物業大撤退

經濟觀察報 記者 田國寶

3月31日，雅生活服務（3319.HK）發布2025年年度業績報告，物管服務收入同比下降3.1%，城市服務收入下滑15.1%，業主增值服務和非業主增值服務分別銳減17.9%和75.5%。與此同時，其歸母凈利潤實現扭虧為盈，同比增長103.2%。

雅生活將業績波動歸因于房地產行業整體低迷、主動優化低效業務結構、行業競爭加劇帶來的定價壓力，以及服務品質提升導致的成本增加。2025年，該公司累計主動退出548個在管項目，在管面積同比減少482萬平方米，覆蓋城市數量減少12個。

主動退出低效業務，成為2025年物業企業最普遍的動作。業績報告顯示，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業約滿不續或退盤項目5560萬平方米，世茂服務和永升服務退出的在管面積也超過3000萬平方米。

從2015年到2024年，受益于房地產高速增長和資本市場高估值，物業企業的規模急劇擴張。雅生活在管面積增長18倍，永升服務增長17倍，碧桂園服務增長16倍，融創服務增長13倍，金科服務增長11倍；萬物云、保利物業、華潤萬象生活等企業的增幅均超過5倍。

受一系列因素影響，2024年多家物企利潤下滑甚至虧損。進入2025年，多數企業轉向戰略收縮，主動退出低效項目，砍掉不賺錢的增值業務。一場從“規模為王”到“斷臂求生”的行業大撤退，正在重塑整個物業賽道。

集體撤退

張越居住的富力西柏水鎮位于河北省平山縣崗南鎮，2022年7月交付，一直由廣州天力物業發展有限公司（下稱“天力物業”）提供服務。2024年11月底，天力物業突然撤場。

張越說，小區以康養需求為主，交付以來入住率相對較低，收取的物業費不足以彌補日常運營成本，物業服務較差；而物業服務差又導致業主繳費意愿下降，形成惡性循環，最終以物業公司撤場告終。

天力物業撤場后，富力西柏水鎮出現物業空缺期。在當地政府協調下，直到2025年底，通過招標形式引入當地一家小型物業公司。該公司要求業主補繳空缺期的物業費作為應急管理費，遭到業主反對。

天力物業為碧桂園服務旗下企業。碧桂園服務（06098.HK）2025年業績會信息顯示，累計有1%的項目退出管理權，“經過整體綜合評估，通過各種辦法難以扭轉項目經營的基本面，因此采取了主動退出策略”。據估算，碧桂園服務退出的管理面積預計超過8000萬平方米。

與張越有相同遭遇的業主不在少數。一位北京的業主告訴經濟觀察報，其居住的小區為公房轉私，歷史上物業費一直由單位繳納。2024年，業主單位宣布停止為小區繳納物業費，而多數業主沒有繳納物業費的習慣，最終原物業公司撤場。

一家物業公司的區域人士告訴經濟觀察報，其公司在西部某四線城市服務一個小區，原本物業費收繳率不高，但尚能維持日常運營；2020年以后，越來越多的業主停止繳納物業費，2025年物業費收繳率在30%左右，最終公司只能撤場。

該區域人士說，2024年至2025年，其所在公司主動退出上百個小區，大部分位于三四線及以下城市，多數因物業費收繳率低而退出；一二線城市退出的項目中，更多是由于物業費過低且上調無望、增值服務拓展受限而退出。

他進一步解釋，近年部分城市上調最低工資標準，對物業公司為員工繳納“五險一金”的管理趨嚴，公司運營成本上升，但這些項目缺乏拓展收入的渠道，再加上收繳率下降，致使項目虧損。

主動從低效項目退出，是2025年物業企業的普遍動作。碧桂園服務、中海物業、彩生活、永升服務和世茂服務累計退出規模超過千萬平方米，更多物業公司主動退出的規模在百萬平方米。

2025年，遠洋服務的合約面積減少822.1萬平方米，在管面積減少310.5萬平方米，商辦管理面積減少90.9萬平方米。遠洋服務稱，系“主動退出低效項目，退出兩個持續虧損的商業物業項目”。

龍湖智創生活沒有公布具體退出數據，但其首席執行官宋海林在業績會上稱，收入同比小幅下降為主動開展業務聚焦與優化的結果。一是主動退出部分收費標準過低、無法持續提供優質服務的項目，同時對部分企業客戶出現問題、影響回款的項目堅決撤離；二是精準甄別核心業務，果斷放棄低效、缺乏核心競爭力且無護城河的業務。

