建業還在，河南沒房了，胡葆森還在扛

胡葆森生于1955年，老家在濮陽農村，家境不富裕，高中畢業后去插隊勞動，1976年考上鄭州大學讀英語專業，畢業以后進了省里的紡織品進出口公司，1982年被派到香港工作，他在香港做了十年外貿生意，順便買賣了幾套房子，攢下了第一筆積蓄，后來擔任國有外貿公司的總經理，1992年他帶著資金回到河南，聯合本地銀行創辦建業地產，公司注冊資本八百萬元，他自己占了四成股份。

1993年建業推出第一個項目金水花園，房子定價太高賣不動，又碰上洪水和海南樓市崩盤，公司差點撐不下去，后來他們想出“十年還本”這個辦法，把房子包裝成能賺錢的投資品，總算清掉了庫存，1998年全國開始房改，別人往外跑，建業卻堅持留在河南，2002年聽了王石的建議，走“省域化深耕”的路子，從鄭州往縣城鋪開，一口氣進了122個縣市，那時候很多縣城連像樣的商品房都沒有，建業靠著房子質量好、價格稍高，慢慢站穩了腳跟，到2019年，建業一年賣了1011億，占了河南市場百分之十二的份額，差不多每八套房子里就有一套是建業蓋的。

自2010年起，胡葆森不再滿足于單純從事房地產開發，轉而大力投資文化領域，僅“只有河南·戲劇幻城”項目就投入60億元，“電影小鎮”耗資20億元，陸續啟動二十多個文旅項目，旨在為河南打造文化名片，早在1994年他就創辦了建業足球隊，持續運營二十多年累計投入超過20億元，2008年推動建業地產在香港上市，募集資金12.65億港元，2019年又收購中民筑友，意圖完善建筑產業鏈布局，隨著土地儲備快速擴張，三年間增長三倍達到1320萬平方米，在建工程面積突破3000萬平方米，同時負債規模急劇攀升，從2018年的917億元激增至2021年的1331億元，資產負債率高達94.89%，三條監管紅線全部觸及。

2020年疫情突然來了，工地只得停工，售樓處也關了門，銷售額直接往下掉，到了2021年7月20日鄭州下起暴雨，建業公司幾十個在建項目被水淹了，文旅項目前后停業六次，損失超過五十億，銷售額下降百分之三十五，回款少了四成，胡葆森就給省政府寫了封信，提到公司有兩萬八千名員工、三百多個項目，還牽動著上百萬產業工人的生計，請求五十億緊急援助和減稅支持，這封信公開后，大家才意識到建業公司快要撐不下去了。

從2022年開始，建業集團就陸續甩賣資產，萬達接手了商業運營權并支付7億元現金，戲劇幻城和電影小鎮的控股權轉給了河南國資，河南鐵建投注資14億港元成為第二大股東，還有晟置業幫忙償還5億美元債務，內部管理也大幅收縮，撤銷三級管理體系并裁掉七千名員工，行政開支降低兩成多，結果當年虧損超過75億元，營收只剩下240億元，2023年情況更糟糕，6月23日發生美元債違約，商票逾期達到25億元，賬上現金僅剩19億元，總負債高達1356億元，到了2024年銷售再降三成多，落到160億元，毛利只有14億元，毛利率不足9%。

2025年上半年公司賣了291億房子，面積有445萬平方米，還是河南第一，同時交付9.3萬套住房，面積達1300萬平方米，南陽一個項目開盤就賣掉七成，但公司負債很重，總債務240億元，一年內要還的有212億元，賬上現金只有3.65億元，美元債重組已經談了好幾輪，現在有點進展，2月年會上負責人提出“煥新重構共生”的說法，說公司要調整組織和文化，11月他在戲劇幻城公開露面，強調不躺平也不賴賬，保證交房是底線，目前還有三萬名員工一起工作。