè)地主手里都有地。一旦房?jī)r(jià)有上漲的苗頭，這些地主為了搶奪利潤(rùn)，就會(huì)爭(zhēng)相把土地賣給開(kāi)發(fā)商去建房。供應(yīng)量一上來(lái)，房?jī)r(jià)自然就被按在了地上，這就是市場(chǎng)無(wú)形之手的調(diào)節(jié)機(jī)制。

但中國(guó)截然不同。我們的城市土地屬于國(guó)家，由地方進(jìn)行獨(dú)家管理和出讓。這就形成了一個(gè)絕無(wú)僅有的“完全壟斷市場(chǎng)”。

在這個(gè)牌桌上，只有地方這一個(gè)賣家。只要掌握了唯一的供應(yīng)權(quán)，就可以通過(guò)“擠牙膏”式的供地策略，人為制造出土地的稀缺感，從而不斷推高地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。

這種對(duì)土地財(cái)政的極度依賴，并不是一天煉成的。

早在上世紀(jì)80年代，實(shí)行的是“財(cái)稅承包責(zé)任制”。那時(shí)候地方為了招商引資，不僅允許農(nóng)民用集體土地搞工業(yè)，還各種倒貼，全國(guó)到處都是低價(jià)甚至免費(fèi)的工業(yè)用地。那時(shí)候地方富得流油，中央?yún)s窮得叮當(dāng)響，宏觀調(diào)控都沒(méi)錢搞。

為了扭轉(zhuǎn)局面，1994年，國(guó)家祭出了影響深遠(yuǎn)的“分稅制改革”。大頭的稅收交給了中央，但教育、醫(yī)療、基建等龐大的硬性支出依然壓在地方的肩膀上。

錢不夠花怎么辦？

歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在1998年轟然降臨。這一年，國(guó)家宣布全面停止住房實(shí)物分配，住房徹底走向市場(chǎng)化。從香港學(xué)來(lái)的“商品房預(yù)售制”和“土地批租制度”開(kāi)始在內(nèi)地大放異彩。

從此，缺錢的地方財(cái)政、渴望改善居住的百姓、加足杠桿的開(kāi)發(fā)商，三方一拍即合。一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)二十多年、轟轟烈烈的“土地財(cái)政”狂奔之路，徹底拉開(kāi)大幕。

有了壟斷的供應(yīng)端，還需要狂熱的需求端。

中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)騰飛，老百姓收入增加，這確實(shí)是極其真實(shí)的居住需求。但真正讓樓市走向瘋狂的，是隨后的兩次“天量放水”。

2008年的“4萬(wàn)億”刺激計(jì)劃，以及2015年開(kāi)啟的史無(wú)前例的“棚改貨幣化安置”。這兩劑猛藥，不僅在短時(shí)間內(nèi)向市場(chǎng)注入了海量的流動(dòng)性，更在普通人的心智中深深植入了一個(gè)畸形的真理：中國(guó)房?jī)r(jià)，永遠(yuǎn)漲。

在那個(gè)狂熱的年代，買房不再是為了住，而是為了搶劫時(shí)代的紅利。誰(shuí)敢不買房，誰(shuí)就是被通脹收割的“笨蛋”。

其實(shí)高層早就看到了風(fēng)險(xiǎn)。2016年，國(guó)家擲地有聲地提出了“房住不炒”。

但悲哀的是，當(dāng)時(shí)的地方財(cái)政已經(jīng)“毒入骨髓”，重度患上了土地依賴癥。所謂“將在外軍令有所不受”，即使在嚴(yán)厲調(diào)控下，許多地方依然在拼命推地。當(dāng)?shù)貎r(jià)快要撐不住時(shí)，甚至不惜讓地方城投公司親自下場(chǎng)兜底買地，強(qiáng)行托起這搖搖欲墜的繁榮假象。

所有命運(yùn)的饋贈(zèng)，都在暗中標(biāo)好了價(jià)格。當(dāng)時(shí)間來(lái)到今天，這套運(yùn)轉(zhuǎn)了二十年的底層邏輯，終于徹底卡殼了。

未來(lái)十年，房?jī)r(jià)到底怎么走？核心就在于：那個(gè)曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的“完全壟斷市場(chǎng)”，已經(jīng)土崩瓦解了。

沒(méi)錯(cuò)，土地依然是由地方獨(dú)家出讓，但你別忘了，土地必須變成房子賣出去，這套循環(huán)才能走通。

這是最致命的打擊。現(xiàn)在的購(gòu)房者根本不需要去買開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地蓋的新房，市場(chǎng)上有著海量的、價(jià)格更低、所見(jiàn)即所得的二手閑置房源供他們挑選。

新房賣不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商就不敢拿地；開(kāi)發(fā)商不拿地，地方的土地壟斷就成了一句空話。

需求端也迎來(lái)了史詩(shī)級(jí)的收縮。人口老齡化加速、通縮預(yù)期蔓延、再加上普遍存在的就業(yè)焦慮，老百姓的口袋捂得越來(lái)越緊。誰(shuí)還敢在收入預(yù)期不明朗的當(dāng)下，去背負(fù)幾十年的天量債務(wù)？

中國(guó)樓市，已經(jīng)從一個(gè)被強(qiáng)力操控的賣方市場(chǎng)，徹底跌入了一個(gè)供大于求的、極度內(nèi)卷的“買方市場(chǎng)”。并且可以斷言，在未來(lái)五年乃至十年內(nèi)，這個(gè)趨勢(shì)都無(wú)法逆轉(zhuǎn)。