業主40萬賣房，買家重裝后69.8萬售出，第二買家以天花板有排污管道泄漏起訴，一審判業主擔責近80萬

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來源：華商報·大風新聞

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“我房子才賣40萬元，法院一審卻判我家獨自擔責約80萬元，相當于那套房子沒了。”近日，重慶市萬州區的吳女士致記者稱，他們不服一審判決已提起上訴。

賣房——

業主40萬賣掉154平方米學區房，女子買來重裝后倒手賣69.8萬

吳女士系重慶市萬州區人，她介紹說，2008年她家在萬州區白巖一支路買了一套學區房，“位于萬州區高筍塘附近，那里有全區最好的中小學和幼兒園，當時登記在我丈夫和兒子名下，房子系二樓，面積大約154平方米。”

她告訴華商報大風新聞記者，該房是1998年修建的，買時是清水房，后來租給他人開美容院和賓館，2024年5月因搬家想將該房子賣掉。

同年9月10日，吳女士通過中介以40萬的價格賣給朱女士，“我們簽訂房屋買賣合同后，她將這筆款支付給了我們，但應她的要求房屋暫時沒辦理過戶登記手續，過了兩個多月，她重新裝修后以69.8萬元的價格賣給女子向某。”

2024年11月25日，吳女士丈夫和兒子作為甲方，委托朱女士與作為乙方的向某簽訂《房地產買賣經紀成交合同》，約定甲方將該房屋以現狀按套為單位售予乙方，甲方保證該出售房屋產權清晰、手續合法，并已獲得房屋共有人同意，對房屋享有合法處分權，“乙方已全面檢查并清楚了解該房屋的所有情況且無異議，決定購買該房屋。”

“向某將19.8萬元首付款支付給了朱女士，銀行的50萬元按揭款劃到了我們賬戶上。”吳女士介紹說，隨即他們將那50萬元分兩次轉給了朱女士，“其實我們家賣房所得就是那40萬元。”

同年12月27日，該房屋正式登記在向某名下。

孰料，大約7個月后，萬州區法院的一紙傳票令此事陡生波瀾。

起訴——

向某稱隱瞞客廳天花板有排污管道泄漏伴異味，要求全額返還購房款賠償損失

2025年7月，向某向重慶市萬州區法院提起訴訟，將作為甲方的吳女士丈夫和兒子以及朱女士等列為被告。

向某在起訴狀中稱，當初經一家公司居間介紹，她購得吳女士家那套房屋，她向朱女士支付購房款19.8萬元、支付中介服務費10000元，并以該房屋作抵押向農行萬州分行辦理50萬元購房貸款，每月由她償還。

她說，近期她發現該房屋所在樓棟的糞便排污和朱女士等被告在房屋交易過程中刻意隱瞞足以影響房屋交易的重要事實，使她受欺詐簽訂購房合同，嚴重侵犯了她的合法權益。

向某請求法院撤銷那份《房地產買賣經紀成交合同》，要求甲方和朱女士返還那筆首付購房款并支付相應利息，同時返還那筆50萬元按揭款并暫定支付利息8.49196萬元。此外還要求支付過戶稅費2.6979萬元以及相應的中介費和律師費等，總計近80萬元。

辯護——

案涉房屋問題系開發商設計，賣家未故意隱瞞，請求駁回

庭審時，吳女士一方主要辯稱，案涉房屋排污管道系開發商原始設計，他們未隱瞞任何事實，該房屋所在的管道位置和結構均由開發商統一規劃建設，自己不具備專業建筑知識，不可能預見管道的相關風險及問題，在交易過程中他們已如實告知房屋現狀，且朱女士已對房屋重新裝修，自己無故意隱瞞已知信息，所謂的管道泄漏問題存在于交房后，他們不應承擔重大質量問題的責任。原告向某不能以共有物業曾經發生滲漏推測案涉房屋存在重大質量問題。案涉房屋系二手房，依據法律規定，給排水管道的質保期僅兩年。

他們還辯稱，房屋買賣過程中，他們只收取了當初朱女士支付的那40萬元購房款，其余款項全部歸朱女士所有，“交易中無欺詐行為，買賣合同無法定可撤銷情形，房屋已過戶交易完畢，物權已確認，根據合同約定各方已完成應履行的權利義務，原告向某作為完全民事行為人，在交易時應對房屋現狀認可后才作出購買決定，同時該起訴撤銷權已超過訴訟時效，請求法院駁回原告的全部訴求。”

作為被告的朱女士辯稱，合同第一項約定，原告向女士在購買房屋過程中經過深思熟慮，至今買賣已完成且房屋已完成過戶，現在不知道她為何反悔，其請求不應得到支持。

朱女士還辯稱，原告所述的管道系歷史形成，購買時就是如此，自己裝修也未動過，房屋原權利人未告知滲水情況，“經現場查看，原告訴稱的管道泄漏并伴有異味不屬實，該案不構成重大誤解、欺詐等撤銷的法定情形，也不構成根本違約，請求駁回其訴訟請求。”

判決——

業主隱瞞案涉房屋真實狀況具有欺詐故意，判擔約80萬元責任

萬州區法院審理查明了相關事實，同時還稱，當初作為賣方的吳女士家與作為買方的朱女士，經某中介公司居間服務簽訂合同，“該物業屬二手房交易，最終成交價40萬元，賣方按買方現場勘查時的實際狀況交付買方使用，朱女士購買案涉房屋后對室內進行裝修。”