融創服務也沒有公布具體退出規模。業績報告顯示，2025年，融創服務出售非核心區域資產彰泰項目（含59個項目）80%股權，并退出部分非核心城市。“對于結構性持續虧損的項目，堅決撤場。”

此外，2025年，萬物云強調有質量增長，主動退出低回報項目，減少低效城市服務項目；華潤萬象生活也“撤回了若干物業管理項目”；越秀服務累計退場655萬平方米，系“主動退出盈利能力低、回款未達標、績效低的項目”；建業新生活在管面積減少230萬平方米，系“主動撤出部分虧損住宅”。

因何而退

物業企業撤退，背后的原因復雜。

一位物業公司的負責人告訴經濟觀察報，其所在公司在2017年至2021年通過收并購納入大量區域性物業公司，但這些標的資產質量差異較大，后續整合困難。

以其中一個收購項目為例，收購時雖然收繳率低，但項目賬上有來自開發商的2000萬元應收款，他們計劃收回應收款后，通過更新設施和改善服務來提升收繳率。但原開發商爆雷，應收款成為壞賬，后續一系列計劃無法實現。對業主的承諾無法兌現，業主更加不滿，物業費收繳率更低。同時，小區業主普遍不會使用線上系統，日常報修、繳費仍依賴現場，物業人手不夠，業主服務體驗較差。

上述負責人介紹，接手幾年后，物業費收繳率一直上不來，項目持續虧損。2025年，該項目已被列為必須退出的項目。但當地街道辦要求有新的物業公司接手后才能撤場，因此項目目前處于超限服務階段。

通常情況下，一個小區交付前，開發商即引入關聯物業公司；項目交付后，一些遺留工程質量問題一般由物業公司處理。由此，物業公司與開發商之間產生大量應收款，開發商爆雷后，這些應收款多數需要計提損失。

開發商交付項目后，小區住戶的漏水、裂縫等工程質量問題通常由物業公司兜底承接，業主對開發商的不滿情緒多數轉移至物業公司身上，物業公司與業主的關系長期緊張，物業服務差與業主拒交物業費容易形成惡性循環。雖然近年物業公司均在硬件和軟件方面提升服務，但業主滿意度仍在持續下滑。

與住宅業務不同，非住宅業務因客戶單一、利潤率高，過去幾年成為多數物業公司重點拓展的領域。但近兩年，非住宅客戶拖欠物業費的情況也嚴重起來，非住宅項目也是物業公司退出的主要領域。

此外，過去幾年，多數物業公司大力發展增值業務，包括房屋中介、裝修等。房地產上行期，這些業務增加了物業公司的收入，同時也占用了大量人力、物力和財力，導致物業公司成本大幅增加。如今，這些增值業務多數變得雞肋，也成為2025年物業公司重點優化的業務。

一家中小物業公司的負責人告訴經濟觀察報，正常情況下，物業公司通過收取物業費、停車費及相關增值服務，可以維持小區日常運營。但過去幾年，物業公司盲目擴張，一定程度上拖累了項目公司。“10個項目即便有5個虧損，還有5個是賺錢的，維持平衡沒有問題。”該負責人說，但由于關聯開發商應收款產生的壞賬、拓展增值業務增加的成本等，物業企業對少量項目虧損也難以承受。

物業公司想要改善財務報表，需要從兩個層面做起：第一，與母開發商在業務層面和關聯交易層面全面脫鉤；第二，重新梳理核心業務和資產，退出部分虧損項目和虧損業務。

在上述中小物業公司負責人看來，在物業從“管理”轉向“服務”的背景下，物業企業的核心優勢逐步從規模轉向綜合服務能力。一家物業公司如果連最基本的服務都兌現不了，規模越大，對自身品牌形象的反噬越嚴重。

撤退之后

上述物業公司負責人介紹，2025年，其所在公司對所有在管項目和合同項目盤點和審核后，要求對兩類項目啟動退出應急機制：第一類為項目連續兩年收支無法平衡；第二類為項目連續兩個繳費期收繳率低于50%。觸及任何一條紅線，項目即啟動退出程序。

退出前，物業公司還需要做多項準備工作。第一，與項目所在街道辦和主管部門溝通，提出撤場申請；第二，對項目所有資產進行評估，并形成評估報告及移交清單；第三，提前在小區張貼撤場公告，告知業主具體撤場時間。

