越秀服務：底盤更穩，新路已開｜年報風云⑧

“未來市場將逐步向頭部企業聚集，具備能力與發展思路的企業將獲得更好發展。”

3月26日，越秀服務（06626.HK）刊發2025年業績，全年實現總收入約39.02億元，同比增長0.9%；期內錄得毛利約5.77億元，毛利率約為14.8%，歸母凈利潤約為2.74億元。

回顧過去一年，物業行業仍在經歷有痛感的轉型。上游地產持續出清、成本剛性上漲、撤場潮洶涌、收繳率走低……物企們普遍掙扎于“增收不增利”甚至“營收雙降”的困境。

在此背景下，越秀服務也在利潤上做出了“減法”。但撥開利潤波動的表層迷霧，背后是其基礎服務品質的“加法”、增值業務結構的“換擋”、非住賽道質量的“躍升”和數智化能力的“筑墻”。

“雖然去年業績出現短期波動，但公司的業務根基和財務基本面依然穩健”，業績發布會上管理層表示，行業轉型期機會和挑戰并存，越秀服務將走出一條依靠內生增長可持續高質量發展的道路。

筑牢底盤

“2025年，越秀服務住宅客戶滿意度85.6%，同比得到提升，收繳率達到91%。”

截至2025年12約31日，越秀服務在管面積約為7346.8萬平方米，同比增長6.0%；合約面積約為9000.5萬平方米，同比增長1.4%。

行業告別了“跑馬圈地”的粗放擴張期，進入存量競爭、品質為王的新階段，比起比規模增長，質量與結構更值得關注。

去年，越秀服務主動退出了655萬平方米低質低效項目，通過項目結構優化夯實基礎盤；同時，在管面積中92%的項目位于一二線城市，物業費單價總體處于行業中高水平，為“優質優價”戰略提供了堅實的地理區位保障。

規模優化的同時，越秀服務對品質提升不吝投入。報告期內，其聯合越秀地產在全國83個社區開展“悅煥新”專項行動，累計投入數千萬元，完成228項品質更新，涵蓋社區大門、園林景觀、兒童游樂設施、電梯轎廂等業主高頻觸點。

服務品質最終體現為現金流。2025年，越秀服務小業主當期收繳率達91%，外拓項目當期收繳率高達94%，均遠高于行業平均水平。得益于此，報告期內，越秀服務經營性現金流凈流入5.09億元。

在行業收縮期夯實基本盤，2025年，基礎物管貢獻營收14.99億元，同比增長21.3%；占總收入的38%，同比上升6個百分點，為越秀服務最穩定的增長引擎。

另一邊，增值業務板塊則在2025年經歷了明顯的結構性調整，高毛利率的階段性房屋硬裝業務陸續結算完畢、與關聯地產相關的非業主增值服務持續收縮，越秀服務主動進行戰略“換擋”。

2025年，越秀服務成立了增值業務事業部，通過資源整合與業務模式創新，推動增值服務從依賴地產強關聯業務的“交易型”模式，向深耕社區存量需求的“運營型”模式轉型。

具體來看，生活服務端，實施“爆款矩陣+渠道深耕”策略，聚焦定制水、糧油、空調清洗、中秋月餅等高頻剛需場景，提升社區前置倉覆蓋率。

配套商業端，“悅+LIFE”融合業態門店落地運營，以“房產租售+咖啡+家居”模式打造一站式生活服務場景，文商旅首個外拓項目無錫隆亭里招商率達82%。

物業資產管理方面，則圍繞“車、老、小、寵”等社區高頻剛需，培育長尾增值生態。

管理層表示：“存量層面仍存在較大增值空間，公司將深入了解業主需求，推動增值業務從交易型向運營型方向轉型。”

破局新路

如果說基礎服務與增值業務是越秀服務的“存量優化”，那么非住賽道的外拓破局和數智化的自主研發，則是越秀服務面向未來的“增量布局”。

2025年，越秀服務成立非住事業部，聚焦商寫園、大公建、大交通三大賽道。報告期內，其新增合約面積980萬平方米，新簽約項目69個，市拓新簽年合同額約3億元，其中非住業務占比高達87%。

一批高含金量的標桿項目相繼落地：港航大廈、南京渡江勝利紀念館、旌陽湖科創園、天津西站……

其中，尤為值得關注的是旌陽湖科創園。這是越秀服務首個“產業+商業+物業”綜合性運營管理項目，合同額近千萬元，標志著其從單一物管向綜合城市運營商邁出了實質性一步。

截至2025年12約31日，越秀服務非住業態在管面積占比已達37%。業績會上，管理層明確表示，要將非住業態定位為“十五五”期間的核心發展方向，并強調將圍繞“資信優、支付能力強、戰略匹配度高”的賽道精挑細選，同時建立嚴格的項目退出機制，“確保進場項目全盈利及高收繳率”。

“精挑細選”的外拓策略，折射出越秀服務對外拓標準質的提升。管理層表示，未來三年，越秀服務將深耕大灣區、長三角、中西部高等級城市及京津等12個核心城市，通過區域深耕與綜合能力的疊加，構建非住業務的護城河。

在數智化領域，越秀服務選擇了一條更難但更具護城河的道路：自主研發。

2025年，越秀服務以“軟硬服一體化”推動數智轉型，核心成果集中體現在集成指揮中心、AI品控系統和EBA智慧設備管理三大方向。

具體來看，集成指揮中心構建了“平臺+端”高效運營體系，管理駕駛艙實現集團、區域、項目三級數據可視化穿透，80%指標系統直出，大幅降低督導成本。

AI品控系統則從管理軟件到采集硬件到算法模型均為自研，相較外采節約開發成本約300萬元，目前覆蓋209個項目，應用于人員在離崗、電瓶車違停等8大場景，AI智能監測超8414萬次，預警超37萬次。

EBA-FM系統以AIoT為基礎管理所有設施設備，實現設備核心數據自動采集、實時監測、秒級告警、自動派單的流程閉環，人工巡檢量大幅下降。

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