綠城中國被下調

根據中金公司2026年4月初發布的研究報告，該機構對綠城中國的盈利預測和目標價進行了顯著下調。

一、中金公司調整的核心內容

盈利預測大幅下調：

? 將綠城中國2026年盈利預測下調39%至2.0億元人民幣

? 將2027年盈利預測下調41%至9.6億元人民幣

目標價調整：

? 將目標價下調8%至14.0港元/股

? 當前股價對應0.56/0.54倍2026/2027年市凈率

? 目標價14港元對應0.89/0.86倍2026/2027年市凈率，較當前股價有60%的上行空間

調整原因：

中金公司明確表示，下調盈利預測主要是"出于可結算資源體量考量"。這意味著中金認為綠城中國未來可結算的項目資源規模可能不及預期，從而影響了盈利預測。

二、綠城中國2025年業績表現（調整基礎）

財務業績概況：

? 營業收入：1549.66億元，同比下降2.3%

? 物業開發收入：1472億元，與2024年基本持平

? 毛利率：11.9%，較2024年略降0.9個百分點

? 歸母凈利潤：0.71億元，較2024年的15.96億元大幅下降95.6%

? 減值計提：期內計提存貨減值29億元、信用減值20億元，2024-2025年合計計提減值100億元

銷售表現：

? 總合同銷售金額：2519億元，位列全國第二（中指院）

? 自投項目銷售：合同銷售金額1534億元，權益銷售額1043億元，兩項排名均上升至全國第五

? 代建管理項目：累計取得銷售金額985億元

? 銷售結構：一、二線等高能級城市銷售額占比84%，同比提升5個百分點；長三角占比約71%

? 回款率：101%，維持行業標桿水平

財務結構改善：

? 有息負債：期末有息負債1334億元，較2024年末略降3%

? 短債占比：降至18.6%，債務結構持續優化

? 融資成本：綜合融資成本3.3%，較2024年末的3.7%下降40個基點

? 現金短債比：升至2.6，創歷史新高

? 境外債比重：14.7%，較2024年末進一步降低1.7個百分點

三、土地儲備與未來發展計劃

土地儲備情況：

? 截至2025年末，集團共有146個土地儲備項目（包括在建及待建），總建筑面積約2371萬平方米

? 權益總建筑面積約1506萬平方米，其中可售資源972萬平方米

? 高能級城市貨值占比較2024年底進一步提升，一、二線城市占比約80%，長三角占比約64%

2026年發展計劃：

? 新增貨值目標：初步定在1000億元左右

? 銷售目標：結合庫存和計劃新增貨值，2026年力爭完成1300億元左右的銷售目標

? 期初可售貨值：約2300億元

管理層對市場的判斷：

董事會主席劉成云在業績發布會上表示，當前房地產行業仍處于筑底企穩的關鍵階段，但高品質居住需求始終存在。對于2026年市場，他預判整體將呈現溫和趨穩、結構分化的態勢，行業重心將轉向發展質量與企業韌性。

代理行政總裁耿忠強坦言："2026年的投資工作，可以說是近幾年來最難做的一年"。他指出當前土地市場供給總量下降，優質地塊相對較少，城市和板塊分化特別明顯。

四、中金維持"跑贏行業"評級的邏輯

盡管大幅下調了盈利預測，中金公司仍維持"跑贏行業"評級，主要基于以下考慮：

1. 經營端表現穩健：公司在行業深度調整中保持了相對穩健的經營表現，2025年總合同銷售金額位列全國第二

2. 財務結構持續優化：債務結構改善，融資成本下降，現金短債比提升

3. 估值仍有上行空間：目標價14港元對應0.89/0.86倍2026/2027年市凈率，較當前股價有60%的上行空間

4. 產品力優勢：公司連續四年蟬聯三大機構產品力測評Top1，在高端產品市場具有競爭優勢

五、行業背景與挑戰

房地產行業現狀：

? 行業整體進入去庫存時代，多數城市去化周期仍處于歷史高位

? 2026年商品房銷售有望加快企穩，成交面積和金額同比降幅可能進一步收窄

? 核心城市改善需求有支撐，但市場信心恢復需要時間

綠城面臨的挑戰：

1. 利潤壓力：2025年歸母凈利潤大幅下滑至0.71億元，為近十年來首次低于1億元網頁

2. 減值壓力：連續兩年計提大額資產減值，2024-2025年合計100億元

3. 投資難度加大：土地市場供給減少，優質地塊稀缺，投資決策更加困難

4. 可結算資源限制：中金下調盈利預測的核心考量因素

總體來看，中金公司對綠城中國的調整反映了對房地產行業整體環境和公司可結算資源規模的謹慎預期，但基于公司相對穩健的經營表現和財務改善，仍看好其長期發展潛力。