URI城市租住前沿：銀發經濟加速爆發？國資密集出手入場...

快訊背景：2026年3月，廣西康養集團有限公司正式落地成立，依托廣西旅游發展集團資源，聚焦醫療、養老、旅居康養、健康產品四大核心板塊，累計投資約42.88億元，建成運營一批標桿項目并控股相關健康產業企業，成為省級國資規模化入局康養賽道的標志性事件。短短一周內，廣州康養集團緊隨其后揭牌，整合市屬國企醫養托幼資源，打造市級康養產業主平臺。

步入“十五五”規劃開局之年，國有資本正以強勁勢頭全面切入康養產業賽道，多地省級、市級國有康養平臺相繼組建運營，標志著康養行業正式進入由國資主導引領、資源加速整合、模式持續創新的全新發展階段。從央企戰略布局到地方國企落地實操，從重資產投入夯實基礎到輕資產運營提升效能，國有力量正在重塑銀發經濟的產業格局與競爭邏輯。

本期，URI城市租住全面梳理國有康養企業的發展趨勢、層級布局、運營現狀與實踐方向，完整呈現本輪國資入局康養產業的整體圖景。

01

地方國資康養先行樣本

廣西、廣州模式落地實踐

作為本輪省級國資布局康養的典型，廣西康養集團構建四大業務板塊，形成完整康養框架：

1）醫療板塊運營多家醫院及健康管理中心，累計服務近6萬人次，為康養提供支撐；

2）機構養老板塊以南寧康養中心為核心，設床位305張，2024年2月運營，入住率91%，定位中端普惠；

3）旅居康養板塊以巴馬賜福湖度假區為核心，年接待超4萬人次，但受交通、服務標準不一等影響，流量轉化盈利效率偏低；

4）大健康產品板塊通過控股南方黑芝麻集團布局，該企業近年營收下滑，四年累計虧損1.28億元，短期償債壓力較大，暫難有力支撐集團發展。

廣州康養集團則代表了地市級國資整合的新方向，企業定位為全國領先的平臺型科技康養企業，以健康、養生、養老為核心方向，重點通過數據科技賦能、上下游資源整合、行業服務標準輸出，搭建開放共享的康養產業生態。該集團整合市屬國企醫養托幼資源，致力于探索社區頤幼服務新模式，打造康養消費新場景、新業態、新平臺，成為市級國資發力康養的重要樣本。

02

發展轉型核心

資產資源硬實力轉向資本與市場軟實力

傳統康養服務領域中，國有康養企業多聚焦普惠型養老、基礎醫療等公共服務范疇，發展核心依托資產獲取與資源調配能力，公益屬性與產業發展并行。隨著銀發經濟全面崛起，市場化、產業化要素在產業發展中的權重持續提升，國有康養企業的核心發展動力，正從資產與資源的硬實力，向資本運作與市場需求洞察的軟實力加速轉型。

這一轉變并非弱化原有資源優勢，而是通過資產價值化、資源資本化、需求數據化、服務產品化的實施路徑，構建“重資產布局筑牢根基、輕資產運營強化能力”的雙輪驅動模式。傳統資源驅動模式下，企業易陷入重投資、低周轉的困境，政策依賴度較高，對多元化、升級型市場需求響應滯后。而資本與市場驅動模式，能夠強化資產整合與變現能力，精準匹配前沿技術、創新模式與用戶需求，最終搭建以國企為核心樞紐、跨界資源協同聯動的銀發經濟產業生態。

面向未來5-10年，URI認為國有康養企業將逐步成長為產業價值整合者。企業需要同步推進兩大核心工作：一是強化資本運作，打通多元化融資渠道，通過資產證券化等方式盤活存量資產，釋放資金與運營活力；二是深耕需求洞察，以市場數據支撐經營決策，以快速迭代的產品適配用戶需求。同時，企業還需在技術應用、組織變革、人才重構三大層面構建新能力，推動智慧康養從概念走向落地應用，搭建市場化組織架構，引進信息化、大消費、新媒體等跨界人才，兼顧公益責任與市場競爭力，平衡長期投資與短期收益的發展訴求。

03

央企康養產業布局

分類切入全國化規模化推進

當前央企布局康養產業主要分為三大類型：一是主業涵蓋醫藥醫療、生命健康的企業；二是涉及房地產、金融保險業務，推動產業融合轉型的企業；三是將原有業務向康養領域延伸拓展的企業。

URI城市租住觀察到，央企康養布局整體呈現高舉高打、打造行業頭部梯隊的特征，依托專業化運營、資本投資、承接培療改革等方式落地項目，但全國化布局過程中，基層落地能力不足的問題逐步顯現。

