北京還差一個(gè)“按鈕”

今天從微觀基本面聊聊北京接下來的市場(chǎng)。

第一，很多人提到了北京今年的小陽春，我還是一貫看法：

今年不是小陽春。

小陽春是每年春季學(xué)區(qū)需求旺季成交量增加導(dǎo)致的，然后學(xué)區(qū)需求結(jié)束，小陽春結(jié)束，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。

而今年多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，學(xué)區(qū)需求旺季，并沒有幫到市場(chǎng)，這個(gè)就不再贅述了，可見我之前的文章。

（小陽春的核心定義是，春季旺季后，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，如果旺季后，房?jī)r(jià)不跌，那就不是小陽春。）

第二，對(duì)于成交量會(huì)不會(huì)下降，這是確定的。但要客觀看待、科學(xué)對(duì)比。

如果有心，您可以對(duì)比過去十五年北京每年按月成交記錄，這15年間，沒有任何一次4月成交量比3月高的。

但大家也都知道，北京房?jī)r(jià)15年前，四環(huán)五環(huán)也就1萬的單價(jià)，現(xiàn)在就算再便宜，也不止有四五倍了吧？

4月份成交量下降，并不是房?jī)r(jià)下跌的充分條件。

而是要對(duì)比過往年份4月份成交才更科學(xué)，否則，就只是為了唱衰而唱衰了，沒什么意思。

這也是我下面要說的。

第三，什么狀態(tài)下，接下來的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌？

以最近的2025年小陽春為例，從微觀基本面上，可以概括為3個(gè)條件（必須同時(shí)發(fā)生）：

①小陽春過后，掛牌量迅速增加，五一前，掛牌量增加1.5萬套以上（按照今年算，大中介內(nèi)網(wǎng)要到16萬套、外網(wǎng)要到14萬套附近）；

②“天級(jí)”成交腰斬，目前看無論是正常工作日周末，還是剛剛過去的小長(zhǎng)假，數(shù)據(jù)都遠(yuǎn)好于去年同期，而且還是在沒出ZC的情況下。

（其實(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)和第①條是聯(lián)動(dòng)的，因?yàn)閽炫屏勘旧硎莿?dòng)態(tài)的，它是新掛牌、新成交和撤銷掛牌的綜合體現(xiàn)，成交過差，掛牌量綜合后肯定增加得快。）

③小陽春過后，不再出臺(tái)房產(chǎn)政策。

可以理解為，這個(gè)是外部因素。

但是外部因素也是因素，特別是在市場(chǎng)下行調(diào)整期，如果長(zhǎng)時(shí)間不出ZC，的確會(huì)出問題，像去年“808”不僅小，而且不是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)急需的，“1224”也是一般般。

而且8月已經(jīng)距離3月好幾個(gè)月了......

不過，坦率講，以現(xiàn)在北京市場(chǎng)情況下，政策在市場(chǎng)調(diào)節(jié)中的權(quán)重是在降低的。

這像是一句好話，但也不算什么好話。

好話的意思是，市場(chǎng)已經(jīng)在自身的深度下跌調(diào)整中，刮骨療毒了。

不算什么好話的意思是，本不需要市場(chǎng)這么痛苦的調(diào)整，如果ZC給得足、給得猛、給得勤，市場(chǎng)也不至于“咳咳......”

既然已經(jīng)如此，現(xiàn)在看來，市場(chǎng)對(duì)ZC的依賴度是在下降的，如果在這樣的背景之下，出臺(tái)一些“中等強(qiáng)度”的ZC，并不能改變市場(chǎng)已經(jīng)完成掉頭的事實(shí)，至多是加快市場(chǎng)“這艘船”的航速（比如按開“公積金提額”這個(gè)按鈕）。

如果在這樣的背景之下，出臺(tái)一些“高等強(qiáng)度”的ZC，那就沒什么可說的了，根本不是想讓北京房?jī)r(jià)穩(wěn)，而是要拉一波行情，帶一帶全國(guó)了。

這里我單獨(dú)和各位不在北京的朋友聊兩居：

我求求您了，大哥，我聊的只是北京房產(chǎn)的微觀面，至于您對(duì)您自己那里的房?jī)r(jià)看法，咱能不能別在留鹽區(qū)“盲人摸象”？

您要知道，樓市是輪動(dòng)的，就算再好的那幾年樓市，北京上海這樣的樓市啟動(dòng)了，讓全國(guó)輪動(dòng)到“徹底”，要多久您是忘了？還是故意想不起來了？

就別說四五線城市了，北京開啟市場(chǎng)，天津至少等3年吧？上海開啟市場(chǎng)，南京沒有2年以上能見到亮光么？

（這幾年，最危險(xiǎn)、最難以解救的，是看了“老師直播”，接手某些新一線城市【概念新區(qū)】里“溢價(jià)新房”的那些人，他們的意見最大，其實(shí)是可以理解的。我講個(gè)鬼故事：全國(guó)房?jī)r(jià)翻一倍，這些人都未必能完全解套。）

另外，別說全國(guó)了，就算北京內(nèi)部市場(chǎng)，也是“同城不同溫”吶......

望京啟動(dòng)了，請(qǐng)問同在15號(hào)線上的石門地鐵口，得要啥時(shí)候？

1年能掄過去么？

那是2016年，大家預(yù)期好，放到現(xiàn)在，怕是時(shí)間double都客氣了。

另外，有會(huì)員在裙里發(fā)小作文截圖，說我在上周三會(huì)員的內(nèi)部直播講得太準(zhǔn)了，是不是我得到了什么消息？

如果您全程看完內(nèi)部直播，一定不會(huì)這么認(rèn)為，因?yàn)槲胰虒?duì)ZC的瞻望，全部是有根有據(jù)的，那些無根據(jù)的預(yù)測(cè)，我壓根沒放進(jìn)去（最后還單獨(dú)解釋過，比如商住那個(gè)）。

至于最后，如果大部分對(duì)上了，我想那也是大家對(duì)市場(chǎng)的理解深度是在一個(gè)層面上，換句話說，如果定好方向了，大致ZC脈絡(luò)基本就在那個(gè)框架之下的。

提示：明天周三，會(huì)員內(nèi)部直播繼續(xù)。