該法院還查明，2024年9月14日，賣方吳女士家與朱女士在重慶市渝博公證處辦理了公證委托書，內容為賣方因事務繁忙，不便親自到不動產登記中心辦理該房屋買賣過戶登記相關手續，特委托朱女士代為辦理以下事宜：與第二買方簽訂《房屋買賣合同》及網簽合同，辦理房屋權屬買賣過戶登記相關手續、繳納、減免相關稅費等事宜，并簽署相關文件合同等。

萬州區法院稱，庭審中經現場勘查，案涉房屋基裝全新，且全屋客廳均為全新吊頂，吊頂打開后，在距離入戶門處的客餐廳天花板上方，有整棟房屋的排污管道，排污管道在那里拐彎，排污管道比較陳舊，污漬也很多，排污管道處的天花板已變為黑色，并且管道周圍有塑料薄膜圍著。

該案最重要的庭審焦點是，案涉房屋買賣合同是否構成欺詐？

萬州區法院還查明，2024年物管曾起訴租吳女士家該房屋開賓館的老板拖欠物管費，對方在庭審中陳述，“因排污主管道漏水，給我的賓館造成了損失，所以才沒有交物業費。”后來，此事經調解成功。

然而，吳女士出具的一份萬州區紅光派出所的報警回執單顯示，2024年4月4日下午3時左右，她報警稱與賓館老板因房屋出租問題發生糾紛，后來民警作調解處理。

這次庭審時，萬州區法院認為，根據現場勘驗情況，以及當初物業與賓館老板的那份民事調解書等，能夠證實案涉房屋餐客廳天花板上方的排污管道滲漏的事實。朱女士作為賣方的委托代理人，在明知整棟房屋的排污管道處于餐客廳天花板上方且滲漏情況下，通過翻新裝修并用塑料薄膜將管道覆蓋，隱瞞了案涉房屋的真實狀況，具有欺詐的故意且實施了欺詐行為。簽訂合同時朱女士未向原告向女士如實告知，致使原告在不知情情況下簽訂了案涉房屋的成交合同，該行為構成欺詐。

萬州區法院還認為，原告向某主張朱女士應承擔共同支付義務，因朱女士的所有行為均系受賣方委托，朱女士非合同相對方，故原告的該主張無事實和法律依據。

2026年1月4日，萬州區法院一審宣判稱，撤銷原告向某與業主吳女士家以及中介公司簽訂的那份合同，判決賣方吳女士家返還向某購房款69.8萬元及資金占用利息，同時支付過戶稅費以及中介費和律師費。

“萬州區法院一審要求我們獨自返還那69.8萬元購房款，加上利息和其他費用，總共大約80萬元。”吳女士哽咽著質疑道，“這豈不是判我們將我家那套40萬元的房屋拱手送出么？”

她說，一審宣判后，他們要求萬州區法院給予書面答疑，“我們列出了14條，但至今他們都沒有書面答復。”

4月6日下午，記者據此聯系上了一審劉姓法官，她未作正面回應。

上訴——

未告知“歷史漏水”構成欺詐于法無據，民事調解書不能作為定案依據

吳女士說，他們對一審判決結果不服，遂上訴至重慶市第二中級法院，認為一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，嚴重損害了他們的合法權益。

他們上訴時認為，一審判決認定他們因未告知“歷史漏水”而構成欺詐，于法無據。

吳女士說，對于一處已修復、不影響使用的歷史痕跡，特別是公共區域漏水造成的痕跡，他們無法律上的主動告知義務，更無隱瞞的故意。一審并未查明是曾經漏水，還是現在漏水，是漏糞，還是漏水，是長期漏水，還是短時漏水，是公共區域漏水，還是本身質量問題漏水，塑料薄膜是工程防滲措施，還是掩蓋漏水痕跡的手段。比如“塑料薄膜”問題，從外形看，接了一根管道，明明就是防滲措施，并不是遮蓋什么，而一審法院以此認定有“掩蓋漏水痕跡”的故意，并由此將漏水夸大為欺詐。

吳女士還稱，客餐廳屋頂的排污管道是整棟大樓的主管道，該管道是開發商于1998年修建房屋時的原始設計建造，他們沒有進行過改變，不能用現有《住宅設計規范》來約束舊房屋。

吳女士上訴時還稱，向某購買的是朱女士改造后的“住宅”，其購房決定主要基于看房時的現狀，與歷史漏水無法律上的因果關系，他們家未獲利的事實徹底否定了“非法占有為目的”的欺詐要件，向某在看房及交易過程中未盡到合理的審慎注意義務，應自行承擔相應后果，涉案房屋是二手房，合同約定“以現狀交房”，在房屋買賣交易中，買方向某是具有完全民事行為能力人，亦負有審慎審查義務，向某在多次看房、驗收過程中，未對房屋質量提出任何異議，若她認為漏水問題至關重要，完全有能力通過仔細驗看或聘請專業機構檢測發現相關痕跡，“她自身疏于審查，無權將全部責任歸咎于我們家。”

另外，吳女士上訴時還稱，《民事訴訟法司法解釋》第107條規定，當事人為達成調解協議或者和解協議作出妥協而認可的事實，不得在后續的訴訟中作為對其不利的根據。據此，一審判決書中載明賓館老板的話，不能作為案件認定事實依據，那系他為了達成調解的自認，不得影響其他案件的認定，未經人民法院核實，不得作為其他案件的認定事實。

吳女士請求二審法院撤銷一審判決，將該案發回重審或依法改判駁回向某的一審全部訴訟請求，“如不能撤銷《房屋買賣合同》，請求依法追加朱女士為第三人，改判由她承擔全部責任，或由她向我們返還收取的那筆69.8萬元購房款，以及承擔各項損失的責任等。”

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