04

省級國有康養企業現狀

全域覆蓋 資產整合任務艱巨

目前全國超七成省份已設立省屬一級或二級國有康養產業平臺。省級國有康養企業普遍呈現業務布局覆蓋面廣、承接資產規模大但分布零散、資產質量參差不齊的特點，同時與地市級康養企業布局梯度不清晰，區域產業資源整合難度較大。

05

地市級國有康養企業現狀：

扎根區域 成為產業落地中堅力量

URI城市租住調研發現，國內已有上百個地級市組建市屬國有康養企業。與央企、省屬企業相比，地市級康養企業多依托單一或少量項目設立，注冊資本整體偏低，初期業務方向明確，同一城市內多家康養國企并存的現象較為常見。這類企業項目落地速度快、運營起步平穩，但發展規模與速度受地方產業基礎、財政實力約束明顯。

以蘇州、深圳、合肥、大連等為代表的城市國資康養平臺，已成為康養產業落地的中堅力量，形成各具特色的發展模式，例如：

1）蘇州市健康養老產業發展集團是全國首家地市級一級國有康養集團，構建全鏈條“蘇式康養”體系；

2）深圳市幸福健康產業集團是國內首個融合養老、托育、醫療的市級綜合康養平臺，推進深港跨境養老試點；

3）合肥產投康養集團聚焦“一老一小”，推進公辦養老機構托管全覆蓋；

大連康養產業集團打造三大養老品牌，構建15分鐘居家社區養老服務圈；

4）揚州、成都、武漢、寧波、漳州等地市級康養集團，也分別在全產業鏈、旅居康養、智慧養老、文旅融合等方向形成差異化優勢。

URI觀察發現，多數地市級康養企業成立時間較短，以輕資產運營為起步方式，后續通過資產投入、并購、合資等方式實現擴張。

06

地方國資布局康養業務

實操發展建議

地方國資布局康養產業，不能僅依賴資本投入，需結合自身優勢與市場規律制定科學策略，具體可從六方面推進：

1.強化規劃引領，結合區域老齡化趨勢、資源稟賦與政策導向，編制專業康養產業專項規劃，明確發展方向與實施路徑，規避盲目布局風險。

2.盤活存量資產，依托城市更新與資產管理優勢，將閑置公共資產改造為養老機構、社區服務點、康復設施等，以輕資產模式起步，降低運營成本。

3.鏈接市場資源，通過并購、合資、參股等方式，與專業養老機構、頭部康養企業、文旅集團、三甲醫院合作，實現優勢互補，提升服務質量與業態豐富度。

4.深化醫養融合，自建醫療服務機構或與屬地公立醫院合作，開通綠色就診通道、專家坐診、遠程診療，引入專業康復護理團隊，實現醫療與養老服務深度銜接。

5.擁抱數字科技，應用物聯網、大數據、人工智能技術，部署智能監測設備，搭建智慧養老信息平臺，實現健康監測、服務調度一體化，提升服務精準度與效率。

6.延伸產業鏈條，面向50歲以上備老群體，拓展旅居養老、老年大學、養老保險、養老理財等業態，提前鎖定潛在客群，儲備長期客戶資源。

07

五大康養標桿案例

運營模式展示

【河北廊坊·燕達國際健康城】

采用“住宅 + 康養服務”模式，實現地產項目銷量與價格雙提升，探索康養反哺地產的創新路徑，重點打造康養品牌、搭建醫養服務體系、完善社區配套、落地智慧設施。

▲燕達國際健康城項目實景圖

【河北廊坊·世紀金源域見頤和】

以“康養+科技+社群”模式盤活存量項目，成為區域標桿項目，市場占有率超60%，核心在于文旅項目轉型操盤、智慧適老融合、醫養服務搭建、社群運營與品牌營銷。

▲世紀金源?域見頤和項目效果圖

【北京·芳華里康養社區】

以存量資產改造為路徑，打造普惠型、家庭式、嵌入式都市養老項目，社區配套占比高，配備專業醫療中心與三甲醫院綠色通道，采用CCRC home模式，覆蓋全周期照料需求。

▲北京芳華里康養社區項目實景圖

【北京·方舟醫養中心】

由工業廠房改造而成的高品質養老機構，突破土地、消防、環評等合規難題，實現快速落地與高入住率，核心優勢為工業建筑改造技術、醫養分區規劃、跨區域客群引流。

▲北京方舟醫養中心項目實景圖

【秦皇島阿那亞?黃金海岸社區】

從地產開發轉型為全資源濱海度假康養綜合體，依托稀缺濱海資源打造流量標桿，客流與入住率表現優異，實現產品高溢價，成為文旅康養轉型的典型案例。

▲阿那亞?黃金海岸社區項目實景圖

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:韓曉

運營編輯:樹懶