北京買房：理清思路，購房建議1843

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我兒子前年就有北京購房資格了，之所以沒買房是因為資金不足。現在是他女友家提議合伙買房，預算是首付200萬，雙方各半（我們可以多出一點），貸款預計在400萬左右，兩人收入目前能夠支撐，萬一有情況的話我們補貼一點。

之前我們看好的是清河燕清源的兩居室，能改三居，但總價在700萬了。我想讓對方再多出一點首付，但沒談攏。然后這些天他們又看了幾套房，都覺得沒有燕清源的合適，于是就僵在這里了。

我老公是認為沒必要買這么貴的，看看老小區其實有的是便宜的。但孩子們認為婚房再努努力是應該的，可憑他們的人脈是借不到錢的，那就只能是高貸款。可說實話，400萬無論怎么算都已經是極限了，因為他女友的收入不高，無論增加多少其實都是我兒子還。

所以現在我們非常的為難，一邊是實力實在不允許，一邊是兩個孩子又實在想要，而他女友家又不愿意再出力，愁的我都好幾天睡不好覺了。

Ps：我找您的意思是看看有沒有其他合適的小區，比如就像燕清源這種120平能改三居的，或者是小三居也行，他們想留出生孩子后我們或親家來幫助帶孩子的房間。另外看網上很多人說實際成交價其實并不高，是可以掛牌價打七八折的，但現實中我們感覺砍價非常的困難，也不知是我們不會砍價還是沒遇到好說話的中介。

A：

1、我能理解您家的無奈，但您找我是要咨詢哪方面啊？看樣子主要就是資金的問題吧，那這只能是自家解決了，其他還有什么問題嗎？

2、燕清源的120平700萬，我怎么感覺這價格有點兒不太對似的？700/120=5.8萬，明顯偏低了，這套房大概率是有硬傷的，不是頂樓一樓就是臨街或有遮擋的，要不然怎么也得6萬多一平。

而且提醒一下，大多數情況下的戶型都是不好改的，否則我們開發商就自己設計了，還能多賣錢呢。自己改的就算效果好，將來出手的時候也未必能得到認可，哪個買房的都會以不喜歡的借口來砍價。所以常規建議是盡量不改，還是直接買三居室為好。

還有，120平的兩居室戶型偏大，或者說在豪宅小區合適，但在普宅小區就有些錯配了。一般來說價格上都至少不占優，出手時也不太好賣。考慮好再買。

3、既然您家的要求挺明確，那就找單價6萬之內的，小區品質對標燕清源就行。砍價到七八折是不可能的，常規是最多5%，再多就非常難了。說能多砍價的都是不懂行的，甚至還有添亂攪局的嫌疑呢。

4、資金的問題只能是自行籌措或協商，我建議是盡量買緊湊戶型吧，比如7/80平的兩居，或者是100平之內的三居，這種房好租好賣，價格走勢也不吃虧，比大戶型的強。

僅供參考。

二

Q:

北京人家庭，結婚時買的**（近郊）的，當時沒考慮學區，現在倆娃，大的要上學了，感覺對口學校不行。據說大部分都是本地拆遷戶的孩子，還有不少是**孩子，老師也是當年的村小轉的，排名連在大興都排不上號。

我們現在兩個選擇，一是轉戶口到我父母在垂楊柳的房子里，對口小學就是垂楊柳，中學北工大附中。二是賣掉現在的房子，能到手200多萬吧，然后貸款買500萬的東城的。

兩個選擇都各有優劣，垂楊柳的優勢是省錢，但感覺學校也沒提升什么。而且老房住不下，我們租房的話每個月至少6000多，再添點都夠月供的了，感覺不值。換房的優勢是東城學區，但劣勢就是錢少就只能買老破小了，壓力還大，據說補課都得不少錢。

A：

1、您已經考慮的很全面了，那就只能是自己來選擇了。或者說您講的都是事實，能理解您的無奈，但誰也幫不上忙啊。

2、不過多說一句，**沒您說的那么差。學校的排名確實不高，但當地拆遷戶并不多，曾經村小的老師也沒多少。

因為曾經的村民頂多2000人，也就是組成800個家庭吧。而周邊至少上萬套房，住了幾萬人，拆遷戶占比才多少啊？另外北京常住人口的出生率才0.6%，2000人的話一年才生10多個孩子，半個班都不到，其中不重視教育的家庭更少。而現在一個年級七八個班都正常，那這么點兒孩子能有多大影響啊？

