夯實資產質量，紅星美凱龍重塑基本盤

出品 | 子彈財經

作者 | 白楊

編輯 | 方芳

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

3月31日，紅星美凱龍發布2025年年報。報告期內，公司實現營收65.82億元，歸母凈利潤虧損237.22億元。主要原因依然來自投資性房地產公允價值調整及相關資產減值。

這一點和此前業績預告的邏輯一致，但年報給出了更清晰的結構拆分：其中約234.42億元為投資性房地產公允價值變動損失，屬于典型的非現金項目。

如果把這部分因素剔除，可以看到公司經營端持續向好。2025年全年經營性現金流凈額達到8.16億元，較2024年的2.16億元大幅提升277.34%，核心的家居商業服務板塊毛利率增長2個百分點至61.9%。

主業“造血能力”已經明顯修復。且建發入主以來，公司財務結構和債務結構都在逐步改善。隨著公司資產端集中出清，經營端顯著企穩，財務彈性不斷增強。

1、夯實資產，更顯主業成色

投資性房產的估值邏輯，本質是“未來租金現金流”的折現。對美凱龍來說，過去幾年地產走下行周期，樓市不景氣，自家商場估值得跟著降一降。

在過去幾年地產下行周期中，商業物業估值整體承壓，美凱龍選擇在這一輪周期中一次性進行較為充分的重估。從結果來看，這一輪“擠水分”雖然讓報表短期承壓，但也讓資產負債表更貼近現實。

美凱龍持有的物業大多位于一二線城市核心地段，屬于典型的重資產運營平臺，核心資產本身并沒有發生結構性變化，賬面價值下調更多是受周期影響。

從本次年報來看，美凱龍主業已顯著企穩。截至2025年12月31日，公司旗下74家自營商場和218家委管商場平均出租率均較2024年有所提升。其中，自營商場平均出租率增長2個百分點，達到85.0%。

2、讓利/扶持商戶及新業態

過去兩年，家居消費和商戶經營普遍承壓，紅星美凱龍并沒有簡單把壓力向下游轉嫁，而是通過階段性讓利、靈活租約安排和招商政策調整，為中小商戶爭取經營緩沖空間。對部分受沖擊較大的品牌，平臺給予更長的調整窗口和更靈活的合作方式，以換取商場整體運營的穩定性。

紅星美凱龍的商場本質上是家居產業的重要基礎設施，承載著大量中小商戶和本地就業。在行業低谷期，優先穩住商戶網絡和服務能力，有助于為產業鏈保留恢復的基礎。這種“共擔周期”的取舍，雖然未必能在短期利潤中體現，但卻是平臺型企業長期競爭力的重要組成部分，充分體現紅星美凱龍作為平臺企業在逆周期中的責任意識。

在讓利之外，紅星美凱龍主動為商戶尋找新的增長場景。通過引入新能源車、智能家電、家裝設計、生活方式等新業態，家居賣場向綜合家居生活場景演進，通過延長消費者停留時間、改善客流結構，降低商戶的獲客成本，幫助原有家具和建材商戶獲得更穩定的人流與轉化。

年報披露，2025年，美凱龍電器館經營面積達到140.5萬平方米，面積占比提升至10.1%；汽車經營面積從16萬平方米翻倍至32萬平方米，覆蓋全國46座城市。

3、財務指標向好，經營拐點顯現

首先看現金流。2025全年經營現金流凈額達到8.16億元，同比增加277.34%。

單從現金流凈額指標看，過去連續多季流出的局面確實難受，現在日常經營止血回暖，特別是最近幾個季度，單季經營現金流都為正值。

再看成本費用。建發集團帶來的成熟國資管理經驗助力公司全方位降本增效，公司2025年營業成本、銷售費用、管理費用分別下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超過營業收入降幅。

凈利潤表現，如果不考慮新的公允價值變動損失，實際上公司從第三季度開始，單季扣非凈利潤據測算已經接近盈虧平衡甚至小幅為正，賬面利潤也沒有那么難看。

融資端也在同步優化。2025年公司綜合融資成本率從2024年的5.1%優化至4.4%，利息費用從25.31億元下降至21.60億元。

此外，截至2025年底，美凱龍應付票據、應付賬款合計規模較上一年底下降43.79%，歷史債務在持續出清。

這些指標放在一起看，紅星美凱龍的主業早已重回正軌，且以年報口徑的經營拐點在逐步形成。

4、行業調整內的主動求變

“主動求變”是新管理層提出來的關鍵詞，包括前面提到的降本增效、優化資產布局，去年9月發了新五年戰略，提出未來要做“家居生活新商業運營商”“家居產業生態服務商”

盡管電商沖擊、行業周期起伏，紅星美凱龍主賽道還是家居建材，這是基因問題。只不過這個主賽道要升級換代，未來賣場會更加多元、智能、年輕化，提供的不只是買家具，而是整體家居生活解決方案和消費體驗。

比如未來確保家居核心品類經營面積占比不低于70%，打造卓越的家居商業運營能力；比如圍繞年輕消費群體偏好，引入潮流業態，數字化營銷，提升服務品質等等。

（圖 / 紅星美凱龍上海全球1號店Mega-E智電綠洲實景圖）

此外，公司正推進產業鏈上下游資源的整合，著力挖掘生態協同下的業務價值。這跟現在很多互聯網巨頭講生態有點類似，只不過紅星美凱龍的生態更偏向實業和服務。

借助大股東建發集團，在房地產、供應鏈、物業、裝修等領域協同。買房送裝修、賣家具連通物業服務，這種一條龍服務有望提高客戶黏性和客單值。建發房產和聯發集團在地產開發上經驗豐富，跟美凱龍合作，也能從拿地建樓就把家居進駐考慮進去，實現房產、家居業務的協同與銜接。

目前，美凱龍通過建發/聯發的地產生態，將營銷觸角延伸至20城76個樓盤，累計拓展客戶超1.4萬組，直接帶動轉化金額約1.5億元，構建起“地產+家居”的流量閉環。

此外，美凱龍還在探索第二增長曲線，比如供應鏈金融服務、品牌加盟輸出、海外市場開拓等等。想象空間很多，雖然還在早期階段，但方向已經明確：圍繞家居生活，能提供什么增值服務就去提供。家裝設計、智慧家居、甚至汽車超市，只要能利用現有賣場空間和客流優勢，都在大膽嘗試。

當一家傳統賣場升級為掌握場景流量和產業鏈資源的平臺型公司，它的天花板將比過去高得多，未來完全有可能進入一個高質量發展的新周期。