廣州地鐵地產，兄弟盤打起來了

文/廣州進深 嚴明會

最近，廣州樓市有個新盤火了，不是因為明星站臺，而是因為它請了一位特殊的“金牌銷售”——AI機器人。

4月4日，位于白云區石井板塊、廣州地鐵開發的江玥上城，正式開放了新的樣板間，同時迎來了廣州首個配備機器人講解員的板房項目。

訪客走進樣板間，機器人“江玥”就會自動感應，主動跟隨，用清晰的語音介紹戶型亮點、精裝細節，還能隨時回答問題，甚至陪著合影。

這一營銷手法，足夠吸引眼球。

廣州地鐵“軌道+產業+生活”TOD開發模式，一度贏得了業界的贊譽，但若將目光聚焦在項目上，江玥上城的疊院產品、平層產品，兩者的銷量已產生了分化。

而離它不遠，同為兄弟樓盤的江語上品苑，與江玥上城，則在競爭中，形成了內部“賽馬”。

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江玥上城項目推進速度較快，從拿地到定名，只用了3個月，并在半年內迅速入市。

它的前身，是廣州地鐵在2025年6月30日，拿下的白云區槎頭車輛段（一期）地塊，成交總價21.83億元，折合樓面價1.9萬元/㎡。

拿地僅21天后，項目開發公司“廣州市品潤房地產開發有限公司”便注冊成立，注冊資本約11.23億元，由廣州地鐵集團有限公司100%持股。

9月29日，項目正式定名“江玥上城”，并與名校培英中學簽約，配建54班九年一貫制公辦學校。

去年年底，項目拿下首批兩張預售證，推出1#江景大平層和15#疊院產品；

此后，在一周內，江玥上城連拿4張預售證，推出1#、15#、16#和17#共4棟住宅樓，預售總套數53套，預售總面積6799.62㎡。12月27日，項目首開。

而時間來到2026年，江玥上城繼續加推，1 月加推疊院產品，3月10日再獲18#、19#疊院預售證，合計16套房源。

在整體定價上，其疊院售價約4.5-5.2萬元/㎡，江景平層均價約4-4.5萬元/㎡。不過，其中兩種產品的銷售情況，卻呈現出了落差。

疊院產品開盤后迅速售罄，對外宣稱 “無樣板間即秒空”。而作為平層產品，1#棟16層小高層，截至2026年3月卻暫無網簽記錄，似乎處于蓄客待售狀態。

江玥上城所在的石井板塊，目前最大的瓶頸是城市界面。項目附近分布著大量物流園、工業園、批發市場和城中村，日常大貨車、工程車往來頻繁，路況擁堵、揚塵較大。

板塊缺乏成熟的改善型居住氛圍，如此一來，拉長了總價300萬級以上的平層改善客群的考慮周期。

但疊院的客群邏輯不同，低密產品本身的稀缺性和私密性，以及高贈送率，部分抵消了外部環境對購房者的決策影響。

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江玥上城對應的項目公司，是廣州市品潤房地產開發有限公司（簡稱“廣州品潤”）。廣州品潤注冊資本約為11.23億元，它由廣州地鐵集團全資持股。

該公司的法定代表人、董事為黃洪亮；經理為李增亮。

黃洪亮在廣州地鐵集團的房地產體系內，擔任多重角色。

他是多個項目公司的法定代表人/經理，除了廣州品潤之外，他還擔任廣州品鑫房地產的法定代表人，也曾任廣州地鐵（佛山南海）房地產開發的法人等。

黃洪亮還有另外一層身份，那就是“廣州地鐵派出企業專職董事長”。這個職位，是廣州地鐵集團，為了專門負責和監管旗下一些地產合作項目公司，而委派的核心管理人員。

比如，他曾任廣州市品秀房地產（廣州地鐵與越秀集團的合作公司）的董事長；同時，他也是廣州市品灝房地產（簡稱“廣州品灝”）的法人。

廣州品灝對應的項目，是廣州石井水泥廠西地塊綜合開發項目的主體公司，項目名稱為江語上品苑，它是廣州地鐵與中交城投的合作項目。

相比于江玥上城，江語上品苑的開盤時間更早，它于2023年11月開盤，入市至今已有兩年多。

但兩者都位于槎頭車輛段TOD綜合體內，核心賣點均為江景、TOD、低密；也都主打大面積改善產品，江語上品苑起步就是125㎡，江玥上城除少數84㎡塔樓單位外，其余均為大面積。

這兩個項目，本質上是同一開發商在同一板塊，用相似的產品邏輯，試圖消化同一批改善客群。它們在內部賽馬，似乎形成了一種“左右互搏”的情況。

如今的房地產市場競爭，已進入“毫米級”時代，各房企在產品力上“內卷”至每一個細節。廣州地鐵地產也放下身段，被迫與保利、越秀等老牌房企進行“性價比”比拼。

據中指研究院數據，今年一季度，廣州地鐵地產在大灣區的銷售額，達到了24.8億元，排在保利發展、越秀地產、萬科之后，位列第四。