學校在當年確實是村小改過來的，但這是20多年前的事兒了，當年的老師大部分都退休了，或者是不再教課。補充來的都是新入職的年輕人，至少學歷早就提升了，能力和經驗也未必弱。當然具體情況我不知道，只是按數量說的。

3、另外垂楊柳+北工大附屬于在朝陽區中上的學區了，放到東城也至少中等。這參考一下北工大的中考成績吧，挺不錯的。

或者這么說吧，如果只比較高分段，那朝陽和東城是一個檔次。之所以朝陽感覺不如東城，是因為人口多+頭部校少，所以人均資源不多+分布不均衡。所以別太小看垂楊柳，這算是相對來說各項兼顧的板塊了，也就是學校還不錯+房價不高+沒溢價。

4、其他的我沒什么說的了，是否租房vs換房只能是自己定，外人不好建議。

僅供參考。

三

Q:

我不是北京人但有北京購房資格，前幾年是買在了燕郊跟唐山，都跌了，唐山的租金還可以，燕郊的精裝房連中介都不建議出租，我想索性賣掉，然后在北京通州買公寓了。土橋的金隅自由筑68平的90萬能租3000多一個月，54平的60萬能租2300元。

新光大中心地段更好，但44平的要110萬以上，租4000，感覺是不是還不如金隅自由筑呢？您有什么建議？

A：

1、房子是用來住的，您這是完全不考慮自住的純投資是嗎？而且想買的還是公寓，那就算具體+準確的租金回報率唄，哪個高買哪個，不用聽別人的建議。

2、不過多說一句，其實現在全北京商住公寓的租金回報率都差不多。租售比都是300左右，減去物業+取暖+空置期之后，純回報率在3%多點兒。這不光是通州的，朝陽甚至核心區也都差不多，基本是現在銀行存款利息的兩倍左右。

所以如果確定買公寓，那要是我就不買土橋的了，而是盡量選擇離市區近的，或者是地段兒更繁華的，這對租金才有保證，至少是好租。剛才我看了一眼自由筑的，有80多套出租房源呢，空置期有可能會更長點兒。

3、其他我沒什么建議。我對公寓的態度是盡量別買，畢竟有潛在的風險，而且是在現有的法律層面上無法解決的。之所以收益這么高就是因為風險，收益永遠跟風險呈正比。

再多說一句，公寓的租金收益高是明擺著的，誰都看的見。但為什么沒有基金等機構投資者收購或定向投資啊？就是因為擔心萬一風險爆發被套牢唄。雖然每年的收益高了1.5%，但萬一一筆損失15%呢，那十年的超值收益就歸零了。所以考慮好再買吧。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子在德勝上學，今年該中考上高中了，所以我們想根據高中地點換一下房子。因為我們當時買的是回遷房的頂層，每天爬樓很辛苦，而且升值也不好，勉強沒賠而已。

我們的想法是首選西城之內，買沒有學位溢價的房子，預算800萬的至少兩居室。當然這要看孩子能考上哪所高中，如果在邊緣的話也考慮朝陽，海淀和豐臺，您有什么建議嗎？

A：

1、這會兒有什么建議都太早啊，等中考完了再說吧。要不然考慮的再多也未必用的上，還不如省下時間幫孩子備戰中考呢。

2、但多說兩句吧。首先是目前的西城沒有不帶學位的普宅，也就是所有普宅都有學區溢價，只是溢價的多少有所不同而已。

我估計您家買房是2014年之前，所以當時的西城是確實存在非學區房的。連德勝都有，在裕中小學改名之前就是個渣小，對口房源都沒有溢價，是2015年改名三帆之后才開始暴漲的。

但2015年之后就沒有這種情況了，隨著廣外榮豐2008的補漲，西城所有普宅就都漲出溢價了。所以我建議您沒必要再考慮西城了，幾乎買不到不帶溢價的，除非撿漏兒。而您家又用不上學位了，那溢價部分就等于閑置，既降低居住的性價比，而且還有保值的風險。

3、另外海淀也是差不多情況，只能說有可能買到溢價低vs沒溢價的，但理論上所有普宅都是有溢價的。我建議是如果到時候孩子在北邊上學，那就看北太平莊到學院路的房子吧，學區不算熱門，溢價也就不高。

4、其他的沒什么建議了，等中考出分之后再考慮具體的吧。

僅供參考。

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