不同城市對物業公司撤場的態度不同。以上述物業公司即將退場的項目為例，其于2025年底公布退場消息，當地街道辦要求物業服務不能中斷，在新物業公司進場前，其仍需暫時提供服務。

多數城市的主管部門和街道辦對物業公司撤場沒有太大約束力。通常，街道辦會協調當地國有企業暫時接手撤場后的小區作為過渡，然后由業主委員會或者物業管理委員會等機構招標。

上述北京某小區，在物業公司撤場前，由當地街道辦協調一家國有企業暫時接手物業服務。該國有企業進場后，投入自有資金對小區設施進行改善，并提升服務質量，最終獲得業主認可。在維持原有物業費的基礎上，通過合法程序正式簽約成為新的物業服務機構，物業費收繳率也從原來的不到50%提升至70%以上。

北京另一個小區的情況則較為特殊。由于住戶少、物業費收入有限，原物業公司入不敷出選擇退場。居民不愿上調物業費，沒有新的物業公司愿意接手，最終業主共同商定，選擇業主自治的方式，聘請一名保潔人員，剩余工作由業主輪流值日。

上述中小物業公司負責人表示，老舊小區多為公房，居民普遍沒有繳納物業費的習慣。原業主單位一旦停止繳納物業費，重擔即落在街道辦身上。即便有新物業公司愿意接手，物業費收繳仍面臨較大壓力。

在其看來，想要推動長期未繳納物業費的業主繳費，需要通過前期投入和服務獲得業主信任，更需要具備足夠的耐心和投入能力。

此外，物業服務通常是一個小區房屋增值保值的重要前提之一。在房地產上行期，部分開發商每年會拿出一定預算投放到存量小區中，以提升小區價值、樹立口碑，并為新項目銷售賦能。因此，面對老舊小區，新物業公司還需要向業主證明，通過繳納物業費可以提升小區服務水平，進而提升房屋估值。

對入駐率較低或居民普遍拒交物業費的小區，上述物業公司負責人認為，可以通過降低物業費等方式提升收繳率，或者通過司法訴訟追繳業主拖欠的物業費。目前司法層面已經不存在明顯障礙。

張越告訴經濟觀察報，天力物業退出后，至今仍在追繳業主拖欠的物業費，已將多名業主訴至法院，但未進入強制執行階段。

多家物業公司人士稱，即便撤場，仍會對服務期間拖欠的物業費進行追繳。未來將以項目為單位，委托法務分批次起訴追討。

戰略重塑

2025年物業企業的集體戰略收縮，是過去近十年行業擴張的必然結果。物業行業正經歷從“規模優先”轉向“質量優先”的結構性重構。

2016年前后，隨著房地產銷售規模快速增長，物業公司依托母公司項目輸送實現管理面積擴張，部分物業公司的在管面積突破億平方米級別。

2018年后，隨著物業公司密集赴港上市，資本市場對物業行業的估值顯著提升，進一步刺激物業公司將規模增長作為核心戰略。一部分頭部物業公司已經不滿足母公司交付帶來的規模擴張，開始進入收并購市場。

同時，物業公司也在多維度拓展業務邊界。一方面開辟非住宅業務，積極進入寫字樓、產業園、醫院、學校等非住宅領域；另一方面，開始大力拓展與主業相關聯的增值業務，房屋中介、裝修、電商等業務被多數物業公司納入業務體系。

2021年后，房地產進入調整周期，物業行業的外部環境深刻變化。開發商資金壓力加大，關聯交易減少，應收賬款回收困難；新項目交付下降，母公司增量縮減。同時，并購的低質量項目進入運營期，虧損顯現。

與此同時，非住宅客戶經營困難導致拖欠增加，商辦及城市服務業務從增長引擎轉為利潤拖累；因房地產市場逐步趨穩，與之相關的增值業務明顯下跌。一向被視為穩健的物業公司出現不同程度的經營困境。

自2023年起，多數物業公司開始計提大額應收款減值。2024年，多家物業公司收入下滑、利潤下降甚至虧損，行業由擴張進入調整階段。

2025年，物業企業主動轉向戰略收縮，核心目標是改善盈利能力和現金流。一是退出持續虧損項目；二是剝離低回報業務；三是收縮增值業務。

長期而言，物業管理正從地產的附庸轉向獨立專業服務行業，規模仍重要，但項目質量與運營能力更為關鍵。

（作者 田國寶）

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