營業收入突破10億元，經發物業盈利滑坡

石青玲/發自西安

經發物業規模首次站上10億元臺階。

3月25日，經發物業發布了2025年全年業績。截至2025年12月31日，經發物業實現總收益約10.49億元，同比增長10.3%。期內，公司毛利約為1.62億元，同比增長13.3%，毛利率微升0.4個百分點至15.5%。公司擁有人應占溢利為6394.8萬元，同比增長8.33%。

對于“西北物業第一股”而言，這份年報成績單，無疑有著可圈可點之處。不過在穩健增長背后，經發物業經營層面的壓力依然如影隨形，盈利能力減弱、回款壓力增大以及關聯交易爭議等隱憂是公司必須直面的挑戰。

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在物業管理行業集中度持續提升、行業競爭日趨激烈的2025年，經發物業雖實現了在管規模的穩步擴張，但其正陷入“規模增長與盈利承壓”的雙重博弈中。

從在管面積來看，經發物業在2025年交出了一份亮眼的答卷：截至2025年末，公司在管面積已攀升至3190萬平方米，合約面積同步達到3240萬平方米，管理項目總數增至201個，較往年實現穩步擴容，規模擴張的態勢清晰可見。

不過，這份“規模紅利”并未有效轉化為“盈利優勢”，反而呈現出“規模與盈利脫節”的尷尬局面。

2025年，經發物業“增收不增利”特征愈發明顯。2025年，經發物業歸屬母公司凈利潤僅為6619萬元，同比增長8.3%，增速較經營業收入增速低2個百分點，形成了“營業收入跑得快、利潤跟不上”的鮮明反差。

梳理數據可見，經發物業歸屬母公司凈利潤增速已連續3年下滑，2023年至2025年分別為32.6%、18.7%、8.3%，2025年增速較2024年近乎腰斬，下滑態勢尤為明顯，盈利增長的動能正在持續減弱。

與此同時，毛利率也處于行業低位。2025年，公司毛利1.62億元，同比增長13.3%，增速高于營業收入增速，帶動毛利率從15.1%提升至15.5%。雖有所提升，但這一水平仍與行業平均水平存在較大差距，據統計，2025年上市物企平均毛利率達21.82%，經發物業的毛利率較行業均值低6.32個百分點，處于行業下游水平，盈利空間被嚴重壓縮。

分板塊來看，三大業務板塊中，商業物業毛利率則從20.6%升至22.6%，同比增長2個百分點，展現出較強的盈利韌性。

其次，對營業收入貢獻最大的城市服務板塊，毛利率僅為12.7%，拉低整體水平，這主要是因為該業務與政府關聯度高、議價空間有限，普遍處于低毛利狀態。

而作為公司核心業務之一的住宅物業管理服務板塊，盈利壓力持續凸顯，成為三大板塊中唯一出現毛利率下滑的業務。2025年，該板塊毛利率從2024年的19.5%降至18.2%，下滑幅度達1.3個百分點。

在2025年的年報中，永生服務、萬物云等物企也遭遇了類似的問題，如2025年，萬物云的住宅物業服務毛利率下滑0.7個百分點至11.7%。

就此，萬物云首席運營官何曙華表示：“毛利率下滑核心來自兩方面：一是收繳率下降，二是新接項目處于爬坡期。”他同時給出了一組數據：2025年全國物企500強收繳率約71%，已連續5年下降，上市物企平均為78%，收費難已成行業共性問題。

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如果說盈利增速下滑考驗著經發物業的經營能力，那么關聯交易則將公司推向了輿論的風口。

2025年12月，經發物業一紙公告揭開了這筆備受爭議的交易：公司擬斥資6300.75萬元，通過資產收購、人防車位租賃及機械車位使用權轉讓三種方式，將關聯方西安經發地產有限公司（以下稱“經發地產”）旗下經發大廈A座的14個商業物業單位、224個地下標準停車位等資產納入麾下。

這筆交易備受市場質疑。這筆總額高達6300.75萬元的交易，首先與經發物業的盈利規模形成了對比。公開財報數據顯示，2024年經發物業實現營業收入9.52億元，除稅后利潤僅為6109.2萬元。也就是說，單筆關聯交易的金額，已超過公司全年凈利潤，相當于將上市后首年的全部盈利“清零”。

更值得關注的是，截至2025年6月30日，經發物業賬上現金及現金等價物約為3.601億元，此次交易相當于動用了公司17.5%的現金儲備，對于一家上市不足兩年的物業公司而言，這樣的資金投入顯得尤為激進。

就此，經發物業在公告中稱，此次交易旨在“實現收入組合多元化，賺取穩定租金收益”，并強調公司長期為經發大廈提供物業管理服務，“對目標資產的現狀及潛在投資價值擁有充分理解”。

然而，這筆資產的租金收入已出現斷崖式下跌。根據公告，2023年，該資產（含商業單位及停車位）租金總收入尚達約200.81萬元；但到了2024年，這一數字直接暴跌至74.5萬元，一年之內降幅高達62.9%；2025年雖有微弱回暖，增至75.72萬元，但較2023年仍有62.3%的大幅跌幅，收入規模始終在低位徘徊，未能恢復至此前水平。

此外，市場數據顯示，經發大廈的平均租金為90元/平方米/月，車位月租金550元，物業費8元/平方米/月，以此數據粗略計算，經發物業將此次交易的資產全部出租后可得到400萬元左右的年租金收入，回本至少需要15年。

不斷下滑的收益讓這筆交易看上去并不劃算，也讓經發物業深受上市平臺是否在為關聯方“接盤”低效資產的質疑，更深層次的還有來自對關聯交易的風險質疑。

根據股權結構，經發地產由經發集團全資控股，而經發集團持有經發物業67.5%的股權，經發物業的最終實際控制人為西安經濟技術開發區管理委員會（以下簡稱“西安經開管委會”）。也就是說，此次交易本質是同一集團旗下的物業公司向地產公司購買資產，屬于典型的關聯交易。

根據公開資料，經發大廈A座建成于2018年，自建成以來，經發地產便持續面向業主銷售車位，直至2024年10月，仍在開展“最后一次公開銷售/使用權轉讓”活動，并明確表示此后將“對剩余車位進行整售或整體轉讓處理”。

長達六年市場化去化未果后，將低效資產劃轉至上市平臺，難免引發市場猜想：關聯方是否已放棄資產獨立運營前景，借助關聯交易向上市公司轉移經營風險？

除此之外，關聯方賬款積壓問題進一步加劇經營隱患。

年報顯示，2025年，公司貿易及其他應收款項大幅增加至約3.86億元，同比增長52.8%，遠高于同期10.3%的營業收入增速。其中，來自關聯方的貿易應收款項約6400萬元，同比增長68.9%；來自第三方的應收款項約2.69億元，同比增長43.9%。

關聯方應收款項增速遠超第三方，意味著經發物業在關聯交易中不僅承擔著“接盤”低效資產的風險，還面臨著關聯方回款不暢的壓力，雙重風險疊加，讓公司的經營穩定性備受考驗。

作為一家上市公眾公司，經發物業的每一筆決策都關系到全體股東的利益，其是否能證明此次交易的合理性，是否能有效化解關聯依賴與經營風險，能否擺脫“接盤俠”的嫌疑，仍有待時間與事實的檢驗。